Kündigung nach Tod des Mieters gegenüber sämtlichen Erben

Das Landgericht (LG) Berlin hat sich in einer Entscheidung mit der Frage der Fortführung bzw. Beendigung eines Mietverhältnisses nach dem Tod des Mieters auseinandergesetzt.

Rechtliche Grundfragen der Entscheidung des LG

Bei der Entscheidung des LG spielten 2 mietrechtliche Paragrafen des BGB eine maßgebliche Rolle:

• § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass im Fall des Todes eines Mieters das Mietverhältnis mit den Personen fortgesetzt wird, die mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben (Lebenspartner, Familienangehörige).
• Treten beim Tod des Mieters keine Haushaltsmitglieder nach dieser Vorschrift in das Mietverhältnis ein, so wird das Mietverhältnis gemäß § 564 Satz 1 BGB mit den Erben fortgesetzt.
• Gemäß § 564 Satz 2 BGB sind Vermieter und Erben in diesem Fall innerhalb einer Frist von einem Monat nach Kenntnis der maßgeblichen Umstände zu einer Kündigung des Mietverhältnisses mit der gesetzlichen Frist berechtigt.

Temporär gemeinsame Haushaltsführung

Im konkreten Fall hatte der Vermieter unmittelbar nach dem Tod des Mieters dem in der Wohnung lebenden Erben des Verstorbenen das Mietverhältnis gekündigt und diesen auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagt. Der Beklagte hatte zu Lebzeiten mit dem Mieter zeitweise in der Mietwohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt. Vor seinem Tod befand sich der Mieter allerdings krankheitsbedingt ca. 2 Jahre in einem Pflegeheim. Erben des Mieters waren zu gleichen Teilen der Beklagte und seine Schwester.

Gemeinsame Haushaltsführung endet nach Umzug des Mieters in ein Pflegeheim

Das Gericht verneinte zunächst einen Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis infolge der temporär ausgeübten gemeinsamen Haushaltsführung mit dem Mieter. Diese gemeinsame Haushaltsführung habe mit dem Umzug des Mieters in ein Pflegewohnheim geendet. Da der Beklagte ca. 2 Jahre alleine in der Wohnung gelebt habe, sei die gesetzliche Voraussetzung für einen Übergang des Mietverhältnisses auf den Beklagten infolge gemeinsamer Haushaltsführung gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht mehr erfüllt.

Mietvertrag ist auf Erben übergegangen

Damit kam die Vorschrift des § 564 BGB zum Zuge, wonach das Mietverhältnis im Fall des Todes des Mieters auf die Erben übergeht. Daher stand dem Vermieter nach der Entscheidung des LG gemäß § 564 Satz 2 BGB nach dem Tod des Mieters innerhalb eines Monats ein Kündigungsrecht gegenüber den Erben zu. Der Beklagte hatte insoweit darauf verwiesen, dass er und seine Schwester gemäß §§ 1922 Abs. 1, 1924 Abs. 1 BGB Miterben zu gleichen Teilen geworden seien. Nach seiner Auffassung hatte die nur ihm gegenüber erklärte Kündigung nicht zu einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses geführt.

Kündigung muss gegenüber sämtlichen Erben erklärt werden

Das Gericht teilte die Auffassung des Beklagten. Da der Vermieter es versäumt habe, auch der Schwester gegenüber die Kündigung des Mietvertrages zu erklären, sei die Kündigung nicht wirksam geworden. Die Vorschrift des § 564 BGB setze für eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses voraus, dass eine Kündigung gegenüber sämtlichen Miterben erfolgt. Der Wortlaut der Vorschrift lasse nicht die Auslegung zu, dass die Kündigung nur gegenüber den Erben zu erfolgen habe, die in der Wohnung wohnen. Gegebenenfalls müsse der Vermieter Erkundigungen zu weiteren möglichen Erben einholen.

Räumungsklage abgewiesen

Im Ergebnis bestand das Mietverhältnis nach der Entscheidung des LG damit trotz der gegenüber dem Beklagten erklärten Kündigung mit dem Beklagten und seiner Schwester als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters ungekündigt fort. Die Räumungsklage hatte damit keinen Erfolg.

(LG Berlin, Urteil v. 4.7.2023, 67 S 20/23)

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