Schlüsselrückgabe an Hausmeister allein lässt Verjährung nicht beginnen

Hintergrund: Mieter übergibt Schlüssel dem Hausmeister

Die Vermieter einer Wohnung verlangen von den Mietern nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz. Das Mietverhältnis endete zum 31.12.2009. Bereits am 20.12.2009 hatten die Mieter nach ihrem Auszug die Wohnungsschlüssel der im selben Haus wohnenden Hauswartin übergeben.

Am 30.6.2009 reichten die Vermieter wegen ihrer Schadensersatzforderungen beim Mahngericht Mahnbescheidsanträge ein. Die Mieter meinen, eventuelle Schadensersatzansprüche der Vermieter seien verjährt. 

Entscheidung: Befugnis des Hausmeisters entscheidend

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB innerhalb von sechs Monaten, nachdem er die Wohnung zurückerhält. Nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung ist, dass der Mietvertrag beendet ist.

Durch die kurze Verjährung soll möglichst bald nach der Rückgabe Klarheit über eventuelle Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietsache geschaffen werden. Der Vermieter muss daher in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein Bild vom Zustand der Mietsache machen zu können. Der Mieter muss den Besitz vollständig und eindeutig aufgeben und der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen.

Ohne Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters an der Wohnung, etwa durch Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter oder einen Bevollmächtigten, kann der Vermieter den Zustand der Wohnung nicht prüfen. Die Rückerlangung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt mithin außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter voraus, dass der Vermieter von der Besitzaufgabe Kenntnis erlangt.

Auf den Einzelfall kommt es an

Die Frage, ob ein Hauswart oder ein Hausmeister eine zum Empfang der Schlüssel berechtigte Person ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Insbesondere kommt es auf die konkrete Ausgestaltung seiner Tätigkeit an, also ob er allgemein oder für den konkreten Fall vom Vermieter (oder der von ihm bevollmächtigten Hausverwaltung) mit der Rücknahme der Wohnung beauftragt ist. Die Kenntnis des Hauswarts von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung nur zuzurechnen, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen. Ansonsten erhält der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe an den Hauswart zwar die Sachherrschaft über die Wohnung zurück, er ist jedoch mangels Kenntnis davon nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun klären, ob die Hauswartin im konkreten Fall bevollmächtigt war, die Schlüssel zurückzunehmen.

(BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12)

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