Ist das Mietverhältnis gekündigt, kann der Mieter die Wohnung im Regelfall auch schon vor Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgeben. Lehnt der Vermieter die Rücknahme ab, kommt er in Annahmeverzug und kann für die Zeit nach Ende des Mietverhältnisses keine Nutzungsentschädigung verlangen.
Hintergrund: Mieter wollte Wohnung vorzeitig zurückgeben
Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter die Zahlung rückständiger Miete.
Mit Schreiben vom 7.11.2011 erklärte der Mieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und kündigte an, am 26.11.2011 auszuziehen. Die Wohnungsübergabe könne zwischen 14 und 17 Uhr stattfinden. Der Vermieter erklärte sich in seiner Antwort mit einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.2.2012 einverstanden.
Am 17.11.2011 kündigte der Mieter das Mietverhältnis nochmals fristlos wegen eines angeblichen Hausfriedensbruchs durch den Vermieter.
Am 29.11.2011 bot der Mieter dem Vermieter an dessen Haustür an, den Schlüssel zurückzugeben. Dies lehnte der Vermieter ab. Er fühlte sich vom Mieter „überfallen“ und wollte eine ordnungsgemäße Wohnungsübergabe machen. Außerdem befürchtete er, mit der vorzeitigen Rücknahme der Schlüssel die fristlose Kündigung zu akzeptieren.
Der Vermieter verlangt Zahlung der Miete bzw. Nutzungsentschädigung für Dezember 2011 bis Mai 2012.
Entscheidung: Vermieter hätte Übergabe ermöglichen müssen
Der Mieter muss die Miete bis einschließlich Februar 2012 zahlen. Die fristlose Kündigung war unwirksam. Die ordentliche Kündigung beendete das Mietverhältnis zum 28.2.2012, sodass der Mieter bis dahin die Miete schuldet.
Eine darüber hinausgehende Nutzungsentschädigung bis Mai 2012 kann der Vermieter nicht verlangen, weil er sich seit dem Angebot der Schlüsselübergabe am 29.11.2011 mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug befand. Ein Mieter ist bereits vor Ende des Mietverhältnisses berechtigt, die Mietsache zurückzugeben, es sei denn, durch eine vorzeitige Rückgabe würde in die Rechte oder rechtlich geschützten Interessen des Vermieters eingegriffen. Befindet sich der Vermieter mit der Rücknahme der Mietsache in Annahmeverzug, kann der Vermieter für den Zeitraum des Annahmeverzugs keine Nutzungsentschädigung verlangen.
Das Argument des Vermieters, er habe sich vom Mieter „überfallen“ gefühlt, als dieser den Schlüssel zurückgeben wollte, geht ins Leere, denn der Mieter hatte schon im Kündigungsschreiben angekündigt, vorzeitig ausziehen zu wollen. Wenn dem Vermieter ein vorbereiteter Übergabetermin wichtig war, hätte er mit den Mieter einen konkreten Übergabetermin für Ende November 2011 vereinbaren müssen und können.
Der Vermieter hätte auch nicht befürchten müssen, durch die vorzeitige Rücknahme die fristlose Kündigung anzuerkennen. Er hätte im Übergabeprotokoll sicherheitshalber vermerken können, dass die Schlüsselannahme seinerseits nicht als Mietaufhebungsvertrag bzw. Anerkenntnis der fristlosen Kündigung zu verstehen ist. Abgesehen davon reicht die schlichte Entgegennahme der Schlüssel ohnehin nicht aus, um einen stillschweigenden Mietaufhebungsvertrag zu diesem Zeitpunkt anzunehmen.
(LG Bonn, Urteil v. 5.6.2014, 6 S 173/13)
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