Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung und Verpachtung

Rz. 246 Zu den Anschaffungskosten (Rz. 145ff.) gehören alle an die Anbieterseite geleisteten Aufwendungen, die auf den Erwerb des Grundstücks mit bezugsfertigem (betriebsbereitem) Gebäude gerichtet sind.[1] Baukosten für die Errichtung oder Modernisierung des Gebäudes: Baubetreuungsgebühren[2]; Treuhandgebühren[3]; Finanzierungsvermittlungsgebühren; Gebühren für die Vermittlung ...mehr

Rz. 96a Zu den nahen Angehörigen (s. auch § 15 AO) gehören in erster Linie Eltern und Kinder[1], sowie Geschwister und Verschwägerte oder der Lebensgefährte eines Angehörigen[2], offengelassen für Stiefeltern/-kinder. Aber unabhängig von der Frage, ob Stiefeltern/-kinder nahe Angehörigen sind, ist zu berücksichtigen, ob ein den Gleichklang wirtschaftlicher Interessen indizie...mehr

Rz. 235 Der Zusammenschluss mehrerer Personen zu Erwerber- oder Bauherrengemeinschaften oder zu geschlossenen Immobilienfonds diente auch dem Ziel, Immobilieninvestitionen durch eine Vielzahl von in der Anfangsphase zu erbringenden Gebühren usw., die als Werbungskosten sofort abziehbar sein sollten, teilweise über Steuerersparnis zu finanzieren. Die steuerrechtliche Problema...mehr

Rz. 174 Nach bisheriger Rspr. und Verwaltungsmeinung führten anschaffungsnahe Aufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten. Anschaffungsnaher Aufwand war gegeben, wenn innerhalb kurzer Zeit nach der Anschaffung, regelmäßig drei Jahre, Aufwendungen getätigt wurden, die im Verhältnis zum Kaufpreis des Gebäudes hoch waren, regelmäßig mehr als 15 % (Rechnungspreis der Aufwe...mehr

Rz. 98 Der Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags bedarf keiner Form, sodass auch ein mündlicher Miet- oder Pachtvertrag zivilrechtlich wirksam ist. Es ist aber allein aus Beweisgründen für die tatsächliche Durchführung angezeigt, bei Vermietung zwischen nahen Angehörigen in jedem Fall einen schriftlichen Miet- oder Pachtvertrag abzuschließen. Rz. 99 Bei Vermietung oder Ver...mehr

Rz. 10 § 21 Abs. 1 EStG regelt abschließend, welche Wirtschaftsgüter vermietet oder verpachtet werden müssen, Abs. 1 Nr. 1 unbewegliches Vermögen (Rz. 112ff.), Abs. 1 Nr. 2 Sachinbegriffe (Rz. 122f.), Abs. 1 Nr. 3 die zeitliche Überlassung von Rechten (Rz. 124ff.), Abs. 1 Nr. 4 die Veräußerung von Miet- und Pachtzinsen (Rz. 127ff.). Abs. 1 S. 2 ordnet die sinngemäße Anwendun...mehr

Rz. 38 Bei einer teilweise selbstgenutzten und teils an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnung ist die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Prognose zu prüfen, da die Selbstnutzung ein privater Anlass und Liebhaberei immer nur dann gegeben ist, wenn die weitere Inkaufnahme von Verlusten aus privaten Gründen geschieht.[1] Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Stpfl. ...mehr

Rz. 14 § 21 EStG war bereits in dem EStG v. 10.8.1949[1] enthalten. Die Vorschrift entsprach in Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 bereits der gegenwärtigen Fassung. Durch Gesetz v. 5.4.2011[2] wurde die Fassung des Abs. 2 bestätigt. Durch Gesetz v. 1.11.2011[3] wurde in Abs. 2 der Prozentsatz für die Aufteilung von 56 % auf 66 % angehoben und bei einer Miete von 66 % der ortsüblichen Mie...mehr

Rz. 274 § 15a Abs. 4 EStG ordnet die gesonderte Feststellung des verrechenbaren Verlusts an und regelt das Verfahren. Dabei sind der Feststellungsbescheid der Einkünfte und des verrechenbaren Verlusts gesonderte selbstständige Verwaltungsakte (§ 15a EStG Rz. 339ff.). Nicht geregelt ist, wer die Erklärung zur gesonderten Feststellung des Verlusts abzugeben hat. Da eine Beiladu...mehr

Rz. 138 Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand, der als Werbungskosten sofort abziehbar ist, und Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die nur über AfA geltend gemacht werden können, war schon immer lebhaft umstritten. Die Rspr. hat die Grenzen mehr und mehr zum Erhaltungsaufwand verschoben. Nach Aufgabe der Rspr., dass eine sog. Generalüberholung stets zu nachträglichen...mehr

Rz. 165 Baumaßnahmen an einem vorhandenen Gebäude führen zu einer Erweiterung und damit zu Herstellungskosten, wenn ein Gebäude aufgestockt oder daran ein Anbau errichtet wird[1], oder sonst die nutzbare Fläche eines Gebäudes vergrößert wird. Das gilt auch, wenn die Vergrößerung nur gering ist.[2] Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der §§ 42 und 44 der II. BV a. F. ...mehr

Rz. 55 Dingliche Nutzungsrechte sind insbesondere der Nießbrauch sowie das dingliche Wohnrecht. Rz. 56 Nießbrauch ist das Recht, aus der belasteten Sache die Nutzungen zu ziehen (§ 1030 BGB). Dies ist bei der Belastung eines Mietwohngrundstücks mit einem Nießbrauch regelmäßig das Recht, den Mietzins als Rechtsfrucht des Grundstücks zu erhalten. Als weitere dingliche Nutzungsr...mehr

Rz. 168 Aufwendungen für eine Baumaßnahme führen zu Herstellungskosten, wenn die Baumaßnahme zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führt, sofern es sich nicht um Maßnahmen handelt, die zur Herstellung der Betriebsbereitschaft und damit zu Anschaffungskosten führen. Rz. 169 Zur Bestimmung des ursprünglichen Zustands ist grundsätzlich...mehr

Rz. 180 Erfolgen im Rahmen einer Baumaßnahme Aufwendungen, die einerseits zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen, andererseits als Erhaltungsaufwand anzusehen sind, sind die Aufwendungen ggf. im Weg der Schätzung in Anschaffungs-/Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen, z. B. ein für die Gesamtaufwendungen geleistetes Architektenhonorar oder Reinig...mehr

Rz. 260 Werbungskosten sind nur die Aufwendungen, die auch ein Einzelerwerber außerhalb des Fonds oder im Rahmen eines Gesamtobjekts geltend machen könnte. Hier kommen wieder im Wesentlichen Finanzierungskosten in Betracht. Im Übrigen gelten die Ausführungen in Rz. 246f. entsprechend.[1]mehr

Rz. 275 § 15a EStG findet gem. § 15a Abs. 5 Nr. 2 EStG sinngemäß Anwendung, wenn die Vermietungseinkünfte durch eine andere Rechtsform als die KG, z. B. durch eine GbR, erzielt werden (§ 15a EStG Rz. 359ff.).mehr

Rz. 276 Nach § 21 Abs. 1 S. 2 EStG ist § 15b EStG sinngemäß anzuwenden. § 15b EStG als Nachfolgeregelung des § 2b EStG verbietet den Ausgleich von Verlusten im Zusammenhang mit einem Steuerstundungsmodell mit Einkünften aus Gewerbebetrieb oder mit anderen Einkünften. Die Verluste dürfen auch nicht nach § 10d EStG abgezogen werden (§ 15b EStG Rz. 13ff.).mehr

Rz. 46 In allen Fällen, in denen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht sprechen, ist zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Hierbei ist nach folgenden Grundsätzen zu verfahren: Einnahmen und Werbungskosten sind zu schätzen. Dies kann anhand der letzten 5 Jahre geschehen. Behauptet der Stpfl., dass er auf die in der Vergangenheit entstan...mehr

Rz. 105 Sind die Voraussetzungen für die grundsätzliche Anerkennung eines Vertrags zwischen nahen Angehörigen erfüllt (Rz. 96ff.), kann die Gestaltung gleichwohl missbräuchlich sein, sodass sie gem. § 42 AO nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann. Rechtsmissbrauch liegt bisher nach st. Rspr. vor, wenn eine Gestaltung gewählt wird, die – gemessen an dem erstrebten Zie...mehr

Rz. 248 Zu den Werbungskosten gehören nur die Aufwendungen, die nicht auf den Erwerb des Grundstücks mit betriebsbereitem Gebäude gerichtet sind und die ein Stpfl. auch außerhalb eines Gesamtobjekts abziehen könnte. Hierzu gehören insbesondere Aufwendungen zur Finanzierung der Beteiligung. Werden die Aufwendungen an den Anbieter gezahlt, ist Voraussetzung für den Abzug als W...mehr

Rz. 251 Die Kosten, die der Bauherr im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes oder der Eigentumswohnung aufzubringen hat, können Anschaffungskosten des Grund und Bodens, bei Eintritt nach Baubeginn auch des bereits erstellten Teils des Gebäudes, Herstellungskosten des Gebäudes oder der Eigentumswohnung oder Werbungskosten sein. Dabei betreffen die verschiedenen Kosten ...mehr

Rz. 96 Jeder Stpfl. kann grundsätzlich seine steuerlichen Verhältnisse auch durch Verträge mit nahen Angehörigen gestalten. In diesen Fällen ist aber zu klären, ob die Verträge durch die Einkunftserzielung (§ 21 EStG) oder durch steuerlich unbeachtliche private Gründe (§ 12 EStG) veranlasst sind. Solche Verträge sind daher steuerlich nur anzuerkennen, wenn sie bürgerlich-rec...mehr

Rz. 266 Nach § 15a Abs. 1 S. 1 EStG dürfen Verlustanteile eines Kommanditisten weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden, soweit ein negatives Kapitalkonto des Kommanditisten entsteht oder sich erhöht; sie dürfen auch nicht nach § 10d EStG zurück- oder vorgetragen werden. Die Vorschrift setzt die Ermitt...mehr

Rz. 255 Ein geschlossener Immobilienfonds ist regelmäßig Erwerber, wenn der Initiator der Gesellschaft ein einheitliches Vertragswerk vorgibt und die Gesellschafter in ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit keine Möglichkeit haben, hierauf Einfluss zu nehmen. Ein einheitliches Vertragswerk besteht i. d. R. aus mehreren aufeinander abgestimmten Verträgen, die der Sicher...mehr

Rz. 124 § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 EStG erfasst die zeitliche Überlassung von Rechten. Die Vorschrift enthält keine abschließende Regelung.[1] Hierzu gehören insbesondere Urheberrechte, gewerbliche Erfahrungen, Gerechtigkeiten und Gefälle. Es handelt sich nicht um die Verwertung eigener Rechte durch den Urheber selbst. Er erzielt z. B. bei schriftstellerischer Tätigkeit Einkünft...mehr

Rz. 261 Fonds mit wesentlichen Einflussnahmemöglichkeiten (Rz. 254ff.) können Herstellungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsfonds sowie Erwerberfonds sein. Die Abgrenzung ergibt sich aus den allgemeinen Grundsätzen zu § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG (§ 6 EStG Rz. 109ff., 209ff.).[1] Rz. 262 Bei einem Herstellungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsfonds gelten zur Abgrenzung zwischen A...mehr

Beiträge zu Haus- und Grundbesitzervereinen hängen ursächlich mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammen, soweit der Grundbesitz entgeltlich vermietet wird; vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 3 EStG; Rz. 109.mehr

Literatur: Watrin/Riegler, FR 2015, 1049 Mit Einführung der Abgeltungsteuer sind Währungsgewinne und -verluste in die Besteuerungsgrundlage mit einzubeziehen. Auch im Rahmen von Vermietungs- und Verpachtungseinkünften ist ihre Berücksichtigung nicht ausgeschlossen. Nimmt der Stpfl. ein Darlehen auf, um ein Fremdwährungsdarlehen abzulösen, welches er zur Anschaffung eines Verm...mehr

Kosten der Abwicklung eines Vertragsverhältnisses, das zu stpfl. Einkünften geführt hat, wie die Kosten der Räumung, eines Räumungsprozesses und eine Abstandszahlung bei Vermietung und Verpachtung, können (nachträgliche) Werbungskosten sein (Rz. 32).[1] Kosten der Zwangsräumung, um das Grundstück bebauen und dann vermieten zu können, sind, soweit sie die zu bebauende Fläche b...mehr

Literatur: Kuhlmann, DB 1985, 1613; Müller, DStZ 1999, 50; Degel/Haase, DStR 2005, 1260; Gehm, EStB 2015, 30 Für die Prozess- und Rechtsanwaltskosten besteht kein ausdrückliches gesetzliches Abzugsverbot. Eine unterschiedliche Behandlung gegenüber den Geldstrafen und Geldbußen ist gerechtfertigt, weil Prozess- und Rechtsanwaltskosten kein Unwerturteil enthalten und keinen St...mehr

Literatur: Weber-Grellet, FR 2023, 224; Brucker/Just, ZfIR 2022, 481. Zahlungen zur Ablösung eines Wohnungsrechts, die dem Abschluss eines neuen Nutzungsverhältnisses dienen, sind als Werbungskosten sofort abziehbar. Die Grundstücksnutzung nach der Ablösung des Rechts begründet den wirtschaftlichen Zusammenhang der Ablöseaufwendungen mit den Einkünften aus Vermietung und Verp...mehr

Rz. 149 Die Firma eines Kaufmanns ist der Name, unter dem er seine Geschäfte betreibt und die Unterschrift abgibt (§ 17 Abs. 1 HGB). Ein Kaufmann kann unter seiner Firma klagen und verklagt werden (§ 17 Abs. 2 HGB). Jede GmbH – das heißt unabhängig von ihrem Unternehmensgegenstand – ist kraft Gesetzes eine Handelsgesellschaft (§ 13 Abs. 3 GmbHG). Aufgrund ihrer Eigenschaft a...mehr

Literatur: Warnke, DStR 1998, 1073; Sagmeister, DStR 2011, 1589; Welzer, NWB 2018, 3451; Schießl, NWB 2017, 1644; Schießl, jM 2015, 298 Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften werden nach § 22 Nr. 2 EStG, § 23 EStG steuerlich erfasst. Werbungskosten zu diesen Einkünften sind alle durch das Veräußerungsgeschäft veranlassten Aufwendungen. Es sind dies alle Ausgaben, die o...mehr

Maklergebühren können bei einem beruflich veranlassten Umzug Werbungskosten sein. Bei einem beruflich veranlassten Umzug gelten jedoch nicht alle damit verbundenen Aufwendungen als Werbungskosten.[1] Zu den als Werbungskosten abziehbaren "Umzugskosten" gehören die Maklergebühren für eine Mietwohnung, nicht jedoch für ein erworbenes Haus oder eine Eigentumswohnung.[2] Die Rege...mehr

Vorsteuerbeträge, die abziehbar sind, und die auf Aufwendungen entfallen, die Werbungskosten darstellen, können selbst nicht als Werbungskosten abgezogen werden, da sie infolge ihrer Abziehbarkeit keine Belastung darstellen. Vorsteuerbeträge, die nicht abziehbar sind, gehören nach § 9b EStG zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung un...mehr

Literatur: Malke, FR 1994, 457; Watrin/Riegler, FR 2015, 1049 Währungskursverluste sind Vermögensverluste und daher keine Werbungskosten.[1] Währungsverluste entstehen nicht als Entgelt für die Überlassung des Kapitals, sind also keine Schuldzinsen. Der Währungsverlust wird nicht durch eine Einkunftsart veranlasst, fällt daher in den Privatbereich.[2] Von dem Fall einer verlo...mehr

Stellen Unternehmen, z. B. Personengesellschaften, die Vermögensverwaltung betreiben, ihre liquiden Mittel in ein von einem der Unternehmen betriebenen Cash Pool ein, hat das Auswirkungen auf den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten. Die Einstellung von Mitteln in den Cash Pool durch den Stpfl. stellt ein Darlehen dar, das der Stpfl. der den Cash Pool betreibenden Unter...mehr

Werden Zinsen im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Wirtschaftsguts gezahlt (z. B. eines Hauses bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung), ist zu prüfen, ob die Zinsen zu den Anschaffungskosten oder den als Werbungskosten abziehbaren Finanzierungskosten des Erwerbers gehören ("Bauzeitzinsen"). Werden diese Zinsen nicht von dem Erwerber selbst dem Kreditgeber geschuldet, ...mehr

Nicht mit stpfl. Einnahmen in Zusammenhang stehen Aufwendungen, die ganz oder überwiegend durch die Veräußerung der Einkunftsquelle (Mietshaus, Kapitalvermögen) verursacht sind, da Veräußerungsgewinne im Bereich der Überschusseinkünfte nicht steuerbar sind.[1] Durch diese Aufwendungen wird eine Einkunftsquelle des Stpfl. beseitigt, sie dienen daher nicht dem Erwerb, der Sich...mehr

Literatur: Fabry, DStR 1997, 691 Bestellt der Stpfl. an einem Grundstück ein Erbbaurecht, verliert er hierdurch das wirtschaftliche Eigentum an den Gebäuden. Erhält er für die Gebäude keine Gegenleistung, hat er das (wirtschaftliche) Eigentum hieran aufgeopfert, um (stpfl.) Einnahmen aus der Erbbaurechtsbestellung zu erzielen. Der Restwert des Gebäudes (Anschaffungs- bzw. Her...mehr

Literatur: Glanegger, DStZ 1984, 583; Woring, DStZ 1991, 76; Flies, DStR 1996, 89; Uhländer, FR 1996, 301; Flies, FR 1996, 702; Thomas, DStR 2004, 1273 Substanzverluste (Beschädigung, Zerstörung oder sonstiger Verlust) eines (privaten oder beruflich genutzten) Vermögensgegenstands aus beruflichem Anlass führt zu Werbungskosten.[1] Wertveränderungen und Veräußerungsverluste si...mehr

Literatur: Röhrig, DB 1990, 1738; Schell, FR 2004, 506; Schoor, StBp 2007, 114, 119; Schießl, DStZ 2007, 466; Joachimsthaler, NWB 2018, 402 Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist wirtschaftlich betrachtet das Ergebnis einer auf vorzeitige Ablösung gerichteten Änderung des Darlehensvertrags. Hierbei wird ein Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit im Zuge der Veräuß...mehr

GrSt gehört zu den Steuern i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG. GrSt und die Nebenleistungen hierzu sind daher als Werbungskosten im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abzugsfähig.mehr

Straßenreinigungsgebühren sind sonstige öffentliche Abgaben i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG und gehören daher zu den Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.mehr

Literatur: Beck, DStR 2016, 2628 Das Damnum ist ein Entgelt für die Kapitalnutzung und hat Zinscharakter. Das Damnum ist regelmäßig als laufzeitabhängiger Ausgleich für einen niedrigeren Nominalzins und damit als Vorauszahlung eines Teils der Zinsen anzusehen.[1] Es ist nur dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn es sich nicht im Rahmen des am aktuellen Kreditmar...mehr

Die Kanalisationsgebühr (Gebühr für die Nutzung, nicht für den Anschluss, der öffentlichen Abwasserentsorgung) gehört zu den sonstigen öffentlichen Abgaben auf den Grundbesitz bzw. das Gebäude und gehört als Verwaltungskosten zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.mehr

Die Bauwesenversicherung ist eine Versicherung, die mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängt, und gehört daher zu den Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG.[1]mehr

Müllabfuhrgebühren sind als sonstige öffentliche Abgaben auf den Grundbesitz bzw. das Gebäude Verwaltungskosten und sind nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Vgl. § 9 EStG Rz. 105.mehr

Aufwendungen zur Befreiung eines Grundstücks von dinglichen Belastungen werden auf die Substanz gemacht und sind daher keine Werbungskosten. Soweit die dingliche Belastung das Gebäude betrifft, handelt es sich um nachträgliche Anschaffungskosten, die nur als Abschreibungen verrechnet werden können.[1] Durch diese Aufwendungen wird der Vermögensgegenstand erst in die Lage ver...mehr

Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Rücktritt von einem Grundstückskaufvertrag sind nicht durch die (spätere) Erzielung von Einnahmen veranlasst, sondern dienen dazu, das Entstehen einer Einkunftsquelle zu verhindern. Es handelt sich daher nicht um Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.[1] Vgl. auch Rz. 52.mehr