Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Entlastung des Verwalters enthält zugleich die Billigung der Jahresabrechnung, wenn diese Abrechnung in der Versammlung zuvor erörtert worden ist. Fakten: Es ist einhellige Rechtsmeinung, dass ein Entlastungsbeschluss zugleich die stillschweigende Billigung der Jahresabrechnung enthalten kann. Ob dies letztlich...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die Abberufung des Verwalters nicht schon dann verlangen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt, sondern erst, wenn dieser Grund so schwerwiegend ist, dass unter Berücksichtigung eines Beurteilungsspielraums der Wohnungseigentümergemeinschaft die Nichtabberufung des Verwalters nicht mehr vertretbar erscheint. Fakten...mehr

Leitsatz Auch das BayObLG fordert nunmehr nicht die Beschlussanfechtung hinsichtlich einer genehmigten Einzelabrechnung (hier: durch den Zwangsverwalter), wenn die - nach Zwangsverwaltungs-Anordnung beschlussgenehmigte - Einzelabrechnung schuldbetragsmäßig nicht auf die sog. Abrechnungsspitze beschränkt sein sollte (Einschränkung eigener Senatsentscheidung, BayObLGZ 91, 83) I...mehr

Normenkette § 28 WEG Kommentar Allein noch in einer Kostenentscheidung musste der Senat erneut feststellen: 1. Der Eigentümerbeschluss über einen Wirtschaftsplan muss grundsätzlich die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausweisen. Ausnahmsweise genügt es aber, dass der geschuldete Betrag von den Eigentümern aufgrund eines bestimmten Verteilungsschlü...mehr

Leitsatz Sein absolutes Stimmenübergewicht kann jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, sein Abstimmungsverhalten im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein Normenkette § 21 WEG, § 25 WEG, § 26 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Ein Mehrheitseigentümer kann auch bei abweichend von § 25 Abs. 2 WEG vereinbartem Stimmrecht (hier: nach Wertprinzip) bei seiner Wahl zum Verwalter mit...mehr

Normenkette § 399 BGB, § 851 Abs. 1 ZPO, § 851b ZPO Kommentar 1. Mietnebenkosten (Betriebskosten) sind zweckgebundene Leistungenim Sinne des § 399 BGB; eine solche Nebenkostenforderung des Vermieters kann aus diesem Grund nicht abgetreten werden; deshalb sind sie auch unpfändbar (vgl. § 851 Abs. 1 ZPO). 2. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob die Mietnebenkosten als Vor...mehr

Leitsatz Ungültiger Entlastungsbeschluss des Verwalters bei zu hoher Abrechnung der Verwaltervergütung einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber Beiratsentlastung jedoch gültig Die Gemeinschaft kann gegen deren Willen (Antragsablehnung) nicht verpflichtet werden, ein generelles Rauchverbot in gemeinschaftlichen Räumen zu verfügen Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 26 WEG, § 28 A...mehr

Leitsatz Zulässige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Instandsetzungskostentragung allein der Garageneigentümer Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. In einer Wohnanlage gab es auch Tiefgarageneinstellplätze als separates Teileigentum (14 Einzeleinstellplätze und 9 sog. Doppelparker oder Doppelstockgaragen), wobei die Doppelparker mit ...mehr

Leitsatz Auch über bestandskräftig gewordenen Eigentümer-Mehrheitsbeschluss kann eine Haftung eines rechtsgeschäftlichen Erwerbers (Rechtsnachfolgers) für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers begründet werden (ähnlich zulässiger Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung); kein Rechtsgeschäft zu Lasten Dritter! Wohngeldrückstände (Altschulden) in Form eines sog. Saldenvor...mehr

Leitsatz Die rechtskräftige Verpflichtung des abberufenen Verwalters, den Wohnungseigentümern durch Vorlage einer geordneten Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben unter Beifügung der Belege Rechnung zu legen, ist im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken (§ 887 ZPO). Sachverhalt Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde die Verwalterin aus wichtigem Grund abberufen und ...mehr

Normenkette § 45 Abs. 3 WEG, § 887 ZPO Kommentar 1. Die rechtskräftige Verpflichtung des abberufenen Verwalters, den Wohnungseigentümern durch Vorlage einer geordneten Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben unter Beifügung der Belege Rechnung zu legen, ist im Wege der Ersatzvornahme (als sog. vertretbare Handlung, nicht als unvertretbare Handlung) zu vollstrecken ( § 887 ZPO)...mehr

Leitsatz Die gerichtliche Ersetzung von Eigentümerbeschlüssen über die Jahresabrechnung und über Sonderumlagen kommt nicht in Betracht, wenn inhaltliche Beanstandungen der Beschlußvorlage gegeben sind und es nicht ausgeschlossen erscheint, daß nach Behebung der Mängel eine erneute Beschlußfassung in der Gemeinschaft erfolgreich ist. Sachverhalt Auf einer Eigentümerversammlung...mehr

Leitsatz Beteiligung auch eines Zwangsverwalters am Verfahren Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 3 WEG, § 5 WEG, § 146 ZVG, § 148 ZVG, § 22 ZVG, § 23 ZVG, § 13 KO Kommentar 1. Die gerichtliche Ersetzung von Eigentümerbeschlüssen über die Jahresabrechnung und auch über Sonderumlagen kommt nicht in Betracht, wenn inhaltliche Mängel der Beschlussvorlage gegeb...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 3 und 5 WEG Kommentar 1. Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auch in zulässiger Weise auf die Einzelabrechnung beschränkt werden. In diesem Fall können dann Einwendungen gegen die in einer Gesamtabrechnung ausgewiesenen Beträge (Ausgaben, Einnahmen, Kontenstände, Darstellung des Zu- und Abflusses auf...mehr

Leitsatz Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist berechtigt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter nachhaltig gestört ist. Das kann auch dann der Fall sein, wenn der Verwalter die Abrechnung über einen längeren Zeitraum verzögert und die Gemeinschaft diesbezüglich über mehrere Eigentümerversammlungen hin vertröstet. Fak...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Wird die Zahlung von Hausgeldvorauszahlungen aufgrund eines Wirtschaftsplanes gefordert und ergeht während des anhängigen Verfahrens der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für diesen Zeitraum, ist eine Antragsänderung (Umstellung) zulässig und auch erforderlich, weil mit dem Genehmigungsbeschluss über ...mehr

Leitsatz Unterlassene Verhandlung vor vollbesetzter Kammer des Beschwerdegerichts führt grundsätzlich zur Entscheidungsaufhebung und Zurückverweisung Im Wohngeldinkassoverfahren sind Beschlüsse über Wirtschaftsplan bzw. Jahresabrechnung (einschließlich Einzelwirtschaftsplänen und Einzelabrechnungen) Schlüssigkeitsvoraussetzung Hinweispflichten des Gerichts Normenkette § 16 Abs....mehr

Leitsatz Die Jahresabrechnung muß dem Wohnungseigentümer auch ohne Unterstützung durch einen Buchprüfer oder Sachverständigen verständlich sein. Fakten: Im Rahmen der Erstellung der Jahresabrechnung sind bei den Einnahmen und Ausgaben die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Rechtsgrund für Zahlungen in der betreffenden Rech...mehr

Leitsatz Einwendungen des Zahlungsschuldners im Wohngeld-Inkassoverfahren Wirtschaftsplan-Genehmigungsbeschluss bleibt Vorauszahlungsanspruchsgrundlage ungeachtet nachfolgender Abrechnungsbeschlussfassung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 3 und 5 WEG Kommentar 1. Sachliche Einwendungen gegen die Höhe einer geltend gemachten Wohngeldforderung und die Höhe d...mehr

Leitsatz Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung wirkt objektbezogen auch für und gegen den Erwerber einer Wohnung, der in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode noch nicht Eigentümer war, gleich ob der Eigentümerwechsel der Gemeinschaft oder dem Verwalter bekannt ist. Ebenso wie gegen den früheren Wohnungseigentümer wird auch gegen den Erwerber nur die sog. Abrechnun...mehr

Leitsatz Generelle Beschränkung der Rechtsnachfolgerhaftung nur auf die sog. Abrechnungsspitze? (Vorlage-Beschluss des KG Berlin an den BGH) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Ein Antragsgegner erwarb ein Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung durch Zuschlagsbeschluss vom 22. 1. 1996; am 25. 3. 1996 fand in seiner Abwesenheit eine Eigentümerversamml...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Nach verfestigter Meinung der in Rechtsprechung und Literatur entwickelten Grundsätze muss eine Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Geschäftsjahr enthalten; sie muss für einen Eigentümer aus sich heraus und auch ohne Zuzie...mehr

Leitsatz Die Entlastung eines Wohnungseigentümers, der im Einvernehmen mit der Gemeinschaft Verwaltertätigkeit tatsächlich verrichtet hat (faktischer Verwalter), entspricht - wenn auch ein Anspruch auf Entlastung außerhalb einer entsprechenden Vereinbarung in der Regel nicht besteht - bei Vorliegen der formellen und materiellen Voraussetzungen gleichwohl ordnungsgemäßer Verw...mehr

Leitsatz Wird über das Vermögen eines Wohnungseigentümers der Konkurs eröffnet, können als Masseforderungen gegen den Konkursverwalter nur die nach Eröffnung fällig gewordenen Ansprüche auf Wohngeldvorschüsse sowie die sog. Abrechnungsspitze aus der nach Eröffnung beschlossenen Jahresabrechnung geltend gemacht werden. Die vor Konkurseröffnung fällig gewordenen, nicht beglich...mehr

Leitsatz Nach Konkurseröffnung nur "Abrechnungsspitze" als Masseforderung (in Bestätigung zu BGH, NJW 94, 1866) Zur Amtsermittlungs- und Aufklärungs- bzw. Hinweispflicht des Wohnungseigentumsgerichts Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG, § 3 Abs. 1 KO, § 12 KO, § 57 KO, § 58 Nr. 2 KO, § 139 ZPO, § 12 FGG Kommentar 1. Wird über das Vermögen eines Wohnungseigentümers der Konkurs...mehr

Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Die Jahresabrechnung ist grundsätzlich eine reine Einnahmen-Ausgabenrechnung, also keine handelsrechtliche Bilanz und keine Gewinn- oder Verlustrechnung. Rechnungsabgrenzungen in zeitlicher Hinsicht sind nicht vorzunehmen (h.R.M.); Ausnahmen wurden hier allein zugelassen bei den Heiz- und Warmwasserkosten und bei der Instandhaltungsrüc...mehr

Leitsatz Teilungültigkeit eines Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses (bei Mangel eines selbständigen Abrechnungspostens) Fehlt in der Abrechnung der Anfangsbestand aller Gemeinschaftskonten, besteht nur ein Abrechnungs- Ergänzungsanspruch Unterbliebene Heiz- und Warmwasserkostenverteilung eines an die Versorgung angeschlossenen Raumes (Teilungültigkeit der Abrechnung) Entlastungs...mehr

Leitsatz Betrifft der Mangel eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung nur einen selbständigen Abrechnungsposten, so ist der Eigentümerbeschluß nur insoweit für ungültig zu erklären. Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung ist nicht für ungültig zu erklären, wenn nicht der Anfangsbestand aller Gemeinschaftskonten ausgewiesen ist; dann besteht nur ein Ergä...mehr

Leitsatz In der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Wohngeldeinzugsermächtigung durch den Verwalter im Lastschriftverfahren ist wirksam Normenkette § 16 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Offen bleiben kann, ob eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung wirksam ist, dass eine Einzelabrechnung als anerkannt gilt, wenn nicht innerhalb von 14 Tagen nach Absendung der Einzelabrechnung sch...mehr

Leitsatz (hier: auf Wiederherstellung bei Umbauarbeiten veränderter Kellerabteile nach Aufteilungsplan und auf Kostenfreistellung) Normenkette § 28 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Der einzelne Eigentümer kann gegen den Verwalter nicht den Anspruch gerichtlich geltend machen, bei Umbauarbeiten veränderte Kellerabteile wieder so herstellen zu lassen, wie es dem Aufteilun...mehr

Normenkette § 27 WEG, § 28 WEG, § 675 BGB, § 666 BGB, § 667 BGB, § 888 ZPO Kommentar 1. Ein ausgeschiedener Verwalter hat alle Verwaltungsunterlagen vollständig und grundsätzlich als Originale herauszugeben. Erforderlichenfalls muss er sich diese bei Dritten beschaffen. 2. Im Herausgabeantrag müssen die herauszugebenden Unterlagen nicht im Einzelnen bezeichnet werden (über den...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich und rechtswirksam bestimmen, daß auf Zahlungsrückstände aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Verzugszinsen in Höhe von 1,5 % je angefangenem Monat zu entrichten sind. Eine derartige Ersatzvereinbarung kann auch abweichend von der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung bestimmt werden. Sachverhalt Auf einer Eigentü...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 138 Abs. 1 BGB, § 284 BGB, § 288 BGB Kommentar 1. In einer Teilungserklärung war u.a. vereinbart, dass "bei Verzug von über 7 Tagen Wohngeldrückstände mit 2% über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen sind, soweit dies die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlie...mehr

Normenkette § 28 WEG Kommentar 1. Die Position "Versicherungen"war im vorliegenden Fall mit dem im Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlten Betrag von DM 12.074 in die Abrechnung aufzunehmen, auch wenn hier Versicherungsprämien über den Abrechnungszeitraum hinaus vorausbezahlt wurden. 2. Eine Abrechnung ist auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, also der ...mehr

Leitsatz Versicherungsprämien sind in Höhe der im Wirtschaftsjahr tatsächlich geleisteten Zahlungen in die Jahresabrechnung aufzunehmen. Eine periodengerechte Abgrenzung kommt nicht in Betracht. Sachverhalt Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage bestimmt, daß die Kosten der Bewirtschaftung der Anlage von den Sondereigentümern im Verhältnis der Größe ihrer Miteige...mehr

Leitsatz Macht der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend, vertritt er die Gemeinschaft mit Ausnahme der Antragsgegner. Sachverhalt Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentumsanlage herrschte Streit. Die von der Mehrheit gewählte Verwalterin wurde von der Minderheit nicht anerkannt, weshalb es mehrfach zu einstw...mehr

Normenkette § 25 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG, § 1030 BGB, § 1066 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Die Beschlussanfechtungsanträge einer Nießbraucherin am Wohnungseigentum wurden zu Recht vom Amts- und Landgericht als unzulässig verworfen, da dieser Antragstellerin kein Antragsrecht im Sinne von § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zusteht. Die nießbrauchsberechtigte Antragstellerin ist ...mehr

Leitsatz Hauptsacheerledigung eines Abrechnungsstreits in der Rechtsbeschwerdeinstanz Mindestanforderungen an eine Abrechnung Zur Kausalität von Einberufungsmängeln für die Beschlussfassung Normenkette § 21 Abs. 4 WEG, § 23 Abs. 1 und 4 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Verlangt ein Wohnungseigentümer im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG vom Verwalter die Erstellung formal or...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann, soweit er für ein Wirtschaftsjahr Wohngeldvorauszahlungen nach Maßgabe des Wirtschaftsplans geleistet hat, eine Erstattung aus Mitteln der Gemeinschaft erst dann verlangen, wenn die auf einer Eigentümerversammlung durch Beschlußfassung genehmigte Jahresabrechnung ein entsprechendes Guthaben für ihn ausweist. Jedenfalls kann ein derartiger...mehr

Leitsatz Rückzahlungsanspruch überzahlter Wohngeldvorauszahlungen setzt in beschlussgenehmigter Jahresabrechnung entsprechende Guthabensausweisung voraus Ein solcher Erstattungsanspruch kann nicht auf gesamtschuldnerische Zahlungsverpflichtung der restlichen Eigentümer gerichtet werden Abrechnungsbeschluss-Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, ...mehr

Normenkette § 21 Abs. 3 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG Kommentar 1. Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat (herrschende Rechtsmeinung). Ungeachtet dessen bleibt es dem Verwalter unbenommen, den Eigentümern darüber hinaus weiteren Aufschluss über den Bestand von ...mehr

Normenkette § 888 ZPO, § 887 ZPO Kommentar Die titulierte Verpflichtung des Verwalters, eine Jahresabrechnung zu erstellen, ist dann als unvertretbare Handlung nach § 888 ZPO zu vollstrecken (Zwangsgeld, ersatzweise Zwangshaft), wenn es zur Abrechnung nach dem Vollstreckungstitel erforderlich ist, dass der verurteilte Verwalter über seine Einnahmen und Ausgaben Rechenschaft a...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Greift ein Wohnungseigentümer den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nur wegen des unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssels (hier: im Übrigen erfolgreich) an, ist trotz Ungültigerklärung des Beschlusses "insoweit"im Übrigen die in einer solchen Abrechnung erfolgte Festlegung der Gesamtkosten, die nicht bea...mehr

Leitsatz Wird die Jahresabrechnung genehmigt, so führt dies nicht zu einem Wegfall des Rechtsschutzbedürfnisses hinsichtlich der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses, mit dem der Wirtschaftsplan für dieses Jahr genehmigt wurde. Soweit die Miteigentümer eines Teileigentums in einer Wohnungseigentümerversammlung einen Beschluß über die Verwaltung dieses Teileigentums fassen, ...mehr

Leitsatz Mit Abrechnungsgenehmigung wird Wirtschaftsplan nicht aufgehoben, sondern nur bestätigt Zur Höhe der Kostenansätze im Wirtschaftsplan (Ermessensspielraum der Gemeinschaft) Beschluss einer Tiefgaragen-Bruchteilsgemeinschaft kann nicht von einem Wohnungseigentümer ohne Bruchteils-Miteigentum angefochten werden Normenkette § 28 Abs. 5 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, § 745 Abs...mehr

Normenkette § 28 WEG, § 675 BGB, § 666 BGB, § 226 BGB, § 242 BGB Kommentar 1.Den einzelnen Wohnungseigentümern steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen und Fertigung von Fotokopien (gegen Kostenerstattung) grundsätzlich zu. Damit bestehen auch Einsichtsrechte in Buchungsunterlagen und Saldenlisten bezüglich der Einnahmen und Ausgaben für ein bestimmtes Ge...mehr

Leitsatz Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, ferner ist er berechtigt, Fotokopien gegen Kostenerstattung anzufertigen. Dieses Recht findet seine Grenze jedoch im Mißbrauchs- und Schikaneverbot der §§ 226, 242 BGB. Der Wohnungseigentümer kann daher nur Einsichtnahme sowie Fotokopie vorhandener und hinreichend genau bezeic...mehr

Leitsatz Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter fällt in das Gemeinschafts-Verwaltungsvermögen und kann auch nach Eigentümerwechsel von der Gemeinschaft in ihrer aktuellen Zusammensetzung verfolgt werden Schlechterfüllung vertraglicher Verwalterpflichten (Abrechnungsverzug) Normenkette §§ 10 Abs. 3, 4, 21 Abs. 1 WEG, §§ 284, 286 BGB Kommentar 1. Ist einer Gemeinschaft infolg...mehr

Leitsatz Ist der Gemeinschaft gegen den Verwalter infolge der berechtigten Beauftragung eines Rechtsanwalts zur überprüfung eines Fehlverhaltens des Verwalters ein Schadensersatzanspruch entstanden, so fällt dieser in das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und kann, auch wenn die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zwischenzeitlich wechseln, von der Gemeinschaft in ihrer...mehr

Leitsatz Wohngeldrückerstattung bei für ungültig erklärtem Liquiditätssicherungs-Sonderumlagebeschluss Auskehranspruch gegen die Gemeinschaft bei 10 Jahre später an die Gemeinschaft bezahlter Konkursquote Sog. Haftungsverbands-Rechtsprechung bekräftigt Verwalter hat Auszahlungsplan auszuarbeiten! Hilfsweise ersetzende Feststellung und Entscheidung durch das LG! Normenkette § 16 ...mehr