Fachbeiträge & Kommentare zu Instandhaltungsrücklage

Nach h. M. soll es schließlich möglich sein, den Verwalter durch Beschluss zu ermächtigen, Mittel der Erhaltungsrücklage für andere Zwecke umzuwidmen, sofern der Ermächtigungsbeschluss ausreichend bestimmt ist.[1]mehr

Vorstellbar ist zum einen, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.[1] Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.[2] Möglich ist es, zu vereinbaren od...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Kosten für den Einbau eines neuen Tiefgaragentors mit Fluchttür zur Sicherung eines 2. Rettungswegs in Höhe von 6.988,42 EUR brutto nach dem Verhältnis der jeweiligen Miteigentumsanteile von sämtlichen Eigentümern getragen und aus der Erhaltungsrücklage entnommen werden sollen. Ferner soll am Tiefgaragentor ein neuer Motor für 1.0...mehr

Rz. 116 Zinserträge sind Einnahmen, die (selbstverständlich) in der Gesamtabrechnung auszuweisen sind. Handelt es sich um Verzugszinsen, die Schuldner der Gemeinschaft zahlten, ist die Einnahme in den Einzelabrechnungen nach MEA zu verteilen.[202] Zinsen, die mit den Mitteln der Rücklage erwirtschaftet wurden, können nach allg. M. auch ohne besonderen Beschluss in der Rückla...mehr

Rz. 137 Zu den Rücklagen findet sich in der Gesetzesbegründung folgende Erläuterung: "Der Vermögensbericht muss den Stand der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und etwaiger durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist; of...mehr

Rz. 167 Wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt wurden, kann als Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan eine Sonderumlage beschlossen werden.[277] Beispiel Die Durchführung von Sanierungsarbeiten ist teurer als geplant. Oder: Im Haus tritt plötzlich ein Wasserschaden auf. Die Durch- bzw. Fortführung der erforderlichen Arbeiten mus...mehr

Rz. 26 In der Einzelabrechnung ist eine Aufstellung der für die abgerechnete Wohnung geleisteten Vorschüsse eigentlich nicht erforderlich. Die Einzelabrechnung dient "nur" der Kostenverteilung und der Ermittlung der Abrechnungsspitze, und dafür sind nicht die tatsächlich geleisteten, sondern die geschuldeten Zahlungen maßgeblich. Aber zur vollständigen Rechnungslegung gehört...mehr

Zinsen aus einer Instandhaltungsrücklage zählen zu den Einkünften aus KapVerm und nicht aus VuV (Kulosa in Schmidt, § 21 EStG Rz 165, 40. Aufl).mehr

Beiträge eines Wohnungseigentümers zu der Instandhaltungsrücklage sind erst bei der Verausgabung der Beiträge für Erhaltungsmaßnahmen als WK abziehbar (BFH BStBl II 1988, 577; BFH/NV 2006, 291; H 21.2 EStH 2020 "WK"). Wurde die Instandhaltungsrücklage vom Verwalter veruntreut, soll ab Kenntnisnahme durch den StPfl ein WK-Abzug möglich sein (FG RP EFG 2013, 609 rkr; mE kommt ...mehr

Zinsen, die Beteiligte einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage erzielen, gehören zu den Einkünften aus KapVerm (R 21.2 Abs 2 EStR 2012).mehr

Probleme kann insbesondere auch die Frage der zeitlichen Erfassung der durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (in der Regel durch deren Verwalter) geleisteten Aufwendungen bereiten. Dem Praxisproblem, dass dem Wohnungseigentümer oder Mieter oftmals die vorgenannten Unterlagen beim Einreichen seiner Steuererklärung noch nicht vorliegen, trägt das BMF-Schreiben v. 9.11.2016 ...mehr

Rz. 47 Auf den ersten Blick vermittelte die Lektüre des § 1 i.V.m. §§ 10 Abs. 1, 11 u. 13 WEG a.F. den Eindruck eines dualistisch geprägten Bruchteilseigentums besonderen Rechts. Das war aus heutiger Sicht rechtsdogmatisch falsch und verkürzt. Nach der schon früh vertretenen – eher scherzhaft – so genannten Trinitätstheorie sollte als dritte Komponente die Mitgliedschaft in ...mehr

Rz. 17 Die Musterformulierung stellt auf die Rohbaufertigstellung ab. Hier kommt es auf die besonderen Gegebenheiten der jeweiligen Anlage an. Eine Kostenlast bei noch nicht nutzbarer Fläche ist i.d.R. mit Ausnahme rein verbrauchsabhängiger Kosten (Baustrom, -wasser) wenig sachgerecht. Stellt man auf den reinen Baubeginn ab, bestehen ebenfalls unter Umständen teilweise nicht...mehr

Rz. 39 Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, dem Notar _________________________ erschien heute Frau A, handelnd nicht für sich persönlich, sondern _________________________ für die Gesellschaft Grüner Wohnpark Falkenhorst GmbH & Co. KG _________________________. Sie erklärt...mehr

Rz. 1 Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Teil I Begründung von Wohnungseigentum § 1 Grundstück 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Fl...mehr

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommen nach Auffassung der Finanzverwaltung[1] 2 Varianten in Betracht: Variante (Normalfall) Die Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (z. B. Reinigung des Treppenhauses, Hausmeister, Gartenpflege) sind grundsätzlich im Jahr der Vorauszahlung zu berücksichtigen. Einmalige Aufwendungen (z. B. für Handwerkerleistungen) ...mehr

Überblick Aufwendungen für vermietete Immobilien, die vom Finanzamt als Werbungskosten anerkannt werden, bedeuten für den Steuerzahler bares Geld, denn sie mindern die Einkommensteuerschuld. Damit Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung keine Werbungskosten vergessen und auch das Finanzamt besser überzeugen können, sind nachfolgend die wichtigsten Werbungskosten bei den Einkü...mehr

Aufgrund der Änderung des § 21 Abs. 2 EStG im Rahmen des Steuervereinfachungsgesetzes 2011 galt seit dem 1.1.2012 folgende Regelungen: Bisherige Grenze Beträgt die Miete bei einer dauerhaften Vermietung einer Wohnung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als vollentgeltlich. Die Werbungskosten können in voller Höhe abgezogen werden. Verlangt der Vermieter ...mehr

Rz. 55 Maßgeblich ist die konkrete Beschaffenheit der Liegenschaft. Dabei dürfte die Größe nur ein Kriterium sein. Hinzu kommen mindestens noch ihr baulicher Zustand und die finanzielle Ausstattung. In einer bestens instandgehaltenen Liegenschaft dürfte selbst eine größere Reparatur eher der Entscheidungsbefugnis des Verwalters zuzuordnen sein als in einer vernachlässigten A...mehr

Rz. 80 Wie im alten Recht ist weder ausdrücklich bestimmt noch anderweitig erkennbar, dass der in § 16 Abs. 1 S. 1, 2 WEG geregelte Verteilungsmaßstab unabdingbar sein soll. Es kann also kein Zweifel bestehen, dass die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung eine abweichende Verteilung oder gar eine gänzlich abweichende Verwendung solcher Früchte, etwa in Form einer Zufü...mehr

Rz. 6 § 19 Abs. 2 WEG listet die früher in § 21 Abs. 5 WEG a.F. enumerierten Beispiele ordnungsmäßiger Verwaltung auf. § 19 Abs. 2 Nr. 1 (Hausordnung) und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Instandhaltung und Instandsetzung) entsprechen mit der Ausnahme, dass § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Definition der Erhaltung für Instandhaltung und Instandsetzung aus § 13 Abs. 2 WEG übernimmt, wörtlich ...mehr

Leitsatz Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Normenkette § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 2 Abs. 1 Satz 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, § 1 Abs. 3 WEG, § 10 Abs. 7, § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. Sachverhalt Die Klägerin erwarb im Jahr...mehr

Rz. 6.9 [Autor/Stand] Der BFH hat mit Urteil v. 9.10.1991[2] entschieden, dass das mit einer Eigentumswohnung gleichzeitig erworbene Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage nicht in die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung einzubeziehen ist. Die Instandhaltungsrücklage ist demnach nicht Bestandteil des Wohnungseigentums, sondern als Kapitalforderung gesondert zu erfa...mehr

1. Geldeinnahmen 1.1 Regelmäßiges Bruttoeinkommen einschließlich Renten und Pensionen Auszugehen ist vom Bruttoeinkommen als Summe aller Einkünfte, regelmäßig bezogen auf das Kalenderjahr. Der Splittingvorteil aus einer zweiten Ehe ist beim Kindesunterhalt zu berücksichtigen, soweit er auf dem Einkommen des Pflichtigen beruht (BGH FamRZ 2008, 2189, Tz. 16, 33), beim Ehegattenun...mehr

Rz. 54 In der KapESt-Bescheinigung ist nicht nur der Name des Gläubigers der Kapitalerträge anzugeben, sondern auch dessen genaue, tatsächliche Anschrift mit Straße, Hausnummer und Wohnort. Rz. 55 Weicht die in der Steuerbescheinigung angegebene Anschrift des Gläubigers der Kapitalerträge von derjenigen ab, unter der er bei dem für ihn zuständigen FA geführt wird, so wird die...mehr

1. Geldeinnahmen 1.1 Regelmäßiges Bruttoeinkommen einschließlich Renten und Pensionen Auszugehen ist vom Bruttoeinkommen als Summe aller Einkünfte, regelmäßig bezogen auf das Kalenderjahr. Der Splittingvorteil aus einer zweiten Ehe ist beim Kindesunterhalt zu berücksichtigen, soweit er auf dem Einkommen des Pflichtigen beruht (BGH FamRZ 2008, 2189, Tz. 16, 33), beim Ehegattenun...mehr

Leitsatz Die Errichtung eines Balkons und Zweitbalkons kann eine Modernisierungsmaßnahme sein. Normenkette WEG § 22 Abs. 2 Das Problem In einer Mehrhausanlage gibt es 3 "Riegel". Im mittleren "Riegel" gibt es 8 Wohnungseigentumsrechte. Der Eingang dieses Riegels befindet sich auf der östlichen Gebäudeseite. Mit Blick auf den Hauseingang befindet sich die Wohnung von Wohnungsei...mehr

Leitsatz Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums gestützt werden, kann ein einzelner Wohnungseigentümer einklagen, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB stehen. Das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherige...mehr

Leitsatz 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt i.S. des § 10 Abs. 6 Satz 1 WoEigG kann eine gewerbliche Mitunternehmerschaft i.S. des § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG begründen, für die ein Feststellungsverfahren nach § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO durchzuführen ist. 2. Es bedarf nicht der Annahme einer konkludent errichteten GbR, wenn die gewerbliche T...mehr

Leitsatz Umgebuchte Gelder bleiben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhalten. Sie können daher in der Abrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten behandelt werden. Normenkette WEG § 28 Abs. 3 Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K klagt gegen den ehemaligen Verwalter B auf Schadensersatz in Höhe von 18.000 EUR wegen Verletzung des Verwaltervertr...mehr

Leitsatz Die Änderung eines Umlageschlüssels ist nicht ordnungsmäßig, wenn der neu beschlossene Umlageschlüssel zu einer "erheblichen Mehrbelastung" einzelner Wohnungseigentümer führt. Normenkette WEG § 16 Abs. 3 Das Problem Nach der ursprünglichen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gibt es in der Anlage 163 "Einheiten", nämlich 153 Teileigentums- und 10 Wohnungseigentumsr...mehr

1. Geldeinnahmen 1.1 Regelmäßiges Bruttoeinkommen einschließlich Renten und Pensionen Auszugehen ist vom Bruttoeinkommen als Summe aller Einkünfte, regelmäßig bezogen auf das Kalenderjahr. Der Splittingvorteil aus einer zweiten Ehe ist beim Kindesunterhalt zu berücksichtigen, soweit er auf dem Einkommen des Pflichtigen beruht (BGH FamRZ 2008, 2189, Tz. 16, 33), beim Ehegattenun...mehr

Leitsatz Die Formulierung "Die vorgelegte Gesamtjahresabrechnung mit den Einzelabrechnungen vom (...) für das Wirtschaftsjahr (...)" ist hinreichend bestimmt, wenn es keine weiteren Abrechnungsentwürfe gab und das Abrechnungswerk in der Versammlung vorlag oder allen bekannt war. Normenkette WEG § 28 Abs. 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: Die vorge...mehr

Leitsatz Sind in einer Gesamtabrechnung nicht erkennbar alle Einnahmen genannt, ist diese nicht ordnungsmäßig. Normenkette WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5 Das Problem Die Wohnungseigentümer fassen Ende 2015 folgenden Beschluss: Die allen Eigentümern mit der Einladung zu dieser Versammlung übersandte Jahresabrechnung für das Jahr 2014 mit Gesamtkosten von 12.197,01 EUR sowie die Einzela...mehr

Leitsatz Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen müssen grundsätzlich hinreichend bestimmt sein. Es muss erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Dabei müssen in der Regel die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenanschläge geregelt werden. Normenkette WEG §§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1 Das Problem Di...mehr

1. Geldeinnahmen 1.1 Regelmäßiges Bruttoeinkommen einschließlich Renten und Pensionen Auszugehen ist vom Bruttoeinkommen als Summe aller Einkünfte, regelmäßig bezogen auf das Kalenderjahr. Der Splittingvorteil aus einer zweiten Ehe ist beim Kindesunterhalt zu berücksichtigen, soweit er auf dem Einkommen des Pflichtigen beruht (BGH FamRZ 2008, 2189, Tz. 16, 33), beim Ehegattenun...mehr

Leitsatz Die Abrechnung muss vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein und die Wohnungseigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Der Verwalter hat im Rahmen der Darstellung der Instandhaltungsrückstellung anzugeben, ob Mit...mehr

(BGH, Urt. v. 17.4.2015 – V ZR 12/14) • Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist. Da die Gemeinschaftsordnung getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsieht, entbehrt die den Eigentümern auferlegte Zahlungspflicht der erforderliche...mehr

Durch Individualvereinbarung ist eine weitergehende Übertragung möglich (BGH, Urt. v. 26.11.2014 – XII ZR 120/13, NJW-RR 2015, 615). Literaturhinweis: Zur Übernahme der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage bei der Anmietung von Wohnungs- und Teileigentum s. Schmid/Riecke, Handbuch der Mietnebenkosten, 15. Aufl., Rn 1153; zum Ganzen s. Harz, Handbuch des Fachanwalts Miet- und ...mehr

Leitsatz Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Normenkette §§ 10 Abs. 6 Satz 1, 21 Abs. 4 WEG Das Problem In Pforzheim gibt es eine Wohnungseigentumsanlage mit 201 Wohnungseigentumsrechten. Die Wohnungseigentümer beschließen in 2013, die Fassade zu dämmen. Die mit ca. 2.000.000...mehr

Leitsatz Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rückstellungen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist. Normenkette § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es mehrere Gebäude: die Häuser 1, 3 und 5, die Hochhäuser 4 und 6 und eine zwischen den be...mehr

Leitsatz Auch im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch Meistgebot bei der Zwangsversteigerung ist eine übergehende Instandhaltungsrücklage von der Bemessungsgrundlage (also vom Meistgebot) abzuziehen. Sachverhalt Der Kläger war Meistbietender bei einer Zwangsversteigerung über eine Eigentumswohnung. In diesem Zusammenhang ging auch die Instandhaltungsrücklage über, o...mehr

Leitsatz Im Fall des Erwerbs von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung mindert eine bestehende Instandhaltungsrückstellung die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Normenkette § 10 Abs. 7 WEG; §§ 1 Abs. 1 Nr. 4, 2 Abs. 1, 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Das Problem K ersteigert 3 Wohnungseigentumsrechte mit einem Bargebot in Höhe von 90.000 EUR (als Teil des g...mehr

Leitsatz Die Instandhaltungsrückstellung steht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der einzelne Wohnungseigentümer hat hieran keinen Anteil. Normenkette §§ 433, 437, 443, 444 BGB; § 10 Abs. 7 WEG Das Problem K nimmt B auf Schadensersatz in Höhe von 2.499,77 EUR in Anspruch, hilfsweise auf Einzahlung dieses Betrags als Anteil an der Instandhaltungsrückstellung ...mehr

Leitsatz Anders als beim rechtsgeschäftlichen Erwerb mindert beim Erwerb von Wohneigentum im Wege der Zwangsversteigerung eine bestehende Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht. Sachverhalt Die Klägerin erwarb im Zwangsversteigerungsverfahren mehrere Wohnungen. Das Finanzamt setzte für die jeweiligen Objekte Grunderwerbsteuer fest, ohne da...mehr

Auf Grund besonderer Vorschriften sind bestimmte Erwerbsvorgänge von der Besteuerung ausgenommen und somit nicht steuerbar. Folgende Übertragungsvorgänge unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer: Bagatellverkäufe Dazu rechnen Grundstücksverkäufe bis zu einer Freigrenze von 2.500 EUR. Wird diese Freigrenze überschritten, fällt auf die gesamte Gegenleistung Grunderwerbsteuer an. E...mehr

Leitsatz Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die künftigen Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. Sachverhalt Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen einen (mehrheitlichen beschlossenen) Beschluss über einen Wirtschaftsplan. In der Eigentümerversammlung stand Folgendes zur Abstimmung: "Beschlussfassung ü...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Sachverhalt Die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft in Hamburg beschlosss...mehr

Leitsatz Eine Gemeinschaft kann den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls mit bestehender Entscheidungskompetenz beschließen, wenn das betreffende Landesbauordnungsrecht eine solche eigentumsbezogene Pflicht vorsieht Aufgrund eines bestandskräftigen Beschlusses der Eigentümer angebrachte Rauchmelder stehen nicht im Sondereigentum Normenkette §§ 5 Abs. 1, 2, 10 Ab...mehr

Einmal jährlich muss die Gemeinschaft über die gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres abrechnen. Die Abrechnung ist gem. § 28 Abs. 3 WEG die Aufgabe des Verwalters. Die Bestandteile einer vollständigen Jahresabrechnung sind die Hausgeldabrechnung, die Kontenentwicklung und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Zu Letzterer hat der BGH in seiner grundl...mehr