Fachbeiträge & Kommentare zu Instandhaltungsrücklage

(BGH, Urt. v. 17.4.2015 – V ZR 12/14) • Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist. Da die Gemeinschaftsordnung getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsieht, entbehrt die den Eigentümern auferlegte Zahlungspflicht der erforderliche...mehr

Durch Individualvereinbarung ist eine weitergehende Übertragung möglich (BGH, Urt. v. 26.11.2014 – XII ZR 120/13, NJW-RR 2015, 615). Literaturhinweis: Zur Übernahme der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage bei der Anmietung von Wohnungs- und Teileigentum s. Schmid/Riecke, Handbuch der Mietnebenkosten, 15. Aufl., Rn 1153; zum Ganzen s. Harz, Handbuch des Fachanwalts Miet- und ...mehr

Leitsatz Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Normenkette §§ 10 Abs. 6 Satz 1, 21 Abs. 4 WEG Das Problem In Pforzheim gibt es eine Wohnungseigentumsanlage mit 201 Wohnungseigentumsrechten. Die Wohnungseigentümer beschließen in 2013, die Fassade zu dämmen. Die mit ca. 2.000.000...mehr

Leitsatz Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rückstellungen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist. Normenkette § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es mehrere Gebäude: die Häuser 1, 3 und 5, die Hochhäuser 4 und 6 und eine zwischen den be...mehr

Leitsatz Auch im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch Meistgebot bei der Zwangsversteigerung ist eine übergehende Instandhaltungsrücklage von der Bemessungsgrundlage (also vom Meistgebot) abzuziehen. Sachverhalt Der Kläger war Meistbietender bei einer Zwangsversteigerung über eine Eigentumswohnung. In diesem Zusammenhang ging auch die Instandhaltungsrücklage über, o...mehr

Leitsatz Im Fall des Erwerbs von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung mindert eine bestehende Instandhaltungsrückstellung die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Normenkette § 10 Abs. 7 WEG; §§ 1 Abs. 1 Nr. 4, 2 Abs. 1, 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Das Problem K ersteigert 3 Wohnungseigentumsrechte mit einem Bargebot in Höhe von 90.000 EUR (als Teil des g...mehr

Leitsatz Die Instandhaltungsrückstellung steht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der einzelne Wohnungseigentümer hat hieran keinen Anteil. Normenkette §§ 433, 437, 443, 444 BGB; § 10 Abs. 7 WEG Das Problem K nimmt B auf Schadensersatz in Höhe von 2.499,77 EUR in Anspruch, hilfsweise auf Einzahlung dieses Betrags als Anteil an der Instandhaltungsrückstellung ...mehr

Leitsatz Anders als beim rechtsgeschäftlichen Erwerb mindert beim Erwerb von Wohneigentum im Wege der Zwangsversteigerung eine bestehende Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht. Sachverhalt Die Klägerin erwarb im Zwangsversteigerungsverfahren mehrere Wohnungen. Das Finanzamt setzte für die jeweiligen Objekte Grunderwerbsteuer fest, ohne da...mehr

Auf Grund besonderer Vorschriften sind bestimmte Erwerbsvorgänge von der Besteuerung ausgenommen und somit nicht steuerbar. Folgende Übertragungsvorgänge unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer: Bagatellverkäufe Dazu rechnen Grundstücksverkäufe bis zu einer Freigrenze von 2.500 EUR. Wird diese Freigrenze überschritten, fällt auf die gesamte Gegenleistung Grunderwerbsteuer an. E...mehr

Leitsatz Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die künftigen Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. Sachverhalt Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen einen (mehrheitlichen beschlossenen) Beschluss über einen Wirtschaftsplan. In der Eigentümerversammlung stand Folgendes zur Abstimmung: "Beschlussfassung ü...mehr

Gesonderte Erfassung Der Bestand einer Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung ist nicht Bestandteil des Grundstücks. Sie unterliegt deshalb bei einer Grundstücksveräußerung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht als Gegenleistung der Grunderwerbsteuer. Der Bestand der Instandhaltungsrücklage ist eine Geldforderung. Demgemäß ist sie bei der Erbschaft- und S...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Sachverhalt Die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft in Hamburg beschlosss...mehr

Leitsatz Eine Gemeinschaft kann den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls mit bestehender Entscheidungskompetenz beschließen, wenn das betreffende Landesbauordnungsrecht eine solche eigentumsbezogene Pflicht vorsieht Aufgrund eines bestandskräftigen Beschlusses der Eigentümer angebrachte Rauchmelder stehen nicht im Sondereigentum Normenkette §§ 5 Abs. 1, 2, 10 Ab...mehr

Einmal jährlich muss die Gemeinschaft über die gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres abrechnen. Die Abrechnung ist gem. § 28 Abs. 3 WEG die Aufgabe des Verwalters. Die Bestandteile einer vollständigen Jahresabrechnung sind die Hausgeldabrechnung, die Kontenentwicklung und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Zu Letzterer hat der BGH in seiner grundl...mehr

Leitsatz Fahrbleche einer als Sondereigentum begründeten Doppelstockgarage stehen ebenfalls grundsätzlich im Sondereigentum, da sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen Normenkette §§ 3 Abs. 1 und 5 WEG; §§ 93, 94, 139 BGB Kommentar In einer Tiefgarage wurden Mehrfachparker als Sondereigentum begründet, wenn auch durch gemeinsame Hydraulikanlage betrieben. Im Wesentlic...mehr

Leitsatz Gesamtjahresabrechnung sowie Gesamtwirtschaftsplan betreffen grundsätzlich die Gesamtgemeinschaft als Verband, selbst wenn Untergemeinschaften kraft Vereinbarung begründet sein sollten Eine Anfechtungsklage ist gegen alle restlichen Mitglieder der Gemeinschaft selbst bei vereinbarter Beschlusskompetenz von Untergemeinschaften zu richten Eine vereinbarte partielle Komp...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Abrechnung (insbesondere Verstöße gegen die BGH-Rechtsprechung zur Instandhaltungsrücklage und zu korrekten Heizkostenabrechnungen) Verfahrenskostentragung des Verwalters nach § 49 Abs. 2 WEG wegen verwalterseits gezeigter "Beratungsresistenz" Normenkette §§ 28, 49 Abs. 2 WEG Kommentar Der Beschluss "Genehmigung der Abrechnung 2010 (Gesamt- und Einzelabrech...mehr

Leitsatz Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan muss nicht den Vorgaben des BGH mit Urteil vom 4.12.2009 vollkommen entsprechen. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin hatte den Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans angefochten. Sie bemängelt, dass die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage nicht der aktuellen BGH-Rechtsprechu...mehr

Leitsatz Gültiger Zweitbeschluss nur bei Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse in einem wesentlichen Punkt Berücksichtigung schutzwürdiger Belange aus Inhalt und Wirkungen eines Erstbeschlusses (hier: zur Kostenverteilung instandsetzungsbedürftiger Ladenfenster) Normenkette § 16 Abs. 2 und 4 WEG Kommentar 2008 hatte die Gemeinschaft Erneuerung der Fenster eines Laden-Teile...mehr

Leitsatz Auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtungsklage, solange Auswirkungen der Anfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind. Ein Eigentümer, der einem Beschluss über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung nicht zugestimmt hat, wird nach erfolgreicher Beschlussanfecht...mehr

Leitsatz Für die Wiederbestellung eines bisher zu allgemeiner Zufriedenheit amtierenden Verwalters bedarf es zuvor keiner alternativen Verwalterangebote Eigentümern steht nicht nur bei der Bestimmung der Höhe einer Instandhaltungsrücklage, sondern auch bei der Bestimmung des Zeitraums für die Zahlung ein Ermessen in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu Normenkette §§ 21 A...mehr

Leitsatz Grundsätzlich weiter Gestaltungsspielraum der Eigentümer zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG Alle Ausgaben sind abzurechnen Noch nicht bereinigte Abrechnungssoftware nach Geboten des BGH zum Thema Rücklagenzuführung entschuldigt den Verwalter nicht Normenkette § 16 Abs. 3 WEG Kommentar In einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren nach der Teilun...mehr

Leitsatz Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Ermessens- und Gestaltungsspielraum zu, wenn sie den Umlageschlüssel für Betriebskosten für verschiedene Positionen durch Beschlussfassung mehr nach Wohnfläche, sondern nach Einheiten abrechnen wollen. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer richtet sich mit der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse, durch die für einige Betriebskosten...mehr

Leitsatz Einnahmen und Ausgaben sind in der Jahresabrechnung einander gegenüberzustellen, da nur so dem Transparenzgebot Rechnung getragen werden kann. Eine Saldierung von Einnahmen und Ausgaben widerspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: Die Gemeinschaf hatte Einnahmen in Form von Waschmarken sowie Versicherungsleistungen erlöst. Beide Positionen wurden in der Jah...mehr

a) Das LG war aus formalen Gründen gehindert, den Streitwert für die Bemessung der Gebühren auf 1.000,00 EUR festzusetzen. Grundsätzlich richtet sich der Streitwert einer Klage nach den mit ihr zur gerichtlichen Entscheidung gestellten Klageanträgen, in dem hier gegebenen Fall einer ausschließlichen Auskunfts- bzw. Rechnungslegungsklage über die Tätigkeit als Testamentsvoll...mehr

Leitsatz Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen. Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann...mehr

Leitsatz Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. Für eine transparente Ausgestaltung genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Reg...mehr

Leitsatz Änderung der Kostenverteilung muss transparent sein Normenkette § 16 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar § 16 Abs. 3 WEG bezieht sich seinem Wortlaut nach lediglich auf den in § 16 Abs. 2 WEG dispositiv gesetzlich normierten Umlageschlüssel. Nach der Gesetzesbegründung unterliegen allerdings auch vereinbarte Abrechnungsschlüssel der Beschlusskompetenz zur Abänderung nach diese...mehr

Leitsatz Anfechtung der Jahresabrechnung (Rücklagendarstellung, Teilungültigkeit, getrennte Abrechnungskreise, Zusammenfassung von Ausgabenpositionen) Normenkette §§ 28, 43 Nr. 4, 46 WEG; § 92 ZPO Kommentar Hinsichtlich der Aufnahme eines Sollbetrags der Zuführungen zur Rücklage im Ausgabenteil und auch hinsichtlich der Darstellung der Zuführung zur Rücklage im Teil "erweitert...mehr

Leitsatz Die Ablehnung einer energetischen Sanierungsmaßnahme kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen beim "Ob" und "Wie" einer Sanierungsmaßnahme. Zu berücksichtigen sind insoweit die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft, die Kosten-Nutzen-Analyse sowie die Eilbedürftigkeit der Maßnahme. Fakten: In einer größeren Wohn...mehr

Rz. 21 Ablösung Zahlungen zur Ablösung eines dinglichen Wohnrechts[1], eines Nießbrauchs[2] sowie zur Abwehr von Rückgewähransprüchen nach dem AnfG [3] gehören zu den Anschaffungskosten. Abstand Zahlungen an den Mieter zur vorzeitigen Räumung sind keine Herstellungskosten[4]. Anschlüsse Kosten der Zu- und Ableitungen vom Gebäude bis zum Versorgungsnetz sind Herstellungskosten des ...mehr

Die Gleichbehandlung erfordert es, dass sich die Unterhaltspartei, die keine Miete zahlen muss, ein fiktives Einkommen für den Vorteil anrechnen lassen muss, soweit sie unter Berücksichtigung des Aufwands für das Objekt billiger wohnt.[1] Dies gilt ebenso für den Verwandten-[2] wie für den Ehegattenunterhalt. Es ist gleich, worauf der tatsächliche Wohnvorteil beruht, ob auf E...mehr

Leitsatz Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rückl...mehr

Leitsatz Achtung: Bisher gebräuchliche Buchungs- und Abrechnungssysteme zum gemeinschaftlichen Vermögensbestandteil "Instandhaltungsrückstellung" müssen nach neuem "Machtwort" des BGH (Urteil vom 4.12.2009) ab sofort geändert werden! Normenkette zu §§ 21 Abs. 4 und 28 Abs. 3 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Gültiger Beschluss auf Erhebung einer Umzugskostenpauschale für jeden Nutzerwechsel als "besondere Nutzung" im Fall der Vermietung an ständig wechselnde Personen (mit Revisionszulassung) Normenkette § 21 Abs. 7 WEG Kommentar Nach § 21 Abs. 7 WEG kann mit einfacher Mehrheit eine Umzugskostenpauschale (hier: von 50 EUR) für jeden Nutzerwechsel beschlossen werden. Die Ve...mehr

Leitsatz Beschließen Eigentümer 1983 mehrheitlich, dass jeder Eigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen hat und stellt sich diese Beschlussfassung mit Rücksicht auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 als nichtig heraus, nachdem bereits mehrere Eigentümer auf ihre Kosten i...mehr

Leitsatz Pauschale Kostenerstattungsansprüche können auch heute noch von Eigentümern gegen die Gemeinschaft geltend gemacht werden, die aufgrund nachträglich durch den BGH für nichtig erklärter Beschlüsse zur Änderung der Kostenverteilung im Vertrauen auf die Gültigkeit der Beschlüsse Fenstererneuerungen selbst finanziert hatten Normenkette §§ 14, 21 Abs. 4 u. 25 Abs. 5 WEG; ...mehr

Leitsatz Auch Zinserträge aus der Anlage einer Instandhaltungsrücklage müssen als voraussichtliche Einnahmen in einen Wirtschaftsplan aufgenommen werden Normenkette § 28 Abs. 1 WEG Kommentar Die in den Wirtschaftsplan aufzunehmenden voraussichtlichen Einnahmen umfassen auch die Zinserträge aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage. Fehlen diese im Wirtschaftsplan, so erfüllt ...mehr

Leitsatz Die durch das WEG-Änderungsgesetz (v. 26.3.2007, BGBl I S. 370, seit 1.7.2007 in Kraft) geschaffene Bestimmung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG findet auch auf Verfahren Anwendung, die am 1.7.2007 bereits anhängig waren. Fakten: Vorliegend begehrte ein Wohnungseigentümer die Änderung der in der Teilungserklärung erfolgten Bestimmung der Miteigentumsanteile. Denn durch die ...mehr

Leitsatz Objektive Auslegung des Beschlusses über eine Jahresabrechnung (auch mitbeschlossene Einzelabrechnungen?) Ungültige Klauseln eines Muster-Verwaltervertrags; Anfechtung des Beschlusses über die Ermächtigung des Beirats zum Vertragsabschluss Beschlussfassung über die Erneuerung einer gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage mit gleichzeitigem Austausch defekter Heizkörp...mehr

Leitsatz Bei der Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung ist zu berücksichtigen, welche absehbaren Instandsetzungsmaßnahmen in der nächsten Zeit anstehen und welchen Kapitaleinsatz sie erfordern, ferner, welche Aussichten vorhanden sind, einerseits die Rückstände noch einzutrei...mehr

Leitsatz 1. Erzielt ein Grundstücksunternehmen Zinseinkünfte aus der Anlage von Mieterträgen, so handelt es sich um Erträge aus der Nutzung von Kapitalvermögen, die nicht von der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erfasst werden. Das gilt auch für Zinsen aus der Anlage von Mieten, die ein Mieter unter Vorbehalt gezahlt hat und mit deren Rückz...mehr

Leitsatz In der Neubestellung eines Verwalters liegt im Regelfall zugleich die Abberufung des bisherigen Verwalters Auch nach Bestandskraft eines Abberufungsbeschlusses kann sich der abberufene Verwalter auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen und seine vertraglichen Rechte geltend machen Normenkette §§ 393, 626, 823 Abs. 2 BGB; § 266 StGB Kommentar Der Verwalter, der nach ...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Abrechnung einer Sonderumlage als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, eine Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahmen, die im gleichen Wirtschaftsjahr erhoben und zweckentsprechend verbraucht wurde, als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" in der Jahresabrechn...mehr

Leitsatz Anforderungen an die Jahresabrechnung (Nachprüfbarkeit, gesonderte Ausweisung einer Mittelverwendungsrechnung hinsichtlich sog. durchlaufender Posten, Ergänzungsansprüche, vereinbarte Teilabschnittsabrechnung in Mehrhausanlage, Ungültigkeit einzelner Positionen) Normenkette § 28 WEG Kommentar Eine Jahresabrechnung muss für jeden Eigentümer auch ohne Zuziehung eines Bu...mehr

Leitsatz Die Jahresabrechnung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein. Dazu gehört unter anderem, dass sogenannte durchlaufende Posten in der Mittelverwendungsrechnung unter einer zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden. Eine formelle Unvollständigkeit der Jahresabr...mehr

Leitsatz Eine fehlerhafte Information des Verwalters zur Höhe der Einlagensicherung der auf einem offenen Treuhandkonto geführten Instandhaltungsrücklage begründet nicht zwingend das Vorliegen eines wichtigen Grunds für eine vorzeitige Abberufung. Link zur Entscheidung OLG München, Beschluss vom 22.02.2006, 34 Wx 118/05mehr

Leitsatz Falsche Information zum Rücklagekonto begründet nicht zwingend einen wichtigen Abberufungsgrund des Verwalters Normenkette § 26 Abs. 1 WEG; § 626 BGB Kommentar Eine fehlerhafte Information des Verwalters zur Höhe der Einlagensicherung der auf einem offenen Treuhandkonto geführten Instandhaltungsrücklage begründet nicht zwingend das Vorliegen eines wichtigen Grundes fü...mehr

Leitsatz Ausweisung der Instandhaltungsrücklage – vor erfolgten Entnahmen – als Gesamtbetrag in der Abrechnung einer Mehrhausanlage Normenkette §§ 10, 28 WEG Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass für verschiedene Gebäude einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten getrennt zu tragen sind, so widerspricht ein Beschluss über die Genehmigung...mehr

Leitsatz Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass für verschiedene Gebäude einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten getrennt zu tragen sind, so widerspricht ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Abrechnung nur den Gesamtbetrag der Instandhaltungsrücklage ausweist, solange aus der Instandhaltun...mehr