Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskosten

Rn 140 Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht (§ 535 Rn 54; BGH NJW-RR 23, 373 Rz 41; NZM 22, 949 Rz 36; 15, 132 Rz 11), bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der nach einer Umlegungsvereinbarung vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen und den ...mehr

Rn 3 Haben die Mietvertragsparteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart (§ 556 Rn 13), so ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.mehr

Rn 27 Voraussetzung ist, 1., dass die Mietvertragsparteien einen Umlageschlüssel vereinbart haben (Rn 5 ff) und 2., eine Möglichkeit besteht, Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen.mehr

Rn 8 Der vermietende WEigtümer als Sondereigentümer oder der Vermieter des gemE können mit einem Mieter vereinbaren, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat.mehr

Rn 2 Sind Räume/Wohnungen/Flächen nicht vermietet, muss der Vermieter – da er das Vermietungsrisiko trägt (BGH NJW 10, 3645 [BGH 06.10.2010 - VIII ZR 183/09] Rz 23; 06, 2771 Rz 13) – die auf diese Räume/Wohnungen/Flächen entfallenden Betriebskosten tragen – egal, um welchen Umlageschlüssel es geht (BGH NJW 06, 2771 [BGH 31.05.2006 - VIII ZR 159/05] Rz 13; 03, 2902 unter 2 b).mehr

Rn 13 Eine Pauschale erspart dem Vermieter die genaue Abrechnung der Betriebskosten und entlastet ihn damit von dem ansonsten jährlich anfallenden Arbeitsaufwand (BGH NJW 12, 303 [BGH 16.11.2011 - VIII ZR 106/11] Rz 14).mehr

Rn 23 Die Mietvertragsparteien müssen Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart haben (dazu § 556 Rn 12 und Rn 20 ff). Dies gilt auch für Betriebskosten, die auf einer Öffnungsklausel (§ 556 Rn 31) oder einer Mehrbelastungsklausel (§ 556 Rn 31) beruhen.mehr

(1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschl...mehr

Rn 11 Eine Mieterhöhung nach § 559e ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Rn 19 ff). Ferner ist der Mieter grds gezwungen, die Umstände mitzuteilen (§ 559 Rn 24).mehr

Rn 42 § 16 II 1 betrifft mit Ausnahme der Kosten bei baulichen Veränderungen – dort gilt nach § 16 III der § 21 – sämtliche Kosten der GdW (BGH ZMR 24, 952 Rz 23). Hierzu gehören auch die Kosten, die der GdW in einem Prozess auferlegt werden (BGH ZMR 24, 952 Rz 23) oder bei einer Aktivklage entstehen. Kosten idS sind auch solche, die von der GdW für das SonderE aufgebracht w...mehr

Rn 10 Die Mietvertragsparteien können die Anzahl der vermieteten Wohnungen/Objekte als Umlageschlüssel vereinbaren (BGH NJW 07, 3060 Rz 28). Dies bietet sich für Betriebskosten an, wenn der Nutzen für jede Wohnung unabhängig von der Fläche gleich ist, etwa Kabelempfang (BGH NJW 07, 3060 [BGH 27.06.2007 - VIII ZR 202/06] Rz 28).mehr

Rn 6 § 556a I 2 schreibt keine Verbrauchserfassung vor (BGH ZMR 10, 282 Rz 15). Auch Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind daher nach hM vGw nicht nach § 556a I 2 umzulegen (BGH ZMR 10, 282 Rz 15 und Rz 20; NZM 08, 444 Rz 12). Stellungnahme. Der hM ist zu folgen, aber nur dann, wenn der Vermieter nicht nach Öffentl...mehr

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleiche...mehr

Rn 53 Ob der Vermieter mit einem Abrechenwerk seine Abrechnungspflicht (Rn 40) iSd § 362 erfüllt hat, richtet sich ua danach, ob der Mieter anhand des Abrechenwerks in der Lage ist, 1. die zur Umlage anstehenden Betriebskosten (Rn 3) zu erkennen und 2. anhand der ihm mitgeteilten Umlageschlüssel (§ 556a Rn 5 ff) den auf ihn entfallenden Kostenanteil nachzuprüfen (stRspr, etw...mehr

Rn 4 Die Betriebskostenpauschale kann nur erhöht werden, wenn eine Betriebskostenpauschale (§ 556 Rn 13 ff) vereinbart und ferner eine Erhöhungsvereinbarung getroffen wurde. ›Erhöhungsvereinbarung‹ idS ist die Vereinbarung, dass der Vermieter berechtigt ist, eine Erhöhung der Betriebskosten auf den Mieter abzuwälzen. Ist die Erhöhungsmöglichkeit nur für bestimmte Betriebskos...mehr

Rn 2 Zum Anwendungsbereich s Vor § 557 Rn 3. § 560 gilt mithin insgesamt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum (s.a. BGH ZMR 14, 530 Rz 24). Nach § 549 II und III gilt er allerdings nicht für die dort genannten Mietverhältnisse. Ferner gilt § 560 nicht für preisgebundenen Wohnraum. Inklusivmieten können wegen gestiegener Betriebskosten im Anwendungsbereich des § 560 nicht g...mehr

Rn 3 Grds darf SonderE frei genutzt (§ 100 BGB), va verpachtet oder vermietet werden; etwas anderes gilt, wenn es wirksam (im Einzelfall ist ein Verstoß gg das AGG oder gg §§ 134, 138 BGB vorstellbar) vereinbart ist (BGH ZMR 19, 619 Rz 9) oder wenn – was zulässig ist (BGH NJW 62, 1613; LG Koblenz NZM 16, 800) – analog § 12 ein Zustimmungserfordernis besteht (BGH NZG 21, 113 ...mehr

Rn 28 Die Betriebskostenvorauszahlungen müssen auf eine angemessene Höhe festgesetzt werden. Der Begriff korrespondiert mit § 556 II 2 (BGH NJW 11, 3642 Rz 10); die Ausführungen zu § 556 Rn 22 und Rn 23 gelten entspr. Die neue Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen hat sich an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten auszurichten (BGH NJW 11, 3642 Rz 10; 11, 145 Rz 25). Ei...mehr

Rn 85 Vermieter kann im Laufe des Mietvertrags nach § 152 II ZVG ein Zwangsverwalter werden – oder es von Anfang an sein. Der Zwangsverwalter ist in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter zu behandeln (BGH ZMR 19, 3333 Rz 16); dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalte...mehr

Rn 29 Liegen die in Rn 27–28 genannten Voraussetzungen vor, kann der Vermieter einseitig durch Erklärung in Textform (§ 126) bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder tw nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung tr...mehr

Rn 27 Das Vermieterpfandrecht besteht nach § 562 I 1 für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Ddorf ZMR 00, 518, 520f). Dies sind gem der einschränkenden Auslegung des BGH nur die Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGHZ 60, 22). Für künftige Mietforderungen ist die Ausnahmeregelung des § 562...mehr

Rn 9 Nach in § 535 I 3, II hat grds der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Rn 196). Dazu gehören auch die Betriebskosten (BGH ZMR 19, 328 Rz 11; NZM 12, 608 Rz 13). Das Gesetz geht mithin davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit der Miete (§ 535 Rn 176) abgegolten w...mehr

Rn 115 Dem Mieter steht ggü der Nachforderung nach § 273 I ein temporäres Zurückbehaltungsrecht zu, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung durch Einsicht in die Belege (Rn 152 ff) ermöglicht (BGH NZM 22, 373 [BGH 26.10.2021 - VIII ZR 150/20] Rz 13; NJW 21, 693 Rz 12; NZM 19, 620 Rz 38; NJW 18, 1599 Rz 27). Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Ei...mehr

Rn 17 Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gem § 543 II 1 Nr 3a, ist der rückständige Teil erheblich, wenn er die vereinbarte Miete inkl aller vom Mieter zu leistenden Vorauszahlungen auf Neben- und Betriebskosten für einen Monat übersteigt (Miete + Nebenleistungen + 0,01 EUR). Maßgeblich ist die Gesamthöhe (BGH ZMR 22, 191 Rz 16). Für eine darüber hinausgehende geson...mehr

Rn 16a § 555 Nr 4a ist mWv 1.12.21 durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz in das BGB eingefügt worden. Er soll klarstellen, dass der erstmalige Anschluss der Mietsache durch Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität iSd § 3 Nr 33 TKG eine Modernisierungsmaßnahme darstellt (BTDrs 19/28865, 413). Sofern der Vermieter also selbst den Ausbau vornimmt...mehr

Rn 2 Hierunter fallen nur Lasten, die an die Sache anknüpfen, wie deren Größe, Wert oder Ertrag, nicht aber an die Person des Abgabepflichtigen. Die sog Betriebskosten, die aus der Tätigkeit des Nießbrauchers entstehen, zB Gewerbesteuer, trägt er ohnehin selbst. Rn 3 Auf den Nießbraucher entfallen: Grundsteuer, Kommunalabgaben (Schippers MittRhNotK 96, 197) und Schornsteinfeg...mehr

Rn 27 Jeder WEigtümer muss nach (§ 14 I Nr 2 Fall 1) das Betreten/Benutzen des SonderE dulden, so weit dies vereinbart und/oder beschlossen ist. Die Verpflichtung berührt Art 13 GG, der bei Auslegung und Anwendung zu beachten ist (BGH ZWE 15, 337 Rz 9; Zweibr NJW-RR 01, 730 [OLG Zweibrücken 24.11.2000 - 3 W 184/00]; BayObLGZ 96, 146). Bsp: Tatsächliche Erhaltung des gemE, so...mehr

Rn 3 §§ 557–561 gelten für bestehende befristete und unbefristete Mietverträge über Wohnraum (§ 535 Rn 12). Für Mischmietverhältnisse ist zu fragen, wo der Schwerpunkt liegt (iE § 535 Rn 14, § 549 Rn 2). Auf Mietverhältnisse über die in § 549 II, III genannten Wohnungen sind §§ 557–561 nicht anwendbar. Der Vermieter im preisgebundenen Wohnraum kann die Miete nach §§ 557 ff e...mehr

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen d...mehr

Rn 7 Es ist auf die tatsächliche Ersparnis abzustellen, nicht auf dasjenige, was sich der Vermieter hätte ersparen können (LG Kassel WuM 89, 410 [LG Kassel 09.03.1989 - 1 S 418/88]). Dies betrifft insb die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, sofern der Vermieter diese zu tragen hat. Im Gegensatz dazu wird keine Ersparnis bei fixen Kosten, wie Grundsteuer, Versicherungsprämi...mehr

Rn 40 Die Betriebskosten sind für eine oder mehrere Kostenpositionen nach § 556a I 1 (Rn 20 ff) umzulegen, wenn der Umlageschlüssel, der im Verhältnis der WEigtümer nach § 16 II 1 WEG, § 16 II 2 WEG oder nach einer Umlagevereinbarung gilt, im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien nicht oder nicht mehr billigem Ermessen widerspricht. Rn 41 Ob es so liegt, ist anhand der Int...mehr

Rn 8 Die Mietvertragsparteien können die Anzahl der Bewohner/Eigentümer/Nutzer- bzw Personen als Umlageschlüssel vereinbaren (BGH NJW 15, 51 Rz 14; NJW 10, 3570 Rz 10). Bei diesem Umlageschlüssel bestimmt sich der Anteil eines Mieters an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit (§ 556 Rn 48) insgesamt woh...mehr

Rn 5 Die Mietvertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften iRd §§ 305 ff – ausdrücklich oder schlüssig – in den Grenzen der §§ 134, 138, 242 vertraglich bestimmen, nach welchem Umlageschlüssel die jeweiligen Betriebskosten (§ 556 Rn 3 ff) umgelegt werden. Die Mietvertragsparteien können dem Vermieter oder Mieter auch ein iSv § 315 einseitiges Leistungsbest...mehr

Rn 13a Wird die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität iSd § 3 Nr 33 TKG angeschlossen, ist die Erhöhung nach § 559 I 1 nur dann zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gem § 72...mehr

Rn 16 Für Ansprüche des Mieters sind der Eigentumsübergang und die Fälligkeit der Ansprüche maßgebend. Alle vor Eigentumsübergang bereits fälligen Ansprüche (zur Kaution vgl BGH ZMR 07, 529; zum Mieterdarlehen LG Berlin ZfIR 10, 813, wegen Verletzung von Verkehrspflichten LG Berlin GE 18, 642) sind gg den ursprünglichen Vermieter zu richten, während der Erwerber für die zeit...mehr

Rn 10 Die Ansprüche des Schuldners und des Gläubigers müssen auf demselben rechtlichen Verhältnis beruhen. Nicht erforderlich ist, dass die Ansprüche auf demselben Schuldverhältnis oder demselben Vertrag beruhen, es genügt vielmehr, wenn ihnen ein innerlich zusammenhängendes einheitliches Lebensverhältnis zugrunde liegt (BGHZ 115, 103; 92, 196; Grüneberg/Grüneberg § 273 Rz 9...mehr

Rn 15 Liegen alle Voraussetzungen des § 556c I vor (Rn 5 ff) und ist das vorgeschriebene Verfahren eingehalten (Rn 14), hat der Mieter vGw die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen. Sie treten an die Stelle der bis dahin umgelegten Kosten. Änderungsvereinbarungen und zusätzliche Erklärungen sind nicht erforderlich.mehr

(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:mehr

Rn 48 Der Vermieter kann nach hM, die § 556 I 2 widerspricht, jederzeit (BGH ZMR 12, 173 Rz 4) nach billigem Ermessen gem. § 315, bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 II 2, 3 II. BV, ohne Verstoß gg § 556 V (BGH NJW 11, 368 Rz 20) für alle oder einige Betriebskosten (BGH NJW 11, 368 Rz 18), zB die Heizkosten, mehrere Gebäude zu einer ›Wirtschafts- und Abrechnungseinheit‹ zu...mehr

Rn 86 Nach § 556 III 4 muss der Vermieter keine Teilabrechnung erstellen – weder für einzelne Betriebskosten noch bei einem Mieterwechsel (Rn 40); etwas anderes kann vereinbart werden (BGH NZM 08, 520 [BGH 30.04.2008 - VIII ZR 240/07] Rz 18). Rn 87 Eine Teilabrechnung idS ist eine Abrechnung lediglich für einen Teil des Abrechnungszeitraums (BGH NJW 10, 3228 Rz 18). Rechnet d...mehr

Rn 15 Nach § 559c V Nr 2 kann der Vermieter darauf verzichten, die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c I 2 Nr 3) anzugeben. Ferner muss er wegen der Bestimmung des § 559c I 2 die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 II), nicht berechnen, sondern darf diese pauschal in Höhe von 30 % der nach § 559c I 1 geltend gemachten Kosten b...mehr

Rn 29 Nach § 558b II 1 wird mit dem Zugang der Nachholung oder Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens grds eine vollständig neue Zustimmungsfrist in Gang gesetzt (BGH NJW 09, 1737 [BGH 01.04.2009 - VIII ZR 179/08]). Wenn der Vermieter bei abweichender Mitspiegelstruktur (§ 558a Rn 18) die Höhe der Betriebskosten erst im Prozess benennt, gilt die Sperrfrist (§ 558 Rn 5) im...mehr

Rn 31 Eine Mietvertragspartei kann nach §§ 242, 313 die Änderung des geltenden Umlageschlüssels verlangen, wenn er ›zu einer krassen Unbilligkeit führt‹ – also unzumutbar ist (zum ›Wohnfächenanteil‹ BGH NJW 08, 1876 [BGH 12.03.2008 - VIII ZR 188/07] Rz 12; 06, 3557 Rz 21; s.a. Rn 5 und Rn 6 zu einem Leerstand und Rn 34 zur HeizkostenV). Soweit Mieter zur Entstehung der Gesam...mehr

Rn 39 Leistet der Mieter Vorauszahlungen (Rn 20 ff), so ist hierüber abzurechnen (§ 556 III 1; s.a. § 20 III 2 NMV 1970). Dies dient abstrakt der Abrechnungssicherheit, der Streitvermeidung und der Schaffung von Rechtsklarheit in überschaubarer Zeit (BGH NJW-RR 21, 15 [BGH 28.10.2020 - VIII ZR 230/19] Rz 42), und konkret dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungszei...mehr

Rn 165 Der Vermieter trägt im Nachforderungsprozess die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter (BGH NJW 18, 1599 Rz 12; 08, 1801 Rz 29); sie umfasst auch die Höhe eines von ihm vorgenommenen Abzugs nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instand...mehr

Rn 12 Die Mietvertragsparteien müssen bestimmen, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Die Verwendung des Wortes ›pauschal‹ und das Fehlen von Regelungen über die Abrechnung sprechen für eine Pauschale (Ddorf IMR 08, 239). Ist eine Vorauszahlung gewollt, diese Vereinbarung aber nicht wirksam, ist die Vorauszahlung in eine Pauschale um...mehr

Rn 26 § 556a II 1 ist zum einen anwendbar, wenn Betriebskosten, die nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden (§ 556a I 2), künftig entspr Verbrauch oder Verursachung auch umgelegt werden sollen. § 556a II 1 erlaubt zum anderen einen Eingriff in die Mietstruktur (§ 535 Rn 177). Wie sich aus § 556a II 3 ergibt, kann der Vermieter von einer (Teil-)Inklusivmiete – soweit ...mehr

Rn 42 Nach § 556 III 1 ist ›jährlich‹ abzurechnen (Abrechnungszeitraum/Abrechnungsperiode); s für den preisgebundenen Wohnraum § 20 III 2 NMV 1970. Der Abrechnungszeitraum darf ein Jahr nicht überschreiten (BGH NZM 08, 520 Rz 10). § 556 III 1 schreibt nicht vor, welcher jährliche Zeitraum der Abrechnung zugrunde zu legen ist (BGH NZM 08, 520 Rz 10). In Betracht kommen etwa d...mehr

Rn 3 Die Mitteilung (AG Bremen ZMR 13, 808) ist bloße Rechtshandlung. Trotzdem finden auf sie analog die Vorschriften über Willenserklärungen Anwendung. Eine besondere Form ist für die Mitteilung nicht vorgesehen. Absender der Mitteilung muss der Vermieter sein. Die Mitteilung eines Dritten genügt, sofern dieser vom Vermieter bevollmächtigt war. Eine durch den Erwerber erfol...mehr

Rn 22 § 560 IV will auf einfache Weise Änderungen der Betriebskosten (§ 556 Rn 3), die im Laufe des Mietvertrags zB hinsichtlich der Anzahl der Bewohner, der Verbrauchsgewohnheiten oder durch Kostensteigerungen/-senkungen eintreten, ermöglichen (BGH NJW 11, 3642 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 294/10] Rz 9; s.a. Bentrop WuM 22, 505 [506]). Er gewährt dazu das Recht, durch einseiti...mehr