Fachbeiträge & Kommentare zu Abrechnung

Rn 6 Der sich auf ein formloses Anerkenntnis berufende Gläubiger trägt die Beweislast dafür, dass eine Abrechnung oder ein Vergleich vorliegt. Im Zusammenhang mit einer Abrechnung hat er allerdings grds nur den Abrechnungsvorgang darzulegen und nicht einzelnen Schuldposten (Staud/Marburger Rz 15; BGH WM 02, 281, 282: bei Bürgschaft). Anders ist das bei einem nicht anerkannte...mehr

Rn 134 Nach Fristablauf schuldet der Mieter die in der Abrechnung genannte Nachzahlung und kann die in Rn 126 genannten Einwendungen grds nicht mehr geltend machen. Rn 135 Bei einem arglistigen Verhalten kann dem Vermieter die Berufung auf den Ablauf der Ausschlussfrist allerdings versagt sein (LG Berlin GE 07, 847). Der Vermieter kann ferner nach § 242 gehindert sein, sich a...mehr

Rn 2 Eine Wahlschuld liegt vor, wenn mehrere verschiedene Einzelleistungen in der Weise geschuldet werden, dass nach der Wahl nur eine von ihnen zu erbringen ist (Grüneberg/Grüneberg § 262 Rz 1). Die Wahlschuld kann also auf die eine oder andere Art erfüllt werden (Alternativobligation), die Verbindlichkeit ist auf die eine oder andere Leistung gerichtet, von denen aber nur ...mehr

Rn 84 Der Zwangsverwalter rückt nach § 152 ZVG in die Pflichten des Vermieters ein (Schlesw NJOZ 19, 1397 Rz 37). Er muss auch solche Abrechnungszeiträume abrechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (BGH NJW 06, 2626 [BGH 03.05.2006 - VIII ZR 168/05] Rz 6; 03, 2...mehr

Rn 165 Der Vermieter trägt im Nachforderungsprozess die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter (BGH NJW 18, 1599 Rz 12; 08, 1801 Rz 29); sie umfasst auch die Höhe eines von ihm vorgenommenen Abzugs nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instand...mehr

Rn 79 Eine Jahresabrechnung (§ 28 II 2 WEG) ist keine Abrechnung iSd § 556 III 1 Hs 1 (LG Dessau-Roßlau ZMR 10, 471; Elzer ZMR 19, 825, 832). Die Jahresabrechnung, wären die Umlageschlüssel und der Abrechnungszeitraum gleich, enthält ua auch nicht umlagefähige Kosten, va – aber nicht nur – die Kosten der Verwaltung, den Beitrag des WEigtümers zu Rückstellungen und Kosten für...mehr

Rn 82 Abrechnungspflichtiger ist, wer bei Ablauf des Abrechnungszeitraums (Rn 42) Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) ist. Dies kann auch ein WEigtümer sein (Rn 79). Bei einer Vermietermehrheit müssen alle Vermieter die Abrechnung erteilen (LG Berlin GE 98, 245). Der Vermieter braucht nicht persönlich abzurechnen, sondern kann sich dafür Hilfspersonen oder Dritter oder eines Stellver...mehr

Rn 21 Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart oder ist der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel nicht durchführbar (Rn 7), ist – geht es nicht um die Heiz- und Warmwasserkosten – nach § 556a I 1 subsidiärer Umlageschlüssel grds der Wohnfächenanteil der konkreten Mietsache an der Gesamtwohnfläche (BGH NJW 06, 3557 Rz 16; s.a. § 20 II 1 NMV 1970 und § 7 I 2, § ...mehr

Rn 33 Der Verw ist zu einer ordnungsmäßigen Buchführung verpflichtet (BayObLG NJWE-MietR 97, 14; BayObLGZ 85, 63, 65). Diese muss die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftsmögens sowie die Erfüllung der Aufgaben nach §§ 27, 28 sowie der vertraglichen Pflichten ermöglichen. Aus ihr müssen sich jederzeit der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan und ein...mehr

Rn 27 Für jedes Wohnungseigentum (LG Hamburg ZWE 15, 220: die Abrechnung ist einheitsbezogen; vgl Rn 13) ist eine Einzelabrechnung beizufügen. Ohne sie kann der Nachschuss oder die Anpassung des Vorschusses iSd § 28 II 1 nicht errechnet werden. Bei der Einzelabrechnung handelt es sich nicht um eine Abrechnung, sondern um die Benennung, was ein WEigtümer als Nachschuss zu lei...mehr

Rn 73 Etwas anderes gilt nach hM gem §§ 315, 316, wenn – wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (BGH WuM 17, 399 Rz 20; NJW 07, 211 [BGH 25.10.2006 - VIII ZR 251/05] Rz 16) – durch die gewerbliche Nutzung ›erhebliche‹ Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (BGH WuM 17, 399 [BGH 10.05.2017 - VIII ZR 79/16] Rz 20; NZM 11, 118 [BGH 13.10.2010 - VIII ZR 46/10] Rz...mehr

Rn 105 Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, wenn er nicht in der Lage war, vor Ablauf der Abrechnungsfrist abzurechnen. Für das Verschulden gelten die zu § 276 aufgestellten Sorgfaltsmaßstäbe (BGH ZMR 17, 303 Rz 40; NJW 09, 2197 Rz 13). Zum Entlastungsbeweis hat der Vermieter konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten ha...mehr

Rn 129 Für die Fristwahrung gelten §§ 187–193 (LG Berlin GE 11, 1229). Die Frist kann nicht auf das Monatsende, in dem die Frist ablaufen würde, verlängert werden (Lützenkirchen NJW 15, 3078 (3080); aA LG Frankfurt/M WuM 13, 40). Für die Rechtzeitigkeit der Einwendung, die der Mieter beweisen muss (Schmid ZMR 01, 761, 768), kommt es auf den Zugang (§ 130) beim Vermieter an. ...mehr

Rn 85 Der Insolvenzverwalter ist nach §§ 80, 108 I Nr. 1 InsO zur Abrechnung verpflichtet – auch für solche Zeiträume, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens geendet haben. Er muss für die Zeit bis zur Verfahrenseröffnung und für die Zeit danach getrennt abrechnen, weil die Erstattungsansprüche des Mieters für die Zeit bis zur Eröffnung des Verfahrens Insolvenzforderu...mehr

Rn 16 Für Ansprüche des Mieters sind der Eigentumsübergang und die Fälligkeit der Ansprüche maßgebend. Alle vor Eigentumsübergang bereits fälligen Ansprüche (zur Kaution vgl BGH ZMR 07, 529; zum Mieterdarlehen LG Berlin ZfIR 10, 813, wegen Verletzung von Verkehrspflichten LG Berlin GE 18, 642) sind gegen den ursprünglichen Vermieter zu richten, während der Erwerber für die z...mehr

Gesetzestext (1) 1Eine Hypothek kann in der Weise bestellt werden, dass nur der Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück haften soll, bestimmt, im Übrigen die Feststellung der Forderung vorbehalten wird. 2Der Höchstbetrag muss in das Grundbuch eingetragen werden. (2) Ist die Forderung verzinslich, so werden die Zinsen in den Höchstbetrag eingerechnet. (3) Die Hypothek gilt als...mehr

Rn 16 Die Vergütung des Anwalts bestimmt sich grds nach dem RVG. Sie setzt sich aus Gebühren und Auslagen zusammen (§ 1 RVG) und ist auch für eine Erstberatung regelmäßig vereinbart (§ 612 I). Der Anwalt kann einen angemessenen Vorschuss fordern (§ 9 RVG). Auf außergewöhnlich hohe Gebühren muss er nur unter besonderen Umständen hinweisen (BGH NJW 98, 3486 [BGH 02.07.1998 - I...mehr

Rn 111 Der Anspruch auf Nachforderung soll bereits mit der vertraglichen Vereinbarung gem § 556 I entstehen (BGH NJW 16, 3231 [BGH 20.07.2016 - VIII ZR 263/14] Rz 20), aber erst mit Zugang einer ›formal‹ (Rn 61) ordnungsgemäßen Abrechnung fällig werden (BGH NJW 18, 1599 [BGH 07.02.2018 - VIII ZR 189/17] Rz 25; 16, 3231 Rz 20). Materielle Mängel der Abrechnung (Rn 63) berühre...mehr

Rn 109 Für den vermietenden WEigtümer – entspr gilt für die vermietende GdW (Vor §§ 1–49 WEG Rn 8) – gelten keine Besonderheiten. Er muss auch dann innerhalb der Frist des § 556 III 2 abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt noch kein Beschl nach § 28 II 1 WEG vorliegt (Rn 79). Dies gilt auch in großen WE-Anlagen (Flatow AnwZert MietR 16/17). Rn 110 Der vermietende WEigtümer ist i...mehr

Rn 115 Dem Mieter steht gegenüber der Nachforderung nach § 273 I ein temporäres Zurückbehaltungsrecht zu, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung durch Einsicht in die Belege (Rn 152 ff) ermöglicht (BGH NZM 22, 373 [BGH 26.10.2021 - VIII ZR 150/20] Rz 13; NJW 21, 693 Rz 12; NZM 19, 620 Rz 38; NJW 18, 1599 Rz 27). Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich ...mehr

Rn 36 Der zweite Weg zum Nachweis der erforderlichen Kosten führt über Sachverständigengutachten (Abrechnung auf Gutachtenbasis). Begehrt der Geschädigte den Ersatz fiktiver Reparaturkosten, genügt es im Allgemeinen, den Schaden auf der Grundlage eines solchen Sachverständigengutachtens zu berechnen, sofern das Gutachten hinreichend ausführlich ist und das Bemühen erkennen l...mehr

Rn 28 Der Vermieter eines Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigentums muss beachten, dass nicht alle Positionen einer WEG-Abrechnung nach § 28 II 2 WEG auf einen Mieter umgelegt werden können. Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören va die Verwaltungskosten und dem Grunde nach auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 II Nr. 1 und Nr. 2 BetrKV; s.a. Rn 8). Ein...mehr

Rn 140 Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht (§ 535 Rn 54; BGH NJW-RR 23, 373 Rz 41; NZM 22, 949 Rz 36; 15, 132 Rz 11), bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der nach einer Umlegungsvereinbarung vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen und den ...mehr

Rn 27 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, kann jede Vertragspartei durch Erklärung in Textform (§ 126b) eine Anpassung für die Zukunft (BGH NJW 11, 2350 [BGH 18.05.2011 - VIII ZR 271/10] Rz 18) vornehmen; dagegen besteht nicht das Recht, Betriebskostenvorauszahlungen erstmalig einzuführen. § 560 IV gibt ferner nur ein einmaliges Erhöhungsrecht pro Abrechnung (Bentrop ...mehr

Rn 23 Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung von nicht ged...mehr

Rn 113 Betrifft ein formaler Mangel (Rn 61) nur einzelne Kosten, soll die Abrechnung im Einzelfall teilwirksam sein können (Rn 62). Der Mieter schuldet in diesem Falle eine Nachzahlung, wenn feststeht, dass sich für die übrigen Kosten eine Nachzahlung ergibt (BGH NJW 07, 1059 [BGH 14.02.2007 - VIII ZR 1/06] Rz 11) oder wenn für die jew abgerechneten Kosten gesonderte Vorausz...mehr

Rn 5 Nach § 28 I 2 ist jährlich – nach § 18 II idR im Voraus; anderes ist nicht ordnungsmäßig (str) – ein Wirtschaftsplan vorzulegen; die WEigtümer können etwas anderes vereinbaren. Gesetzliches Wirtschaftsjahr ist das Kalenderjahr. Rn 6 Verlangt ein WEigtümer, dass dem Wirtschaftsplan entgegen einer Übung das Kalenderjahr zu Grunde gelegt wird, handelt er grds treuwidrig, we...mehr

Rn 106 Der Vermieter muss sich nach § 278 das Verschulden von Erfüllungsgehilfen, zB der Post, zurechnen lassen (BGH ZMR 17, 303 Rz 40; NJW 09, 2197 Rz 13). Der WEG-Verwalter ist – ist er nicht Sondereigentumsverwalter (BGH ZMR 17, 303 Rz 45) – kein Erfüllungsgehilfe des vermietenden Wohnungseigentümers (BGH ZMR 17, 303 Rz 42).mehr

Rn 71 Fallen einheitlich Kosten an, die mehrere Kostenpositionen betreffen, ist eine Voraufteilung aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit erforderlich. Eine Voraufteilung ist insb dann notwendig, wenn unterschiedliche Umlageschlüssel bestehen oder eine Kostenposition nicht auf alle Mieter umlegbar ist. Die Aufteilung hat in der Weise zu erfolgen, dass die ...mehr

a) Überblick. Rn 105 Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, wenn er nicht in der Lage war, vor Ablauf der Abrechnungsfrist abzurechnen. Für das Verschulden gelten die zu § 276 aufgestellten Sorgfaltsmaßstäbe (BGH ZMR 17, 303 Rz 40; NJW 09, 2197 Rz 13). Zum Entlastungsbeweis hat der Vermieter konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu...mehr

Rn 69 Erbringt der Vermieter für umlegbare und nicht umlegbare Kosten ggü einem Dritten eine einheitliche Zahlung, muss vor der Kostenumlegung der Aufwand für die nicht umlegbaren Leistungen herausgerechnet werden.mehr

Rn 97 Ein Zurückbehaltungsrecht auch für die Grundmiete besteht nicht. Zwischen Abrechnungspflicht und Verpflichtung zur Zahlung der Grundmiete besteht weder Gegenseitigkeit iSd § 320 noch ein Zusammenhang iSd § 273 (Ddorf ZMR 02, 37; ohne Entscheidung BGH NJW 09, 1947 Rz 14).mehr

a) Grundsatz. Rn 99 Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, hat der ehemalige Mieter – solange der Vermieter keine formal ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt (BGH NJW 11, 143 Rz 38) – nach dem Ende des Mietvertrags im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen (BGH ZMR 21, 874 Rz 59; NJW 13, 859 Rz 14; ...mehr

a) Grundsatz. Rn 95 Wenn der Vermieter für einen vorangegangenen Zeitraum nicht rechtzeitig abrechnet, hat der Mieter – solange der Mietvertrag nicht beendet ist – nach § 273 ein Zurückbehaltungsrecht für weitere Vorauszahlungen (BGH ZMR 21, 874 Rz 60; NJW 13, 859 Rz 14; 12, 3508 Rz 9); hiervon ausgenommen ist der Fall der Zwangsversteigerung für Zeiträume, für die der früher...mehr

a) Grundsatz: kein ›Vorwegabzug‹. Rn 72 Gibt es in einem Gebäude oder in einer Wirtschafts- bzw Abrechnungseinheit (§ 556 Rn 48) Räume und/oder Flächen, die sowohl der preisfreien Wohnraummiete unterliegen (anders: § 20 II 2 NMV 1970) als auch der Gewerberaummiete, müssen alle oder einzelne Betriebskosten für die jeweiligen Mietverträge nicht getrennt abgerechnet werden (BGH ...mehr

Rn 14 Auf der Grundlage der prozessualen Rechtskrafttheorie wirkt die materielle Rechtskraft einer Entscheidung in einem späteren Prozess als eine negative Prozessvoraussetzung. Nach rechtskräftiger Entscheidung ist damit nicht nur eine erneute Entscheidung über denselben Streitgegenstand, sondern bereits eine erneute Klage unzulässig und durch Prozessurteil abzuweisen (BGHZ...mehr

Rn 34 Zur Abrechnung bei einem vermieteten SonderE s § 556 BGB Rn 8, § 556 BGB Rn 78 ff, § 556 BGB Rn 108 f.mehr

Rn 47 In einer WE-Anlage ist grds das Gebäude, in dem das SonderE liegt, der Umlegungsbezugspunkt. Die Räume/Flächen, die im SonderE stehen, können nach hM kein Umlegungsbezugspunkt sein. Dies folgt ggf aus § 556a III 1.mehr

Rn 8 Die Verjährung vertraglicher Ansprüche beginnt regelmäßig mit Vertragsschluss, es sei denn die Fälligkeit wäre abw von § 271 bestimmt. Zur Fälligkeit bestehen sowohl im BGB (§ 271 Rn 4) als auch in Nebengesetzen zahlreiche Einzelvorschriften. Gewinnansprüche entstehen regelmäßig erst mit Feststellung der Bilanz (BGHZ 80, 358). Die Verjährung eines Anspruchs des Pfandglä...mehr

a) Mietshaus. Rn 46 Umlegungsbezugspunkt ist grds ein Mietshaus – ein Haus mit mehreren Mietwohnungen (BGH NJW 16, 866 [BGH 20.01.2016 - VIII ZR 93/15] Rz 8; s.a. § 2 II. BV für preisgebundenen Wohnraum. b) Gebäude einer WE-Anlage. Rn 47 In einer WE-Anlage ist grds das Gebäude, in dem das SonderE liegt, der Umlegungsbezugspunkt. Die Räume/Flächen, die im SonderE stehen, können ...mehr

Rn 13 Eine Pauschale erspart dem Vermieter die genaue Abrechnung der Betriebskosten und entlastet ihn damit von dem ansonsten jährlich anfallenden Arbeitsaufwand (BGH NJW 12, 303 [BGH 16.11.2011 - VIII ZR 106/11] Rz 14).mehr

Rn 7 Im Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter gilt § 556 in gleicher Weise wie zwischen Haupt- und Vermieter. Eine Bindung des Untermieters an die Abrechnung des Hauptvermieters besteht nicht. Eine solche Bindung kann wegen § 556 III, IV auch nicht vereinbart werden.mehr

Rn 17 Bei aufgrund des Unterhaltsvorschussgesetzes oder des SGB II erbrachten Sozialleistungen gehen nach § 7 I UVG bzw § 33 I SGB II Unterhaltsansprüche des Hilfebedürftigen im Wege des gesetzlichen Forderungsübergangs auf den jeweiligen Leistungsträger über. Dieser kann vertraglich die übergegangenen Ansprüche an den Hilfebedürftigen zur gerichtlichen Geltendmachung zurück...mehr

Rn 36 Die Abrechnung und ihre Bestandteile/Ergänzungen sind spätestens im zweiten Quartal des Folgejahres vorzulegen (aA Zweibr ZMR 07, 728: erstes). ›Kalenderjahr‹ iSv § 28 II 1 ist Ordnungsvorschrift (LG München I ZMR 09, 947).mehr

1. Abzug nicht umlegbarer Kosten. Rn 69 Erbringt der Vermieter für umlegbare und nicht umlegbare Kosten ggü einem Dritten eine einheitliche Zahlung, muss vor der Kostenumlegung der Aufwand für die nicht umlegbaren Leistungen herausgerechnet werden. 2. Voraufteilung auf Umlegungsbezugspunkte. Rn 70 Entstehen Kosten für mehrere Umlegungsbezugspunkte (Rn 46 ff) einheitlich, müssen...mehr

Rn 12 Die Grundstruktur bei Zahlungskarten zeichnet sich dadurch aus, dass der Karteninhaber mit der Karte, die er vom Kartenaussteller erhalten hat, in der Lage ist, eine Zahlung des Kartenausstellers an ein Vertragsunternehmen zu veranlassen. Die Verwendung der Karte wird auf diese Weise zum Bargeldersatz. Zahlungskarten sind nicht nur die klassischen Kreditkarten (zB VISA...mehr

Rn 4 Wird in einem Werkvertrag eine Vergütungsvereinbarung getroffen oder ist die Vergütung aus dem Vertrag bestimmbar, findet § 632 keine Anwendung (so beim Einheitspreisvertrag oder bei Vereinbarung eines Stundenlohns – BGH NJW 02, 1107; BGHZ 132, 229). Der Besteller schuldet dann die vereinbarte Vergütung. Eine Vergütung ist nicht vereinbart, wenn die Vertragsparteien die...mehr

a) Überblick. Rn 90 Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der zur Verfügung stehenden Zeit ab, ist ›Abrechnungsreife‹ eingetreten und ihm stehen keine Vorauszahlungen mehr zu (BGH ZMR 16, 519 Rz 13; NZM 10, 736 Rz 22). Der Vermieter kann über die Abrechnung nur noch – bis zur Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen – Zahlungen insoweit verlangen, als sie durch eine (ggf auch na...mehr

1. Gebäude. a) Mietshaus. Rn 46 Umlegungsbezugspunkt ist grds ein Mietshaus – ein Haus mit mehreren Mietwohnungen (BGH NJW 16, 866 [BGH 20.01.2016 - VIII ZR 93/15] Rz 8; s.a. § 2 II. BV für preisgebundenen Wohnraum. b) Gebäude einer WE-Anlage. Rn 47 In einer WE-Anlage ist grds das Gebäude, in dem das SonderE liegt, der Umlegungsbezugspunkt. Die Räume/Flächen, die im SonderE steh...mehr

Rn 77 Der Vermieter ist entspr § 556 III 3 Hs 2 (Rn 105) zu einer verspäteten Korrektur befugt, wenn er den bisherigen Fehler nicht zu vertreten hat (BGH NJW 05, 219 [BGH 17.11.2004 - VIII ZR 115/04] unter II 2).mehr