Entscheidungsstichwort (Thema)
Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung
Leitsatz (NV)
Die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil zum Verkauf bestimmte Wohngebäude vom Verkäufer mit seiner Familie vorübergehend bewohnt werden.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2, § 4 Abs. 1 S. 2, §§ 16, 34; GewStDV a.F. § 1 Abs. 1
Gründe
3. Das FG ist zu Recht davon ausgegangen, daß die Klägerin in den Streitjahren gewerblich tätig war.
a) Nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) i. V. m. § 1 Abs. 1 der Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung (GewStDV) in der Fassung der Streitjahre - vgl. nunmehr § 15 Abs. 2 EStG - ist ein Gewerbebetrieb eine selbständige nachhaltige Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, die mit Gewinnabsicht unternommen wird. Diese darf weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs, noch als eine andere selbständige Tätigkeit anzusehen sein. Sie darf sich auch nicht als bloße Vermögensverwaltung darstellen.
Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt.
b) Die Klägerin hat eine selbständige Tätigkeit ausgeübt, weil sie als Grundstückseigentümerin bei der Errichtung und dem Verkauf von Wohngebäuden und dem Verkauf des unbebauten Grundstücks auf eigene Rechnung und Gefahr handelte, also das Unternehmerrisiko trug und Unternehmerinitiative entfalten konnte.
c) Dabei hat die Klägerin spätestens seit dem Zeitpunkt, zu dem sie den Auftrag zur Errichtung der Wohngebäude gab, in der zumindest bedingten Absicht gehandelt, bei einer eventuellen späteren Veräußerung einzelner oder aller Wohngebäude Gewinn zu erzielen. Daß die Klägerin die Wohngebäude im engen zeitlichen Zusammenhang mit der Errichtung veräußert und dabei tatsächlich Gewinn erzielt hat, zwingt nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels eindeutiger gegenteiliger Anhaltspunkte zu der Schlußfolgerung, daß diese innere Einstellung, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerer Merkmale beurteilt werden kann, bei der Klägerin vorhanden war (vgl. BFH-Urteil vom 23. Oktober 1987 III R 275/83, BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293 mit weiteren Nachweisen).
d) Der Verkauf der Wohngebäude war eine nachhaltige Betätigung. Nachhaltig ist eine Tätigkeit, wenn sie von der Absicht getragen ist, sie zu wiederholen und daraus eine ständige Erwerbsquelle zu machen, und wenn sie sich objektiv - in der Regel durch Wiederholung - als nachhaltig darstellt. Auch bezüglich der Wiederholungsabsicht kommt den tatsächlichen Umständen besondere Bedeutung zu. Das Merkmal der Nachhaltigkeit ist bei einer Mehrzahl von Handlungen im Gegensatz zu einer einmaligen Handlung in der Regel zu bejahen (Urteil in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293 mit weiteren Nachweisen).
Die Veräußerung von insgesamt sieben Immobilienobjekten durch die Klägerin in einem Zeitraum von etwa fünf Jahren erfüllt die Voraussetzungen der Nachhaltigkeit. Der Auffassung der Kläger, daß die Klägerin jeweils auf Grund nicht vorhersehbarer Notsituationen - entgegen ihrer ursprünglichen Absicht - den Entschluß fassen mußte, ein Immobilienobjekt zu veräußern, vermag der Senat nicht zu folgen.
e) Die Klägerin hat am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teilgenommen. Die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erfordert, daß sich der Veräußerer mit seiner Veräußerungsabsicht an den allgemeinen Markt wendet. Hierfür genügt es, wenn - auch ohne besondere Werbung - die Verkaufsabsicht nur einem kleinen Kreis von Personen - u. U. auch nur einer Person - bekannt wird und der Veräußerer - z. B. wegen starken Interesses an seinen Objekten - damit rechnet, seine Verkaufsabsicht werde sich herumsprechen (BFH-Urteile vom 3. Juni 1987 III R 209/83, BFHE 150, 418, 420, BStBl II 1988, 277 unter 1 b; vom 22. Mai 1987 III R 212/83, BFH/NV 1987, 717, 718). Das Vorbringen der Klägerin, sie habe keine aktiven Verkaufsmaßnahmen getroffen, sondern sie sei jeweils von den Käufern angesprochen worden, zeigt, daß die Klägerin offen war, mit Interessenten, die von den Objekten erfahren hatten, Verträge abzuschließen. Das reicht aus, um eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr anzunehmen.
f) Der An- und Verkauf der Immobilienobjekte geht über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinaus.
Eine private Vermögensverwaltung ist zu bejahen, solange sich die zu beurteilende Tätigkeit als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellt und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte nicht entscheidend in den Vordergrund tritt. Unter Ausnutzung substantieller Vermögenswerte ist eine Vermögensumschichtung zu verstehen, die in erster Linie erfolgt, um vorhandenes Vermögen durch Ausnutzung von Substanzwertsteigerungen zu vermehren. Hingegen liegt bei einer Vermögensumschichtung, die lediglich erfolgt, um den Wert des vorhandenen Vermögens besser zu nutzen, also höhere Erträge zu erzielen, Vermögensverwaltung vor, weil in diesem Fall die Vermögensnutzung durch Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten im Vordergrund steht (BFH-Urteil vom 9. Dezember 1986 VIII R 317/82, BFHE 148, 480, 482, BStBl II 1988, 244 mit weiteren Nachweisen).
Im Streitfall ist die Grenze einer privaten Vermögensnutzung überschritten. Die zahlenmäßige Grenze, ab der ein gewerblicher Grundstückshandel beginnen kann, ist nach der Rechtsprechung des BFH bei dem Verkauf von vier Wohneinheiten zu sehen (Urteile in BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244; in BFHE 150, 418, BStBl II 1988, 277; in BFHE 151, 399, 403, BStBl II 1988, 293). Diese Grenze hat die Klägerin im Streitfall überschritten.
Die Tätigkeit der Klägerin ist nicht deshalb als Vermögensverwaltung zu werten, weil sie die Wohngebäude mit ihrer Familie zum Teil für kürzere oder längere Zeit bewohnt hat. Sofern die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, entfällt die Annahme eines Gewerbebetriebs nicht, weil gebrauchte Gegenstände verkauft werden. Entgegen der Auffassung der Kläger ist eine Zurechnung von Wirtschaftsgütern zu einem gewerblichen Betriebsvermögen nicht allein deshalb ausgeschlossen, weil die Wirtschaftsgüter für eine bestimmte Zeit anders als durch Verkauf genutzt werden. Dabei kann zwischen dem Vermieten an Dritte (vgl. Urteil in BFHE 151, 399, 403, BStBl II 1988, 293; BFH-Beschluß vom 13. März 1986 IV S 16/85, BFH/NV 1986, 606) und dem eigenen Nutzen nach Auffassung des Senats kein grundsätzlicher Unterschied gemacht werden.
g) Das FG ist auf Grund der Umstände des Streitfalls zu der Überzeugung gekommen, daß die Klägerin bei der Anschaffung der Grundstücke jeweils die Absicht gehabt hat, die Grundstücke wieder zu veräußern. Zum Grundstück D-Weg 6 führt das FG aus, die Klägerin habe das Grundstück erworben, bevor sie die Grundstücke C-Weg 1 b und B-Weg 28 verkauft hätte. Hieraus hat das FG gefolgert, daß auch das Grundstück D-Weg 6 in der Absicht der Wiederveräußerung angeschafft worden ist. Diese Würdigung des FG ist möglich. Sie verstößt weder gegen Erfahrungssätze noch gegen Denkgesetze. Der Senat ist an diese Würdigung gemäß § 118 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) gebunden.
4. Zutreffend ist auch die Auffassung des FG, daß die Grundstücke durch die Selbstnutzung nicht aus dem Betriebsvermögen entnommen worden sind (§ 4 Abs. 1 Satz 2 EStG). Die Grundstücke wurden durch die Selbstnutzung nicht notwendiges Privatvermögen, denn sie verließen den betrieblichen Bereich nicht endgültig, sondern wurden nur vorübergehend privat genutzt.
Das FG ist dem Vorbringen der Klägerin, mindestens müsse im Jahr 1977 eine Entnahme des Grundstücks D-Weg 6 und eine nach den §§ 16, 34 EStG steuerbegünstigte Betriebsaufgabe angenommen werden, nicht gefolgt. Das FG hat seine Auffassung damit begründet, daß die Klägerin auch noch später Aktivitäten entfaltet hätte, die gegen eine Beendigung des Grundstückshandels im Jahr 1977 sprächen. Diese Ausführungen lassen keinen Rechtsfehler erkennen. Der Hinweis der Kläger auf das Urteil des FG Düsseldorf vom 23. Juni 1986 I 160/81 E (Entscheidungen der Finanzgerichte 1987, 23) erfordert keine andere Beurteilung, weil jener Entscheidung ein anderer Sachverhalt zugrunde lag.
Fundstellen
Haufe-Index 416377 |
BFH/NV 1989, 665 |