Steuer Check-up 2026 / 2.4.4 Erweiterte Grundstückskürzung: Drei-Objekt-Grenze

Für die Gewährung der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung ist ein gewerblicher Grundstückshandel grundsätzlich schädlich.

Nach der sog. Drei-Objekt-Grenze wird die Schwelle der Gewerblichkeit grundsätzlich überschritten, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Objekte angeschafft bzw. hergestellt und wieder veräußert werden und der Steuerpflichtige keine objektiven Gründe zur Widerlegung vorbringen kann. Bislang unbeantwortet war, ob bei einer bereits kraft Gesetzes gewerblich tätigen Kapitalgesellschaft für die Versagung der Kürzung auch das Kriterium der Nachhaltigkeit analog den Vorschriften des § 15 Abs. 2 EStG bei Personengesellschaften zu prüfen ist. Dies verneint der BFH und versagte auch einer GmbH im Falle einer einmaligen Veräußerung von mehr als drei Objekten im Rahmen einer En-bloc-Veräußerung die erweiterte Kürzung (BFH, Urteil v. 3.6.2025, III R 12/22, BStBl 2025 II S. 749). Weder verweise § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG auf § 15 Abs. 2 EStG, noch sei Zweck der erweiterten Kürzung die uneingeschränkte Gleichstellung, sondern lediglich eine weitestgehende Annäherung von Kapital- und Personengesellschaften. Das für das Vorliegen eines Gewerbebetriebs i. S. des § 15 Abs. 2 EStG bei einem Personenunternehmen notwendige Merkmal der Nachhaltigkeit der Betätigung ist laut BFH daher bei einer Kapitalgesellschaft auf der Ebene des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG keine notwendige Voraussetzung dafür, dass der Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung überschritten sein kann. Das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze indiziere die Überschreitung der Grenzen eigener Vermögensverwaltung. Daran ändere auch die Veräußerung an denselben Erwerber im Rahmen eines einzigen Vertrags (En-bloc-Veräußerung) nichts. Die durch Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze indizierte Veräuß...