Modernisierungsmieterhöhung / 6.5 (Fiktive) Instandsetzungskosten

Aber auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach der neueren BGH-Rechtsprechung ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen.^[1] Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei Fällen, welche die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. Jedenfalls dann, wenn das Bauteil über einen nicht unerheblichen Zeitraum der zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden ist, müssen auch die fiktiven Erhaltungskosten (d. h. ohne konkreten Instandsetzungsbedarf) von den umlagefähigen Kosten in der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Hierzu kann auf Lebensdauertabellen, z. B. des Bundes Technischer Experten e. V. – Lebensdauer von Bauteilen, Zeitwerte –, zurückgegriffen werden.

Diese neuere Rechtsprechung hat erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der umlagefähigen Kosten. Ein Vermieter wird selten relativ neue Bauteile austauschen. Wenn 20 Jahre alte Hartholzfenster mit einer typischen Lebensdauer von 40 Jahren ausgetauscht werden, so ist die Lebensdauer bereits um 20 Jahre abgelaufen. In diesem Fall kann der Vermieter aufgrund der Anrechnung fiktiver Instandsetzungskosten nur noch die Hälfte der angefallenen Baukosten auf den Mieter umlegen.