Wertermittlungsrichtlinien 2006 / 4.4.3.1 Wertminderung durch das Recht

Bei Ertragswertobjekten ergibt sich die wirtschaftliche Wertminderung in der Regel aus

• den entgangenen Mieten oder Pachten und
• ggf. aus weiteren Aufwendung, soweit sie nicht bereits beim Ansatz der Mieten oder Pachten berücksichtigt wurden (z.B. Übernahme von Betriebskosten nach der BetrKV)

Die Übernahme von sonstigen, üblicherweise vom Grundstückseigentümer zu tragenden Kosten und Lasten durch den Berechtigten ist werterhöhend zu berücksichtigen, soweit sie nicht bereits bei der angesetzten Miete oder Pacht berücksichtigt wurden.

Die Wertminderung durch das Recht ergibt sich aus dem kapitalisierten Nachteil des Grundstückseigentümers über die Dauer der Inanspruchnahme des Rechts.

Bei üblicherweise selbst genutzten Objekten wie Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen entspricht der Wert des Rechts in der Regel nicht der Wertminderung des belasteten Grundstücks.

In diesem Fall ist zunächst der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks in der Regel mit Hilfe des Sachwertverfahrens (Nr. 3.6) zu ermitteln. Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre zu Grunde gelegt, den das Gebäude nach Ablauf des Rechts noch hat. Der so ermittelte Wert wird mit Hilfe des an das Leben gebundenen Abzinsungsfaktors^[1] abgezinst. Zusätzlich sind die vom Grundstückseigentümer zu tragenden Kosten und Lasten wertmindernd zu berücksichtigen.

[1] an das Leben gebundene Abzinsungsfaktor f x = 1 – (ä x – 1) x p wobei der Leibrentenbarwertfaktor (ä x) aus der Tabelle des Statistischen Bundesamtes (vgl. Fußnote 9) entnommen wird und p dem angemessenen Zinssatz (dezimal) entspricht .