Bauturbo wirkt nicht ohne Kostensenkungen

Die Krise im Wohnungsbau wird sich nach Einschätzung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) noch verschärfen. Nach knapp 252.000 Fertigstellungen im vergangenen Jahr dürften 2025 nur rund 235.000 Wohnungen errichtet werden, schätzen die Ökonomen in einer Prognose für die "Wirtschaftswoche". 2026 könnten es sogar nur zirka 215.000 Wohnungen werden – trotz des sogenannten Bauturbos, mit dem Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) gegensteuern will.

IW-Experte Ralph Henger hält den Rückgang der Fertigstellungen 2025 um 17.000 Wohneinheiten und 2026 um weitere 20.000 Einheiten für unvermeidbar. Grund seien die in den Vorjahren eingebrochenen Baugenehmigungen. "Nur was damals genehmigt wurde, kann heute und in nächster Zeit baulich vollendet werden", sagte er der Zeitung.

Fertigstellungen verzögern sich: besonders bei Mehrfamilienhäusern

Zudem dauere es immer länger von der Erteilung einer Baugenehmigung bis zur Fertigstellung – nämlich 26 Monate, im wichtigen Bau von Geschosswohnungen seien es sogar 34 Monate. "Der Zeitraum ist in den vergangenen Jahren noch einmal deutlich gestiegen, da viele Baugenehmigungen aufgrund des Zinsanstiegs im Jahr 2022 verzögert oder gar nicht realisiert wurden."

Weiter sinkende Neubauzahlen bei ungebrochen hoher Nachfrage würden die Probleme auf dem Wohnungsmarkt verschärfen und für Druck auf die Mieten sorgen. Nach Schätzung von Experten fehlen Hunderttausende Wohnungen in Deutschland, vor allem in Ballungsräumen ist bezahlbarer Wohnraum knapp.

Flächenmanagement und Digitalisierung: Kommunen in der Pflicht

Auch wenn der Trend zuletzt nach oben zeigte: Für 2025 und 2026 seien nochmals schwache Baugenehmigungszahlen zu erwarten, meint Henger. Der Bund müsse neben dem Bauturbo weitere Maßnahmen beschließen, um die Kosten im Wohnungsbau zu senken. Zudem sollten die Städte deutlich mehr für den Wohnungsbau tun, "insbesondere beim Flächenmanagement und der Digitalisierung von Baugenehmigungen".

Der Wohnungsbau steckt nach einem Zinsanstieg und wegen hoher Baukosten in der Krise. 2024 so wurden so wenige Wohnungen in Deutschland fertiggestellt wie seit 2015 nicht mehr. Die Ampel-Regierung hatte ihr Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen nie erreicht. Die amtierende Bundesregierung will mit dem Bauturbo über schnellere Genehmigungen den Wohnungsbau voranbringen. Zudem will der Bund Familien mit kleinen und mittleren Einkommen mit besseren Förderbedingungen stärker unterstützen, ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen.

Baukosten: So lässt sich bei neuen Wohnungen sparen

Mehr Wohnungsangebot würde den Markt entlasten – in einer Studie von 2024 hat das IW Lösungen aufgezeigt, wie Politik und Bauherren die Preise senken oder Preissteigerungen abmildern können.

Dachgeschoss: Ausbau nicht zwingend kosteneffizient

Demnach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung – etwa mit günstigerem Bodenbelag – laut der IW-Studie rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC spart nochmal bis zu drei Prozent.

Auch Wohnungen in höheren Gebäuden sind in der Regel günstiger: Die Ergebnisse legen nahe, dass beim Mietwohnungsneubau mit acht bis zehn Etagen Preisabschläge von drei bis sieben Prozent gegenüber der Referenz von zwei bis vier Etagen drin sind. Ausgebaute Dachgeschosswohnungen sind wiederum demnach nicht unbedingt kosteneffizient.

Sparmöglichkeiten gibt es auch beim Parken: Wohnungen ohne Stellplatz sind beim Kauf mehr als acht Prozent günstiger, zur Miete macht der Stellplatz knapp sechs Prozent Preisunterschied aus. Bei Tiefgaragenparkplätzen liegt der Aufpreis bei bis zu zehn Prozent.

Absolut preisgünstiger: Kleine Wohnungen und kluge Flächen

Generell bietet der Verzicht auf Wohnfläche den IW-Immobilienexperten zufolge den größten Hebel für geringere Kaufpreise und Mieten. Zwar sind kleine Wohnungen in der Regel mit höheren Quadratmeterpreisen verbunden, führen jedoch absolut zu deutlich geringeren Preisen pro Wohneinheit, heißt es.

Eine Option könnte auch darin bestehen, so zu bauen, dass es für Wohngemeinschaften attraktiv wird: insbesondere für junge Menschen im Studium, in der Ausbildung oder während des Berufseinstiegs sowie für Senioren.

Tipps für Bauherren im Überblick:

1. Einfachere Ausstattung wählen: Die Studie zeigt, dass Wohnungen mit einfacherer Ausstattung, wie günstigerem Bodenbelag, deutlich preiswerter sind. Bei der Miete lassen sich so rund 7,5 Prozent und beim Kauf bis zu 15 Prozent einsparen.
2. Auf Zusatzräume verzichten: Der Verzicht auf Zusatzräume wie Keller oder Gäste-WC kann die Kosten um bis zu drei Prozent senken, so ein Ergebnis der Studie.
3. Parkplatzsituation überdenken: Eine Wohnung ohne Stellplatz kann beim Kauf mehr als acht Prozent günstiger sein. Mieter sparen ohne Parkplatz zirka sechs Prozent, das ist besonders in städtischen Gebieten relevant.
4. Kleinere Wohnfläche und effiziente Raumplanung in Betracht ziehen: Obwohl kleinere Wohnungen oft höhere Quadratmeterpreise haben, bedeuten sie absolut betrachtet geringere Preise pro Wohneinheit.

Baulandpreise: Hebel bei Mehrfamilienhäusern

Auch die Politik kann den Ökonomen zufolge dazu beitragen, dass der Neubau von Wohnungen günstiger wird. Einen weiteren Hebel bietet demnach der Preis für Bauland: Würden Kreise und Kommunen hier auf zehn Prozent verzichten, wären Wohnungen immerhin zwei Prozent günstiger, in Städten schrumpfte der Preis um ein Prozent, berichten die Ökonomen. Der Effekt wirke zunächst klein, sei aber nicht zu unterschätzen, gerade in teuren städtischen Lagen bei Mehrfamilienhäusern.

Sozialwohnungen sind mehr als 40 Prozent günstiger als vergleichbare freifinanzierte Neubauwohnungen. Doch die Forscher mahnen an, dass dafür ein erheblicher Förderbetrag benötigt wird, um das kostenneutral darstellen zu können. Sonst sei eine Quersubventionierung notwendig. "Die Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes wäre hier eine wichtige Hilfestellung", schreiben die Autoren.

Grunderwerbsteuer belastet beim Bauen und Kaufen

"Wohnen muss wieder günstiger werden, da führt am bezahlbaren Neubau kein Weg vorbei", kommentierte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer die Ergebnisse. Hier seien ebenfalls die Kommunen am Zug: Die Grunderwerbsteuer belaste beim Bau einer Immobilie alle Beteiligten, Projektentwickler wie Käufer – beim Weiterverkauf sogar gleich mehrfach. Das treibe die Nebenkosten und damit Kauf- und Mietpreise.

"Neubauten könnten wie in den Niederlanden oder in Belgien von der Steuer ausgenommen sein", so Voigtländer. "Die Kommunen müssen jetzt umdenken, um den Markt zu entlasten, wo es nur geht."

IW-Studie "Optionen für bezahlbaren Neubau (Download)"

Rechtsgutachten: DIN-Normen teuerster Baustandard

Laut einer Studie des Bauforschungsinstituts Arge aus dem Jahr 2024 sind die Baukosten in den vergangenen vier Jahren in den deutschen Großstädten um 42 Prozent gestiegen. Ein Grund, dass in Deutschland zirka 800.000 Wohnungen fehlen – vor allem bezahlbare.

Auch bestimmte Komfortstandards verteuern das Bauen stark. In der Kritik sind etwa DIN-Normen. Sie gelten beim Wohnungsbau fast automatisch als die anerkannten Regeln der Technik (aRdT). Doch die Abkehr von diesem Standard ist derzeit kaum rechtssicher zu vereinbaren.

Dass nicht alle Regelungen notwendig sind, zeigt ein Gutachten des ehemaligen BGH-Richters Stefan Leupertz, das die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) in Auftrag gegeben hatte. Er kommt zu dem Ergebnis: Es kann im Bauvertragsrecht gelingen, günstiger mit einfacheren Standards zu bauen – und so zu mehr bezahlbaren Wohnungen zu kommen.

Die Reduzierung technischer Anforderungen wäre ohne nennenswerte Einschränkung der Wohnqualität möglich. Der Jurist schlägt gesetzliche Änderungen vor, die es in Bauverträgen möglich machen sollen, mit Verbrauchern einen unter den geltenden aRdT liegenden Ausführungsstandard rechtssicher zu vereinbaren.

Zum Rechtsgutachten

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