Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung

Entwicklungen der letzten Jahre zeigen, dass ausländische Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt drängen. Sie bedienen sich hierbei – seitdem der EuGH[1] dies zugelassen hat – ausländischer Gesellschaftsformen.[2] Folgende Konstellationen sind denkbar (wobei die Ltd. synonym für die Kapitalgesellschaft ausländischen Rechts steht).[3] Eine Ltd. ist Kommanditistin einer i...mehr

Es gelten folgende Grundsätze: Ist die KG, bei der eine GmbH als Komplementärin beteiligt ist, bereits ein gewerbliches Unternehmen kraft gewerblicher Betätigung (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 EStG), so bedarf es keiner weiteren gewerblichen Prägung, damit die Gesellschafter – sofern sie die Voraussetzung der Mitunternehmergesellschaft erfüllen – Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen. And...mehr

Überlässt ein Gesellschafter einer Personengesellschaft dieser aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages Wirtschaftsgüter zur Nutzung, so liegt einkommensteuerrechtlich (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG) und gewerbesteuerrechtlich (§ 7 GewStG) keine Vermietung oder Verpachtung durch den Gesellschafter, sondern eine gesellschaftliche Einbringung (Einlage) zur Nutzung (§§ 706, 732 BGB) i...mehr

Vorstehende BFH-Grundsätze gelten jedoch dann nicht, d. h., die vermieteten Wirtschaftsgüter gehören zum Betriebsvermögen der nutzenden Personengesellschaft, wenn die Überlassung der Wirtschaftsgüter durch die vermietende Personengesellschaft ausschließlich im Interesse eines, mehrerer oder aller Gesellschafter liegt. Ein derartiges eigenwirtschaftliches Interesse der Gesell...mehr

Umsatzsteuerlich ist die GmbH & Co. KG im Verhältnis zu ihren Gesellschaftern ein selbstständiges Rechtssubjekt. Nach der Darstellung des BFH im Urteil v. 27.11.1952[1] kann eine OHG (und damit eine KG) ein Rechtsgeschäft umsatzsteuerlicher Auswirkung sowohl mit einem ihrer Gesellschafter abschließen als auch mit der Gesamtheit ihrer Gesellschafter. Das hat zur Voraussetzung...mehr

Rz. 27 Steuerlich wird der Begriff der Einlage in § 4 Abs. 1 Satz 8 EStG definiert. Danach sind Einlagen alle Wirtschaftsgüter, die der Steuerpflichtige im Laufe des Wirtschaftsjahres dem Betrieb zugeführt hat. Unter den Begriff der Wirtschaftsgüter fallen Bareinlagen und sonstige Wirtschaftsgüter. Einlagefähig sind nur bilanzierbare Wirtschaftsgüter, bei denen eine betriebl...mehr

§ 15 Abs. 3 EStG lautet: „Als Gewerbebetrieb gilt in vollem Umfang die mit Einkünfteerzielungsabsicht unternommene Tätigkeit einer offenen Handelsgesellschaft, einer KG oder einer anderen Personengesellschaft, wenn die Gesellschaft auch eine Tätigkeit i. S. d. Satz 1 Nr. 1 ausübt oder gewerbliche Einkünfte i. S. d. Absatzes 1 Satz 1 Nr. 2 bezieht, einer Personengesellschaft, di...mehr

Rz. 78 Die bilanzielle Behandlung von immateriellen Vermögenswerten (Intangible Assets) richtet sich im Rahmen der internationalen Rechnungslegungsstandards IAS/IFRS nach IAS 38, der den Ansatz, die Bewertung und den Ausweis immaterieller Vermögenswerte des Anlagevermögens regelt. Ferner sind bei der Folgebewertung immaterieller Vermögenswerte die Vorschriften zu außerplanmä...mehr

Bei bisher in der Rechtsform einer GbR geführten Unternehmen, z. B. Besitzgesellschaft, Immobilienverwaltungsgesellschaft, kann es unter dem Gesichtspunkt der Unternehmensnachfolge oder Umstrukturierung des Unternehmens sinnvoll sein, von der GbR in die Rechtsform der GmbH & Co. KG zu wechseln. Gassmann [1] zeichnet folgende Wege des Formwechsels außerhalb des UmwG auf: Identi...mehr

Die Angemessenheit der Gesamtausstattung richtet sich laut Finanzverwaltung[1] nach folgenden Kriterien: Art und Umfang der Geschäftsführertätigkeit, künftige Ertragsaussichten der GmbH, Verhältnis von Geschäftsführergehalt zu Gesamtgewinn und verbleibender Eigenkapitalverzinsung, Vergütungen, die in derselben oder in vergleichbaren GmbH an Geschäftsführer für entsprechende Leis...mehr

Die einheitliche Feststellung des Gewinns der GmbH & Co. KG ist für die Gewerbeertragsteuer ebenfalls maßgebend. Der Gewinn ist jedoch um die Hinzurechnungen (§ 8 GewStG) zu erhöhen und um die Kürzungen (§ 9 GewStG) zu verringern. Gemäß vorstehendem Geprägegrundsatz ist auch eine grundstücksverwaltende GmbH & Co. KG per se ein Gewerbebetrieb. Die gewerbesteuerliche Mehrbelast...mehr

Rz. 110 Diese Gruppe umfasst insbesondere Freiberufler und Privatpersonen, die Immobilien oder Wertpapiere/Beteiligungen mit einer Kreditfinanzierung erworben haben. Grundsätzlich sind Unterlagen über die Vermögens- und die Einkommensverhältnisse einzureichen. Rz. 111 Zur Darstellung der Vermögensverhältnisse bedarf es einer Vermögensaufstellung (Kreditstatus). Hierin sind al...mehr

Zuordnung von Leistungen zum Unternehmen (§ 15 Abs. 1 UStG); Zeitpunkt und Dokumentation der Zuordnungsentscheidung: Mit Urteil vom 14.10.2021 (EuGH v. 14.10.2021 – C-45/20, C-46/20 – Finanzamt N und Finanzamt G, BStBl. II 2024, 461 = UR 2021, 867) hat der EuGH entschieden, dass die zuständige nationale Steuerverwaltung den Vorsteuerabzug in Bezug auf einen Gegenstand unter ...mehr

Zusammenfassung Es war länger still geworden um die Gesellschaft mit gebundenem Vermögen, nachdem die aktuelle Regierung das Projekt Ende 2021 in ihren Koalitionsvertrag aufgenommen hatte. Nun hat sich die akademische Arbeitsgruppe, auf die das Konzept zurückgeht, mit einem überarbeiteten Entwurf zurückgemeldet. Bereits 2020 hat eine Gruppe von Gesellschafts- und Steuerrechtl...mehr

Leitsatz Erfolgt die Nutzungsüberlassung von Grundstücken an Dritte zusammen mit einem Bündel an zusätzlich angebotenen, optionalen gewerblichen Leistungen (Strom, Mediendienste, Hausmeister-, Handwerker- und Reinigungsleistungen), führt dies für sich betrachtet nicht dazu, dass die Merkmale der Rückausnahme gemäß § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG erfüllt sind. Sach...mehr

Rz. 71 Grundstücke als notwendiges Betriebsvermögen eines verpachteten Betriebs Ein Grundstück, das der Steuerpflichtige bei der Verpachtung seines Betriebs nicht zurückbehält, sondern als eine wesentliche Betriebsgrundlage mit in die Verpachtung einbezieht, gehört zum notwendigen Betriebsvermögen des Verpachtungsbetriebs. Als Fortführung des Betriebs in anderer Form hat die ...mehr

Entprägung einer bisher gewerblich geprägten GmbH & Co. KG: Ist eine bisher gewerblich geprägte, Immobilien vermietende GmbH & Co. KG nicht mehr nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich geprägt, weil ein Kommanditist zum Geschäftsführer bestellt wird, so führt diese sog. Entprägung zu einer Entnahme der Grundstücke aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen zum Teilwert und...mehr

Rz. 57 Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen Wohnzwecken und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, so ist jeder dieser 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht.[1] Diese Behandlung ist geboten, ganz gleich, ob als notwendige...mehr

Rz. 422 Beispiele für als Finanzinvestitionen gehaltene "Anlageimmobilien" bzw. "Renditeliegenschaften", wobei inzwischen auch jeweils die Herstellungs- und Bauphase einbezogen werden kann: Grundstücke und Gebäude, die langfristig für Wertzuwächse statt für einen kurzfristigen Verkauf gehalten werden (IAS 40.8a); Grundstücke und Gebäude, die für eine gegenwärtig unbestimmte kü...mehr

Rz. 121 Überführt ein Steuerpflichtiger ein bebautes Grundstück vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen und versteuert er die stillen Reserven, so schafft er damit ein Gebäude an i. S. d. § 7 Abs. 5 EStG.[1] Rz. 122 Wird ein zum notwendigen Betriebsvermögen gehörendes Gebäude, das teils eigengewerblich, teils fremdgewerblich, teils zu Wohnzwecken durch Vermietung und Verpa...mehr

Rz. 390 IAS 16.6 definiert Sachanlagen als materielle Vermögenswerte, die ein Unternehmen für Zwecke der Herstellung oder der Lieferung von Gütern und Dienstleistungen zur Vermietung an Dritte oder für Verwaltungszwecke besitzt und die erwartungsgemäß länger als ein Geschäftsjahr genutzt werden. Dies entspricht der Regelung in § 247 Abs. 2 HGB. Rz. 391 Für den Ansatz als Verm...mehr

Rz. 131 Die räumliche Verlagerung der betrieblich genutzten Grundstücksteile auf einem Grundstück führt bei einem unveränderten betrieblichen Nutzungsanteil nicht zu einem Entnahmegewinn, auch wenn die bisherigen betrieblich genutzten Räume im Anschluss zu privaten Wohnzwecken genutzt werden. Der Raumtausch führt nicht zu einer Aufdeckung stiller Reserven. Nach Ansicht des F...mehr

Rz. 206 Grundstücke oder Grundstücksteile, die nicht Gesamthandseigentum der Mitunternehmer einer Personengesellschaft sind, sondern im Allein- oder Miteigentum eines oder mehrerer Mitunternehmer stehen, können auch gewillkürtes Sonderbetriebsvermögen dieser Mitunternehmer sein.[1] So kann ein neutraler Grundstücksteil, der weder betrieblich noch privat genutzt wird, gewillkü...mehr

Rz. 163 Die Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen der Gesellschaft kann bei einem zum Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft gehörenden Grundstück im Allgemeinen nur durch zivilrechtliche Übertragung auf Dritte oder auf die Gesellschafter beendet werden. Anstelle der Gesellschaft müssen die Dritten bzw. die Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden.[1] Rz. 164 Ein z...mehr

Rz. 23 Es ergibt sich insofern die eigenartige Situation, dass der Gesetzgeber gerade viele der oben beschriebenen Dienstleistungen, die im Alltag des Fremdenverkehrsgewerbes hinzutreten müssen, um aus einer bloßen Vermietung eine Beherbergung zu machen, aus der Begünstigung gleichwohl bewusst wieder ausgeschieden hat. Allerdings kann dies nicht bedeuten, dass nunmehr jede u...mehr

Rz. 8 Begünstigt ist nur die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen. Insofern deckt sich der Anwendungsbereich der Norm nicht völlig mit der Steuerbefreiung für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gem. § 4 Nr. 12 UStG. Die Verpachtung z. B. eines ganzen Hotels fällt in den Fällen, in denen gem. § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichtet wird, nicht unter § 12 Abs...mehr

Rz. 19 Erst durch den Bundestags-Finanzausschuss wurde in die Vorschrift auch die kurzfristige Vermietung von Campingflächen aufgenommen. Das ist gem. Art. 98 Abs. 2 i. V. m. Anhang III Nr. 12 MwStSystRL unionsrechtlich erlaubt. Der Entwurf des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes hatte dies noch nicht vorgesehen. Damit sollen diese – erfahrungsgemäß regelmäßig preiswerteren – T...mehr

2.1 Vermietung von Wohn- und Schlafräumen Rz. 8 Begünstigt ist nur die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen. Insofern deckt sich der Anwendungsbereich der Norm nicht völlig mit der Steuerbefreiung für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gem. § 4 Nr. 12 UStG. Die Verpachtung z. B. eines ganzen Hotels fällt in den Fällen, in denen gem. § 9 UStG auf die Steuerbefrei...mehr

5.1 Begriff der Vermietung Rz. 21 Weil bereits im Gesetzgebungsverfahren u. a. die Frage aufkam, ob z. B. das Frühstück, welches in Deutschland typischerweise zur Übernachtung in einem Hotel dazugehört, auch begünstigt sein soll, hat der Bundestags-Finanzausschuss den S. 2 an den ursprünglichen Text des von den Koalitionsfraktionen beschlossenen Gesetzentwurfs[1] angefügt. Rz...mehr

Rz. 21 Weil bereits im Gesetzgebungsverfahren u. a. die Frage aufkam, ob z. B. das Frühstück, welches in Deutschland typischerweise zur Übernachtung in einem Hotel dazugehört, auch begünstigt sein soll, hat der Bundestags-Finanzausschuss den S. 2 an den ursprünglichen Text des von den Koalitionsfraktionen beschlossenen Gesetzentwurfs[1] angefügt. Rz. 22 Es soll also nur die e...mehr

Der Investitionsabzugsbetrag ist im Jahr der Bildung (= Ursprungsjahr) rückgängig zu machen, wenn das Wirtschaftsgut im Jahr der Anschaffung oder Herstellung weder vermietet noch ausschließlich bzw. fast ausschließlich betrieblich genutzt wird. Das bedeutet, dass nach der Investition die private Nutzung im Jahr der Anschaffung und im Folgejahr nicht mehr als 10 % betragen da...mehr

Rz. 43 Bei der Ausführung von Umsätzen im Zusammenhang mit der kurzfristigen Überlassung von Campingflächen stellen sich die Probleme der Leistungsabgrenzung in gleicher Weise wie bei den Hotelzimmern. Der Schriftliche Bericht des Finanzausschusses des Deutschen Bundestags[1] hat dazu Folgendes angeführt: Zitat Von der Steuerermäßigung (für die Überlassung von Campingflächen) ...mehr

Bei dem Erwerber führt die Übernahme des negativen Kapitalkontos bei Erwerb eines KG-Anteils nur insoweit zu einer Erhöhung der Anschaffungskosten, als der Erwerber mit der Übernahme des negativen Kapitalkontos auf die Auszahlung seiner späteren Gewinnanteile im Umfang des übernommenen negativen Kapitalkontos verzichtet und dieses hierdurch nach und nach abbaut. Der Wert des ...mehr

Rz. 16 Die vom Gesetz nicht näher beschriebenen Aktivitäten der Beherbergung kennzeichnen die unternehmerische Tätigkeit des Vermieters. Begünstigt ist nicht die von der Steuerbefreiung gem. § 4 Nr. 12 UStG ausgenommene bloße kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen – das betrifft z. B. die in Rz. 13 erwähnten Unterkünfte für Übersiedler und Asylanten –, vielmehr m...mehr

Rz. 14 Die Kurzfristigkeit, die auch in § 4 Nr. 12 UStG eine Rolle spielt[1], sollte in gleicher Weise wie dort gegenüber der langfristigen Vermietung abgegrenzt werden. Es kommt danach darauf an, dass der Unternehmer nicht die Absicht hat, die Räume auf Dauer zu vermieten, sodass er sie nicht zum dauernden Aufenthalt den Fremden i. S. v. §§ 8, 9 AO zur Verfügung stellt. Nac...mehr

Rz. 29 Der Bericht des Bundestags-Finanzausschusses[1] führt ausdrücklich folgende Leistungen an, die jedenfalls nicht von § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG begünstigt sein sollen: Die Verpflegung, insbesondere das Frühstück, der entgeltliche Zugang zu Kommunikationsmitteln, insbesondere Telefon und Internet, die TV-Nutzung (Pay-per-View), die Getränkeversorgung aus der sog. Minibar, W...mehr

Rz. 1 § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG ist durch das Wachstumsbeschleunigungsgesetz v. 21.12.2009[1] mWv 1.1.2010 (vgl. Art. 15 Abs. 3 Wachstumsbeschleunigungsgesetz) in das UStG eingefügt worden.[2] Die Norm gilt seither unverändert. Es gab vorher keine vergleichbare Vorschrift zur Steuerermäßigung für Beherbergungsleistungen und Vermietungen auf Campingplätzen; diese Umsätze unterl...mehr

Rz. 31 Man muss diese Beispiele so verstehen, dass der Regelsteuersatz dafür auch gelten soll, wenn es sich nach herkömmlicher Auffassung eigentlich um unselbstständige Nebenleistungen zur Beherbergung handelt. Insofern hat sich der Gesetzgeber bewusst und absichtsvoll von der Entscheidung des BFH v. 15.1.2009[1] distanziert, welche das Frühstück als unselbstständige Nebenle...mehr

Rz. 12 Die Räume müssen nicht in einem Gebäude liegen. Sie können sich z. B. auch auf einem Hotelschiff befinden oder in einem stationären Wohnwagen (sog. Mobilhomes). Auch Zelte können einen Raum darstellen (Rz. 20a). Bei rollenden Eisenbahnschlafwagen und Kabinen auf fahrenden Kreuzfahrtschiffen ist zwar auch regelmäßig eine Raumüberlassung an die darin untergebrachten Rei...mehr

Voraussetzung ist allein die Absicht, abnutzbare bewegliche (neue oder gebrauchte) Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens anschaffen zu wollen, die vermietet oder ausschließlich bzw. fast ausschließliche betrieblich genutzt werden sollen. Die Investitionsabsicht muss in der Steuererklärung gegenüber dem Finanzamt nicht dargelegt werden. Die Vermietung oder die ausschließliche ...mehr

Rz. 10 Damit kann man die bereits am Rande des Gesetzgebungsverfahrens diskutierten Fälle der sog. Stundenhotels aus dem Anwendungsbereich der Vorschrift ausgrenzen: Die von diesen Betrieben üblicherweise angebotene stundenweise Überlassung von Räumen an Personen, damit diese in diesen Räumen sexuelle Leistungen gegen Entgelt ausüben oder empfangen können, betrifft nicht wir...mehr

Rz. 27 Es steht außer Frage, dass mit der Entscheidung des Gesetzgebers, den S. 2 in § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG zu schaffen, die Restaurantleistungen, die im Zusammenhang mit einer Hotelleistung erbracht werden, nicht begünstigt werden sollen. Das Gesetz will auch nachvollziehbar keine Differenzierung vornehmen zwischen dem Frühstück im Hotel, in dem der Gast auch übernachtet u...mehr

Rz. 36 Die umsatzsteuerlichen Abgrenzungen der verschiedenen Leistungen schlagen auch auf die zutreffende Erteilung einer Rechnung gem. § 14 UStG durch. Die Pflicht zur Rechnungserteilung über die unter § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG fallende Leistung innerhalb von 6 Monaten ohne Rücksicht auf den umsatzsteuerlichen Status des Gasts ergibt sich aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 UStG, weil es s...mehr

Um die Sonderabschreibung nutzen zu können, darf die private Nutzung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im darauffolgenden Jahr nicht mehr als 10 % betragen. D. h., dass nach dem Gesetzeswortlaut jedes Jahr für sich zu betrachten ist. Für das vorhergehende Beispiel bedeutet dies, dass die Sonderabschreibung nicht beansprucht werden darf, weil der Unternehmer den Pk...mehr

Rz. 35 Die praktischen Schwierigkeiten bei der Handhabung der Vorschrift bestehen nicht nur in der Identifizierung der jeweiligen Leistung und ihrer Einordnung als eigenständige Hauptleistung im Rahmen eines Leistungsbündels oder als unselbstständige Nebenleistung zu einer Leistung aus dem Bündel. Vielmehr gibt es auch erhebliche Probleme bei der Ermittlung der zutreffenden ...mehr

Rz. 37 Probleme bereitet § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG auch für die lohnsteuerliche Beurteilung von Reisekosten bei Arbeitnehmern. Weil dann, wenn der Arbeitgeber die Übernachtungs- und Verpflegungskosten eines Arbeitnehmers übernimmt, gem. R 8.1 Abs. 8 Nr. 2 LStR, nur der Sachbezugswert und nicht der in Rechnung gestellte Betrag anzusetzen ist[1], kommt es auf die Vertragsbeziehu...mehr

Rz. 42 Die genaue Aufschlüsselung des Entgelts auf die unterschiedlichen Steuersätze ist bei Anwendung dieser Vereinfachungsregelung nicht notwendig zur Erteilung einer korrekten Rechnung gem. § 14 Abs. 4 Nr. 7 UStG, die den Vorsteuerabzug ermöglicht. Es genügt dann, z. B. unter der Bezeichnung "Logis" einen Betrag mit 7 % und einen weiteren mit 19 % unter der Bezeichnung "S...mehr

Begünstigt sind abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens. Es spielt keine Rolle, ob sie neu oder gebraucht sind. Höhe des Investitionsabzugsbetrags: Maximal 50 % der voraussichtlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Höchstgrenze für die Summe aller Investitionsabzugsbeträge: 200.000 EUR. Bei der Bildung müssen die begünstigten Investitionen gegenüber de...mehr

Ein Investitionsabzugsbetrag ist nach § 7g Abs. 4 Satz 1 EStG rückgängig zu machen, wenn das begünstigte Wirtschaftsgut nicht bis zum Ende des Wirtschaftsjahres, das der Anschaffung oder Herstellung folgt, vermietet oder zu mindestens 90 % betrieblich genutzt wird. Ob für den Investitionsabzugsbetrag eine schädliche Verwendung vorliegt, ist danach zu beurteilen, ob das Wirtsc...mehr

Rz. 11 Auch wenn man typischerweise bei Hotelumsätzen an die Übernachtung denkt, kann man die kurzfristige Beherbergung nicht dadurch definieren, dass sie mindestens eine Nacht umfassen müsste. So aber das vom BFH zu Recht[1] aufgehobene Urteil des FG Hamburg v. 7.5.2014.[2] Wenn z. B. ein Pilot oder ein Lokomotivführer nach einer Nachtschicht in einem Hotel von morgens 7 Uh...mehr