Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Gültige Aufrechnungsverbots-Vereinbarung in der Teilungserklärung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 670 BGB Kommentar 1. In einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft kann derjenige, der Hauskosten verauslagt hat, auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung den anderen Miteigentümer unmittelbar auf Zahlung seines Anteils in Anspruch nehmen. 2. Die Teilun...mehr

Leitsatz Vorgehen gegen einen Mieter (als Störer) vorteilhaft Klage auf Beendigung eines unzulässigen Mietverhältnisses erfasst verfahrensgegenständlich auch entsprechenden Nutzungs-Unterlassungsanspruch (Hinwirken des Gerichts auf sachdienliche Antragsänderung) Beschlussbeauftragter Verwalter kann Unterlassungsklage auch in eigenem Namen (als Prozessstandschafter) führen Norm...mehr

Leitsatz Auch in einer Mehrhauswohnungseigentumsanlage stellt die Errichtung eines Außenkamins an lediglich einem der Wohnhäuser eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer der Anlage bedarf. Fakten: Ein Wohnungseigentümer, der an der Außenwand seines Sondereigentums einen Kamin angebracht hatte, musste diesen nach der gerichtlichen Auseinanders...mehr

Leitsatz Soll an baulich selbständigen Garagen Sondereigentum begründet werden, sind dem Grundbuchamt mit dem Eintragungsantrag wegen des Bestimmtheitsgrundsatzes im Sachen- und Grundbuchrecht auch für diese Gebäudeteile die in § 7 Abs. 4 WEG genannten Unterlagen vorzulegen. Fakten: Um Sondereigentum an Gebäudeteilen begründen zu können, muss sich die Abgrenzung zwischen geme...mehr

Leitsatz Begründung selbstständigen Garagen-Sondereigentums Vorlage der Unterlagen nach § 7 Abs. 4 WEG aus Gründen des sachen- und grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes Anforderungen an den Aufteilungsplan Normenkette § 7 WEG, § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Soll an baulich selbstständigen Garagen Sondereigentum begründet werden, sind dem Grundbuchamt mit dem Eintr...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben. Fakten: Die Rechte und Pflichten des Verwalters richten sich gemäß § 675 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften des Auftragsrechts. Die Gelder auf den vom Verwalter für die Gemeinschaft angelegten Konten s...mehr

Leitsatz Es kann dahinstehen, wie die Eigentumsverhältnisse an beschädigten Installationen der in einem Bungalow gelegenen Eigentumswohnungen eines Ehepaars waren, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, denn in beiden Fällen steht § 14 Nr. 2 VGB 62 der Geltendmachung der Entschädigung aus der vom Verwalter für die Wohnungseigentumsanlage abgeschlossenen Gebäudeversicherung e...mehr

Normenkette § 5 WEG, § 140 BGB Kommentar 1. Eine Bestimmung der Teilungserklärung, dass die Innenfenster und Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum gehören, bezieht sich nach ihrem Sinn und ihrer nächstliegenden Bedeutung nur auf die Innenfenster und -türen mit selbstständigem, gesondert zu öffnendem Rahmen (echte Doppelfenster usw.). Eine solche ...mehr

Leitsatz Kein Eigentümer-Anspruch auf Erstellung eines Vermögensstatus mit Ausweisung von Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft Keine Rechnungslegungspflicht des Verwalters gegenüber einem einzelnen Eigentümer Rechtsgültigkeit eines bestandskräftigen Kostenverteilungsänderungs-Mehrheitsbeschlusses ("Zitterbeschlusses") nach wie vor vom Senat bestätigt; keine Besch...mehr

Leitsatz Scheitern der Sondereigentumsbegründung als "Käuferrisiko" Normenkette § 8 WEG, § 325 BGB, § 440 BGB Kommentar 1. Trotz getroffener Vertragsabsprachen (und Kaufpreiszahlungen auf Anderkonto mit Freigabeabsprache erst nach Gewährleistung der Änderung der Teilungserklärung, Genehmigung baulicher Veränderungen durch Beschluss der Gemeinschaft und Aushändigung der Baugene...mehr

Leitsatz Beschriftung von Räumlichkeiten im Aufteilungsplan nicht ausschlaggebend! "Laden-Teileigentum" nach Zweckbestimmung in der Teilungserklärung kann nicht als Kleingaststätte mit Öffnungszeit bis 22 Uhr genutzt werden Normenkette § 15 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar 1. Bei der Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung und im Grundbuch als "Laden"han...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung und im Grundbuch als "Laden" enthält eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, die grundsätzlich nicht dadurch infrage gestellt werden kann, dass im Aufteilungsplan die einzelnen Räume mit "Geschäftsraum, Büro, Vorraum, Treppe, WC" beschriftet sind. Fakten: Wird nun in einem derart bezeichneten Teile...mehr

Leitsatz Das Wohnungseigentumsgesetz sieht für die Bestellung eines Verwaltungsbeirats bzw. für dessen jeweilige Neueinrichtung keine Höchstdauer vor, insoweit ist daher die Teilungserklärung in ihren Regelungen frei. Fakten: Nach den Bestimmungen der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage war bei der ersten Wohnungseigentümerversammlung ein Verwaltungsbeirat zu best...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 29 WEG Kommentar Das Gesetz sieht für die Bestellung eines Verwaltungsbeirats bzw. für dessen jeweilige Neuwahl keine Höchstdauer vor. Eine Teilungserklärung ist insoweit in ihren Regelungen frei. Ist deshalb eine Beiratswahl "für unbestimmte Zeit" erfolgt, verbleibt der Beirat bis zu jederzeit möglicher Abberufung durch einen bestandskräftigen ...mehr

Leitsatz Hier: Zulässige Nutzung als Restaurant in "Teileigentum" Normenkette § 1 Abs. 3 WEG, § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG) Kommentar 1. Sind die Räume einer Einheit in der Teilungserklärung als "Teileigentum" zweckbestimmt und ist im Aufteilungsplan sowohl die Bezeichnung "Gewerbe" wie auch "Laden" angegeben, ist damit die Nutzung dieses Teileigentums als Restaurant...mehr

Leitsatz Sind die Räume einer Einheit in der Teilungserklärung als "Teileigentum" aufgeführt und ist im Aufteilungsplan sowohl die Bezeichnung "Gewerbe" wie auch "Laden" angegeben, ist damit die Nutzung des Teileigentums als Restaurant grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Fakten: In der Teilungserklärung sind die Räume des Teileigentums eines Eigentümers als "Gewerbe" und glei...mehr

Normenkette § 633ff. BGB, § 21 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall ging es um die Schadenersatzklage eines Reihenhaus-Wohnungseigentümers gegen den Bauträger, u.a. auch um Schallmängel aufgrund von Schallbrücken und mangelhaft ausgebildeter Trennfugen zwischen den Wandschalen sowie um eine verkleinerte Grundstücksfläche. Eigentümer hatten sich darüber hinaus durch gesondert...mehr

Leitsatz Gewährt die Teilungserklärung an der Hoffläche einer Wohnungseigentumsanlage ein Sondernutzungsrecht als Kfz-Stellplatz, so verstößt ein Eigentümerbeschluss, der das Abstellen von Wohnmobilen normaler Größe auf dieser Hoffläche verbietet, gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: In der Teilungserklärung waren im Bereich der Hoffläche Sondernutzungsrec...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 1, 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG Kommentar 1. In der Teilungserklärung waren Sondernutzungsrechte festgelegt, verbunden mit der Befugnis, die betroffenen Flächen auf jede erlaubte Art (z.B. als Garten oder Kfz-Abstellplatz) zu benutzen. Nachfolgend beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich, dass die Parkplätze (allein) zum Abstellen von Pkw besti...mehr

Leitsatz Ein Mauerdurchbruch zum Zweck der Verbindung zweier Eigentumswohnungen bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt und es dabei insbesondere unerheblich ist, ob es sich um eine tragende oder nichttragende Wand handelt. Fakten: Zwei Eigentümer stellten per Mauerdurchbruch eine Verbindung zwischen ihren ...mehr

Leitsatz (hier: "Gebäude"-Errichtung auf dem Flachdach) Normenkette § 22 WEG Kommentar 1. Die Feststellung, ob die von einem Eigentümer vorgenommene bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert, liegt grundsätzlich auf tatrichterlichem Gebiet. Vorliegend ging es um die Errichtung eines "Gebäudes" auf dem ...mehr

Leitsatz Der Betrieb einer Imbissstube als Verkaufsstelle für warme Speisen zum Mitnehmen oder zum Verzehr an Ort und Stelle ist mit der Zweckbestimmung eines Teileigentums als Laden nicht vereinbar. Fakten: Bei der Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als "Laden" handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i.S.d. §§ 10 Abs. 1, 15 Ab...mehr

Leitsatz Sind nach der Teilungserklärung die jeweiligen Wohnungseigentümer berechtigt, auf den ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Balkonen jeweils im Rahmen der Bauvorschriften nach freiem Ermessen einen - nicht näher beschriebenen - Wintergarten zu errichten, so ist dies dahin auszulegen, dass der Balkon rundum verglast sein muss und als Innenwohnbereich genutzt werde...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 133 BGB, § 242 BGB) Kommentar 1. In der Teilungserklärung war vereinbart: Errichtung von Wintergärten Sämtliche jeweiligen Wohnungseigentümer sind berechtigt, auf den ihrem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Terrassenflächen bzw. auf den ihrem jeweiligen Sondereigentum unterliegenden Balkonen jeweils - soweit baurechtlic...mehr

Normenkette § 27 WEG, § 164 BGB Kommentar 1. Ein Verwalter hatte einen größeren Brandschadens-Sanierungsauftrag nur mündlich vergeben und zwar ohne Hinweis an den Auftragnehmer, ob er in eigenem Namen oder als Vertreter der Gemeinschaft den Auftrag erteile. Die an ihn vom Unternehmer adressierte Rechnung bezahlte der Verwalter nicht; die Klage des Unternehmers wurde abgewiese...mehr

Leitsatz Begründung verdinglichter Sondernutzungsrechte Nachträgliche Zuordnung von Stellplatz-Nutzrechten durch den Bauträger Bindung einer Stellplatz-Nutzungsregelung gegenüber einem Sondernachfolger Anspruch auf Einräumung von Mitbesitz an gemeinschaftlicher Grundstücksfläche Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 158 Abs. 1 BGB, § 242 BGB Kommentar 1. Behält sich der teilende Eigentü...mehr

Normenkette § 16 Abs. 1 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Für die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums ist grundsätzlich das Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile maßgebend. Änderungen der Teilungserklärungen, mit denen Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umgewandelt oder Miteigentumsanteile verändert werden, brauchen vor ihre...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Werden Teileigentumseinheiten (hier: Kellerräume) während eines Wirtschaftsjahres durch entsprechenden Nachtrag zur Teilungserklärung in Gemeinschaftseigentum umgewandelt, haftet der bisherige Keller-Teileigentümer für die mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen Wohngeldvorauszahlungen nur, soweit sie vor dem Eigentümerw...mehr

Leitsatz Die übermäßige Haustierhaltung in einer Eigentumswohnung stellt auch dann, wenn die Teilungserklärung keine Beschränkung vorsieht, eine unzumutbare Belastung der Wohnungseigentümer dar und ist damit unbillig. Dabei kommt es auf konkrete Geruchs- oder Geräuschbelästigungen einzelner Wohnungseigentümer nicht an, es genügt bereits die Besorgnis der Belästigung. Fakten:...mehr

Leitsatz Auch jahrelange Übung in Abweichung zu getroffenen Vereinbarungen stellt keine wirksame Änderung der Gemeinschaftsordnung dar Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 242 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Die übermäßige Haustierhaltung in einer Eigentumswohnung stellt auch dann, wenn - wie hier - die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ...mehr

Leitsatz Trägt ein Wohnungs- oder Teileigentümer wegen der nicht sachgerechten Festlegung der Miteigentumsanteile von den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten etwa 12 % mehr als er bei einer sachgerechten Festlegung zu tragen hätte, begründet dies regelmäßig keinen Anspruch auf Abänderung der Miteigentumsanteile oder des Kostenverteilungsschlüssels, und zwar auch nicht nach ...mehr

Leitsatz Sieht die Teilungserklärung für eine kleinere Wohnanlage, bei der zu jeder Wohnung eine Garage gehört und zusätzliche Kfz-Stellplätze im Freien vorhanden sind, die Nutzung eines Teileigentums als Sauna vor, entspricht ein Eigentümerbeschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, der es untersagt, dass die im Hof befindlichen Stellplätze von den Saunabesuchern benutzt we...mehr

Normenkette § 13 Abs. 2 S. 1 WEG, § 15 Abs. 2 und Abs. 3 WEG Kommentar 1. Sieht die Teilungserklärung für eine kleinere Wohnanlage, bei der zu jeder Wohnung eine Garage gehört und zusätzliche Kfz-Stellplätze im Freien vorhanden sind, die Nutzung eines Teileigentums als Sauna vor, entspricht ein Eigentümerbeschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, der es dem Sauna-Teileigentü...mehr

Leitsatz Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan (im Zweifel entsteht kein Sondereigentum) Unterteilung eines Wohnungseigentums (gemeinschaftlicher Raum kann hier nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden) Eine inhaltlich unzulässige Eintragung im Grundbuch ist zu löschen Normenkette § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, § 8 WEG, § 53 Abs. 1 S. 2 GBO, § 133 BGB Kommentar 1....mehr

Leitsatz Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als Kellerraum ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise stört die Nutzung eines Kellerraums als Wohnung mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Fakten: Die Teileigentumsrechte eines Wohnungseigentümers sind in der Teilungserklärung ausdrüc...mehr

Leitsatz Sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan, was die Zugehörigkeit eines Raums zum Sondereigentum betrifft, in sich widersprüchlich, so entsteht kein Sondereigentum. Fakten: Wird bei der Unterteilung eines Wohnungseigentums ein in gemeinschaftlichem Eigentum stehender Raum als Sondereigentum ausgewiesen, so entsteht insoweit eine inhaltlich unzulässige Eintragung. Inh...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB Kommentar 1. Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als "Kellerraum" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise stört die Nutzung eines solchen Kellerraumes als Wohnung mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Die bestimmungsgemäße Nutzung eines T...mehr

Leitsatz Objektive Auslegung der Teilungserklärung (auch durch das Rechtsbeschwerdegericht) Zur Zweckbestimmung von Teileigentum (zum einen als "Restaurant" und zum anderen als "Café-Konditorei") Nächstliegende Bedeutung dieser Zweckbestimmungsvereinbarung: Ausschluss unmittelbar miteinander konkurrierender gastronomischer Betriebe! Zur Verwirkung von Unterlassungsansprüchen No...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Restaurant und ein anderes als Café-Konditorei bezeichnet, ist die nächstliegende Bedeutung, dass damit unmittelbar miteinander konkurrierende gastronomische Betriebe verhindert werden sollen. Fakten: In der Teilungserklärung war das Sondereigentum des Antragstellers als "Restaurant samt Weinstube beschrieben", das de...mehr

Leitsatz Vereinigung von Sondereigentums-Einheiten (mit teilweiser Nutzungsänderung) Abweichend von der Teilungserklärung errichtete Wohnungseigentumsanlage Normenkette § 4 WEG, § 242 BGB, § 890 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Im vorliegenden Fall ging es um den Streit der Vereinigung dreier im Eigentum eines Eigentümers stehenden Miteigentumsanteile (eine EG-Wohnung und 2 DG-Teileigen...mehr

Leitsatz Aus Umständen, die in den wirtschaftlichen Risikobereich des einzelnen Wohnungseigentümers fallen (hier: zusätzlicher Raumbedarf wegen Pflegebedürftigkeit), kann keine Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer abgeleitet werden, der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum zuzustimmen. Fakten: Ein Anspruch auf Zustimmung zur Abänderung der in der Teilungserklärung...mehr

Leitsatz Berichtigungsanspruch der Eigentümer gegen unrichtige Grundbucheintragungen Normenkette § 894 BGB Kommentar 1. Ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer können Räume, die nach der Teilungserklärung als Teileigentum (Räume im Dachgeschoss) anzusehen sind, nicht in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Im vorliegenden Fall ging es nicht nur um die Unterteilung einer ...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG Kommentar 1. Die Mindestvoraussetzungen für einen vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss (sog. Zitterbeschluss) über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sind nicht erfüllt, wenn das Versammlungsprotokoll unter dem TOP "Verschiedenes"ohne Hinweis auf einen Abstimmungsvorgang lediglich die Feststellung ...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 WEG Kommentar 1. Ein Stellplatz-Sondereigentümer in der Tiefgarage ließ auf der Stirnseite des Stellplatzes vom Boden bis zur Decke hin eine Mauer ziehen, in der er ein elektrisches Rolltor installierte. Gleichzeitig wurde eine Stromleitung zum Betrieb des Rolltores von der Allgemeinstromleitung abgezweigt und mit einem Zähler verse...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. § 22 Abs. 1 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden (h.M.). Von dieser Möglichkeit wurde vorliegend in der Teilungserklärung Gebrauch gemacht durch folgende Vereinbarungsregelung: "Beschließt die Mehrheit der Eigentümer, die auch die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertritt, bauliche Veränderunge...mehr

Leitsatz Bedeutung der Eigentümerversammlung (insbesondere der ersten Versammlung) Normenkette § 24 Abs. 1 WEG, § 26 Abs. 1 WEG, § 626 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Vom wohnungseigentumsrechtlich (einseitigen) Akt der Abberufung des Verwalters ist grundsätzlich die Kündigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden (Trennungstheorie nach h.M.). Ein Eigentümerbeschluss über die fr...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der nach der von § 25 Abs. 2 WEG abweichenden Regelung in der Teilungserklärung über die Mehrheit der Stimmen verfügt, ist nicht gehindert, an seiner Wahl zum Verwalter mitzuwirken. Fakten: Der Mehrheitseigentümer kann also bei der Wahl auch seiner eigenen Person zum Verwalter mitwirken. Bestellt er sich aber mit seinem absoluten Stimmenüberge...mehr

Leitsatz Zulässige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Instandsetzungskostentragung allein der Garageneigentümer Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. In einer Wohnanlage gab es auch Tiefgarageneinstellplätze als separates Teileigentum (14 Einzeleinstellplätze und 9 sog. Doppelparker oder Doppelstockgaragen), wobei die Doppelparker mit ...mehr

Leitsatz Nutzungswiderspruch hier durch Auslegung im Sinne weitreichender Gewerbenutzung zu lösen (hier: zulässige Pizzeria) Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. In der Teilungserklärung war Sondereigentum als "Gewerbeetage" bezeichnet, im Aufteilungsplan allerdings nur als "Ladengeschäft". Im Streit ging es um die Nutzungsberechtigung des Teileigentümers zum Betrieb ei...mehr

Leitsatz Die Wahl von drei Wohnungseigentümern zu Mitgliedern eines Verwaltungsbeirats bedeutet zugleich die Bestellung dieses Verwaltungsorgans; eines gesonderten Beschlusses darüber bedarf es nicht. Wird der Antrag, die Bestellung eines Verwaltungsbeirats für ungültig zu erklären, abgewiesen, so ist bei der Beschwer des Antragstellers werterhöhend zu berücksichtigen, daß er...mehr