Fachbeiträge & Kommentare zu Anschaffungskosten

Ermittlung Anschaffungsnebenkosten sind sämtliche Aufwendungen, die erforderlich sind, um das Eigentum zu erwerben und die Verfügungsmacht zu erlangen. Dies gilt insbesondere für: Notarkosten Grundbuchgebühren Maklerprovision Grunderwerbsteuer Vermessungs- und Bewertungskosten Diese Kosten sind zwingend zu aktivieren. Ein Sofortabzug ist ausgeschlossen. Praxis-Beispiel Berechnung de...mehr

3.6.1 Objektive Funktionstüchtigkeit Nicht funktionstüchtig Ein Gebäude ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile nicht nutzbar sind. Bloße Mängel durch Verschleiß, die durch laufende Reparaturen behoben werden können, schließen die objektive Funktionstüchtigkeit nicht aus. Werden jedoch wesentliche Teile erst nutzbar gemacht, führen die dafü...mehr

Regelmäßig ist von einem mittleren Standard auszugehen, sofern keine besonderen Umstände für einen sehr einfachen oder sehr anspruchsvollen Standard sprechen. Sehr einfacher Standard[1] Ein sehr einfacher Standard liegt vor, wenn zentrale Ausstattungsmerkmale nur im notwendigen Umfang oder technisch überholt vorhanden sind. Typische Beispiele: Konstanttemperaturkessel fehlende Du...mehr

In der Praxis zeigen sich regelmäßig folgende Problemfelder: Fehlende oder unrealistische Kaufpreisaufteilung Nicht aktivierte Nebenkosten Falsche Zuordnung von Abstandszahlungen Vermischung von Erwerbs- und Modernisierungsmaßnahmen. Diese Fehler wirken sich langfristig aus. Die AfA-Bemessungsgrundlage wird über Jahrzehnte fortgeschrieben. Eine fehlerhafte Einstufung ist später n...mehr

Wird ein Gebäude ab Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten bereits zur Einkünfteerzielung oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt, spricht dies regelmäßig für objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit. In diesen Fällen führen spätere Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen grundsätzlich nicht zu Anschaffungskosten. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn bei Erwer...mehr

Drei-Jahres-Frist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bestimmt, dass Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten gehören, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Vorschrift ist zwingend anzuwenden. Ein Wahlrecht b...mehr

Voraussetzungen Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Die Betriebsbereitschaft ist für jeden Gebäudeteil gesondert zu prüfen, der nach seiner Zweckbestimmung selbstständig genutzt werden soll. Das gilt auch dann, wenn diese Teile einkommensteuerlich kein eigenständiges Wirtscha...mehr

Überblick Absetzung für Abnutzung oder sofortiger Werbungskostenabzug Unternehmer sehen sich häufig mit der Frage konfrontiert, welche Ausgaben als laufende Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen und welche als Herstellungskosten zu behandeln sind. Diese Abgrenzung ist nicht nur für die Bilanz entscheidend, sondern beeinflusst auch unmittelbar die steuerliche Belastun...mehr

Herstellung der Betriebsbereitschaft Instandsetzungs- oder Modernisierungsaufwendungen, die nicht bereits als Anschaffungskosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft einzuordnen sind, führen zu Herstellungskosten, wenn sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Das gilt unabhängig davon, ob das Gebäude entge...mehr

Mehrere Wirtschaftsgüter Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, kann es aus mehreren selbstständigen Wirtschaftsgütern bestehen. In diesem Fall ist die 15 %-Grenze nicht auf das Gesamtgebäude, sondern auf den jeweiligen Gebäudeteil anzuwenden. Maßgeblich ist, ob die einzelnen Gebäudeteile in unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen (vgl. R 4.2 Abs. 3 ...mehr

Zur konkreten Zweckbestimmung gehört auch die Entscheidung, welchem Standard ein Wohngebäude künftig entsprechen soll. Es werden 3 Standards unterschieden: sehr einfacher Standard mittlerer Standard sehr anspruchsvoller Standard Maßgeblich sind ausschließlich die 4 zentralen Ausstattungsmerkmale: Heizungsinstallation Sanitärinstallation Elektroinstallation Fenster Andere Maßnahmen, e...mehr

Kaufpreisaufteilung Ein klassischer Fehler liegt in der fehlenden oder fehlerhaften Kaufpreisaufteilung. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Der Anteil für Grund und Boden unterliegt keiner AfA. Es ist grundsätzlich eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorzunehmen. Die Finanzverwaltung akzeptiert eine sachgerechte Schätzung. Pauschale oder rein steu...mehr

Nur Gebäude Die Regelung erfasst ausschließlich Gebäude. Der Grund und Boden bleibt unberücksichtigt. Maßgeblich sind daher die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten. Es sind nur Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in die Berechnung der anschaffungsnahen Aufwendungen einzubeziehen. Maßnahmen zur Erweiterung sind ohnehin Herstellungskosten und fallen nicht u...mehr

Gemischte Schenkung Bei einem teilentgeltlichen Erwerb, etwa bei gemischter Schenkung, können anschaffungsnahe Herstellungskosten nur insoweit entstehen, wie ein entgeltlicher Erwerb vorliegt. Die 15 %-Grenze bezieht sich ausschließlich auf den entgeltlichen Teil der Anschaffungskosten (vgl. R 6.4 Abs. 1 Satz 2 EStR 2012).[1] Praxis-Beispiel Teilentgeltlicher Erwerb Ein Gebäude...mehr

Sofortige Auswirkung Erhaltungsaufwendungen sind Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung eines bereits bestehenden Gebäudes oder Gebäudeteils, die der Erhaltung der Substanz und der Sicherung der Nutzbarkeit dienen, ohne das Wirtschaftsgut in seiner Wesensart zu verändern, zu erweitern oder seinen Standard wesentlich zu erhöhen. Gesetzlich werden Erhaltungsaufwendu...mehr

Herstellungskosten Der anschaffungsnahe Aufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist eine gesetzlich typisierte Durchbrechung der allgemeinen Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand. Aufwendungen, die ihrer Art nach eigentlich Erhaltungsaufwand wären, werden unter bestimmten Voraussetzungen zwingend zu Herstellungskosten fingiert. 5.1 Gesetzliche Ausgangslage Drei-J...mehr

Dokumentation Erhaltungsaufwand steht und fällt mit der Sachverhaltsdarstellung. Eine saubere Dokumentation ist unerlässlich: Beschreibung des Schadens Technische Begründung der Maßnahme Nachweis, dass keine Erweiterung erfolgt ist Abgrenzung zu anderen Baumaßnahmen Rechnungen sollten möglichst konkret formuliert sein. Begriffe wie "Komplettmodernisierung" sind steuerlich ungünsti...mehr

Selbstständiges Wirtschaftsgut Im Übrigen bildet die bepflanzte Gartenanlage ein selbstständiges Wirtschaftsgut. Das betrifft insbesondere: Rasenflächen, Ziersträucher, Blumenbeete, dekorative Anpflanzungen, Wegeanlagen im Gartenbereich. Diese Anlagen sind weder Bestandteil des Gebäudes noch unselbstständiger Gebäudebestandteil. Sie sind eigenständig bewertbar und nutzbar. Die Hers...mehr

Einzelne Wohnungen Wird der Gebrauchswert nicht des gesamten Gebäudes, sondern nur einzelner Wohnungen oder Gebäudeteile deutlich erhöht, sind nur die darauf entfallenden Aufwendungen Herstellungskosten. Die Betrachtung erfolgt wirtschaftsgutbezogen.mehr

Wahlrecht Bei Gebäuden im Privatvermögen besteht nach § 82b EStDV ein Wahlrecht, größere Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig zu verteilen. Dieses Instrument wird häufig zur Glättung progressionsbedingter Effekte genutzt.mehr

Beispiele Klassische Beispiele sind: Austausch defekter Fenster gegen gleichwertige Fenster, Erneuerung einer Heizungsanlage vergleichbarer Art, Reparatur des Daches ohne Erweiterung, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Erneuerung von Bodenbelägen, Schönheitsreparaturen. Auch eine zeitgemäße Erneuerung kann Erhaltungsaufwand sein, sofern der ursprüngliche Standard lediglich angepa...mehr

Problemstellungen In der Praxis entstehen regelmäßig Schwierigkeiten bei: der zutreffenden Ermittlung des Gebäudeanteils, der vollständigen Erfassung aller relevanten Maßnahmen, der Abgrenzung zu Erweiterungen, der Behandlung verdeckter Mängel, der zeitlichen Zuordnung bei abschnittsweiser Durchführung. Ein häufiger Fehler besteht darin, Maßnahmen isoliert zu betrachten. Die Vorsch...mehr

Die Frage, ob Aufwendungen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren sind oder sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand darstellen, ist regelmäßig streitträchtig. 6.1 Grundsatz: Beweislast des Finanzamts Feststellungslast Die objektive Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten rechtfertigen, trägt das Finanzamt.[...mehr

Werbungskosten/Betriebsausgaben Erhaltungsaufwendungen sind grundsätzlich bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten (§ 9 EStG) im Betriebsvermögen als Betriebsausgaben (§ 4 Abs. 4 EStG) im Jahr der Zahlung sofort abzugsfähig. Dies ist der zentrale Unterschied zu Herstellungskosten, die über die AfA zu verteilen sind.mehr

Rz. 11a Eine nachträgliche Kaufpreisminderung eines zunächst vorläufig höher festgesetzten Kaufpreises ist als rückwirkendes Ereignis zu beurteilen[1]; somit ist § 7a Abs. 1 S. 3 EStG nicht anzuwenden; vielmehr werden die begünstigten Aufwendungen rückwirkend auf den im Ergebnis aufgewendeten Betrag beschränkt. Ermäßigungen von Anschaffungsaufwendungen führen auch unter nahe...mehr

Rz. 164b Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilden bei angeschafften bzw. hergestellten Wirtschaftsgütern die Bemessungsgrundlage für die AfA. Der Begriff der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ist in § 255 HGB geregelt. Dieser handelsrechtliche Begriff der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gilt auch für Zwecke des Steuerrechts[1], und zwar sowohl für den Berei...mehr

Rz. 422 Bemessungsgrundlage der AfA bei Gebäuden sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bzw. die an deren Stelle tretenden Werte. Die Entstehung und die Höhe von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage der AfA muss regelmäßig der Stpfl. nachweisen.[1] Bestandskräftig zu Unrecht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand geltend gemach...mehr

Rz. 519 Bei Erwerb eines Grundstücks nebst Bodenschatz erwirbt der Stpfl. den Bodenschatz nur dann entgeltlich als selbstständiges Wirtschaftsgut, wenn er neben dem Kaufpreis für das Grundstück ein gesondertes Entgelt für den Bodenschatz zahlt. Der Kaufpreis ist aufzuteilen nach den Wertvorstellungen der Beteiligten, sofern sie als sachlich gerechtfertigt anzusehen sind.[1] ...mehr

Immer wieder treten folgende Probleme auf: pauschale Aktivierung größerer Rechnungen fehlende Dokumentation des ursprünglichen Zustands Vermischung von Erhaltungs- und Erweiterungsmaßnahmen unzutreffende Einordnung bei zeitnaher Sanierung nach Erwerb. Gerade bei zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb ist zusätzlich § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu prüfen. Selbst wenn Maßnahmen für sich ...mehr

Einzelfallprüfung Ein bautechnisches Ineinandergreifen liegt nicht allein deshalb vor, weil Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt werden. Nicht ausreichend ist insbesondere: Durchführung mehrerer Arbeiten zur Verkürzung von Beeinträchtigungen, organisatorisch sinnvolle zeitliche Abfolge, wirtschaftliche Bündelung von Aufträgen. Entscheidend ist allein der technische Zusammenhang. Di...mehr

Feststellungslast Die objektive Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten rechtfertigen, trägt das Finanzamt.[1] Das betrifft insbesondere: die Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand, die Erweiterung eines Gebäudes, eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung, insbesondere eine Standardheb...mehr

Erhöhte Mitwirkungspflicht Verletzt die steuerpflichtige Person ihre erhöhte Mitwirkungspflicht, darf das Finanzamt aus Indizien auf eine Standardhebung schließen. Die Verwaltung nennt typische Anzeichen: Eine grundlegende Modernisierung in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb. Hohe Aufwendungen für zentrale Ausstattungsmerkmale wie Heizung, Sanitär, Elektrik oder Fenst...mehr

Wichtige Hinweise Zur Risikominimierung empfiehlt sich: Eine präzise Ermittlung der Gebäudeanschaffungskosten als Berechnungsgrundlage. Laufende Dokumentation aller Maßnahmen innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums. Frühzeitige Berechnung der 15 %-Grenze zur Prognose der steuerlichen Folgen. Klare Trennung zwischen Erweiterungen und Instandsetzungsmaßnahmen. Praxis-Tipp Planung ist wi...mehr

Nur tatsächlicher Aufwand Werden Aufwendungen ganz oder teilweise erstattet, ist nur der wirtschaftlich endgültig verbleibende Aufwand maßgeblich. Nur die nach Abzug der Erstattung verbleibenden Beträge sind in die 15 %-Grenze einzubeziehen (BFH, Urteil v. 14.6.2016, IX R 25/14, BStBl II S. 992).[1] Praxis-Beispiel Erstattung durch Versicherung Gebäudeanschaffungskosten (Gebäud...mehr

Keine Aufteilung Eine Aufteilung unterbleibt, wenn sämtliche Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beurteilen sind. In diesem Fall sind auch isoliert betrachtet erhaltungsfähige Maßnahmen zu aktivieren. Ebenso entfällt die Aufteilung, wenn durch die Baumaßnahmen ein anderes Gebäude entsteht. In diesem Zusammenhang anfallende I...mehr

Entscheidend ist allein die bauliche Vergrößerung. Ob die zusätzliche Fläche tatsächlich genutzt wird, ist unerheblich.[1] Die nutzbare Fläche ist sinngemäß nach den §§ 2 und 4 WoFlV zu bestimmen, wobei neben Wohnflächen auch Zubehörräume, nicht genehmigungsfähige Räume und Geschäftsräume einzubeziehen sind.[2] Typische Fälle einer Flächenvergrößerung: Ersetzung eines Flachdach...mehr

Anderes Gebäude Auch ohne Vollverschleiß kann die Herstellung eines "anderen" Gebäudes vorliegen. Dies ist der Fall, wenn das Gebäude für eine andere Nutzung bestimmt wird, die Umgestaltung erheblich ist und die neu eingefügten Teile dem Gebäude das Gepräge geben, während die Altbauteile bedeutungs- und wertmäßig zurücktreten. Es geht um eine wesensmäßige Umgestaltung. Praxis-Bei...mehr

Ort der Maßnahmen Anschaffungsnahe Herstellungskosten setzen voraus, dass Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude oder an dessen Einrichtungen durchgeführt werden. Nicht einzubeziehen sind Aufwendungen, die lediglich mittelbar durch eine Renovierung veranlasst sind. Maßgeblich ist eine baulich-substanzielle Maßnahme.[1] Praxis-Beispiel Mieterabfindung Eine Erw...mehr

Die Regelungen zur Feststellungslast zeigen deutlich: Grundsätzlich trägt das Finanzamt die Beweislast für die Aktivierung. Unzureichende Mitwirkung kann jedoch zu einer faktischen Beweislastverschiebung führen. Indizien reichen aus, wenn die Tatsachenermittlung durch fehlende Mitwirkung erschwert wird. Praxis-Tipp Sorgfältige Dokumentation Die Praxis verlangt daher eine sorgfält...mehr

Zwischenzeitliche Veränderungen Wurden die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zwischenzeitlich verändert, etwa durch Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung, Teilwertabschreibung, weitere Herstellungskosten, ist der für die geänderte AfA-Bemessungsgrundlage maßgebliche Zustand entscheidend. Damit knüpft die Beurteilung an die wirtschaftlich fortgeschriebene Sub...mehr

Erhalt des Zustands Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands eines Gebäudes. Sie sollen Mängel beseitigen, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstanden sind. Klassische Fälle sind die Reparatur eines undichten Dachs, der Austausch einzelner schadhafter Fenster oder die Erneuerung einer defekten Heizungssteuerung. Das Bundesministeri...mehr

Erhöhung des Gebrauchswerts Bei Wohngebäuden liegt eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts vor, wenn der Standard von sehr einfach auf mittel oder sehr anspruchsvoll oder von mittel auf sehr anspruchsvoll gehoben wird.[1] Für die Beurteilung ist der Standard im ursprünglichen Zustand dem Zustand nach der Maßnahme gegenüberzustellen.[2] Dabei sind die Maßstäbe zugrunde zu legen,...mehr

Optische Auffrischung Schönheitsreparaturen nehmen eine eigene Stellung ein. Es handelt sich dabei um Maßnahmen, die ausschließlich der optischen Auffrischung dienen und keine Substanzveränderung bewirken. Typische Beispiele sind: Streichen oder Tapezieren von Wänden Lackieren von Türen und Heizkörpern Erneuerung von Bodenbelägen ohne Eingriff in die Bausubstanz Solche Aufwendung...mehr

Taggenauer Beginn Der maßgebliche Zeitraum beginnt taggenau mit dem Übergang von Nutzen und Lasten. Innerhalb von drei Jahren nach diesem Zeitpunkt sind sämtliche relevanten Aufwendungen zusammenzurechnen. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen, nicht der Zeitpunkt der Zahlung. Auch Teilleistungen sind einzubeziehen, wenn sie wirtschaftlich zu einem ein...mehr

Mehrere Jahre Eine wesentliche Verbesserung kann auch durch eine sogenannte Sanierung in Raten entstehen. Darunter versteht man eine planmäßig auf mehrere Jahre angelegte Gesamtmaßnahme, bei der die einzelnen Maßnahmen für sich betrachtet noch keine wesentliche Verbesserung darstellen, in ihrer Gesamtheit jedoch den Gebrauchswert deutlich erhöhen.[1] 3 Jahre In der Regel wird v...mehr

Unterscheidung ist wichtig Bei Maßnahmen an Gebäuden muss man sauber zwischen Instandhaltung, Modernisierung und bloßen Schönheitsreparaturen unterscheiden. Diese Differenzierung ist kein akademisches Problem, sondern entscheidet darüber, ob sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder ob Herstellungskosten vorliegen, die nur über die Abschreibung verteilt berücksichtigt werden ...mehr

Neue Bestandteile Eine Substanzmehrung liegt vor, wenn neue Bestandteile oder Anlagen eingefügt werden und dadurch die Nutzungsmöglichkeiten erweitert werden, ohne dass sich die Fläche vergrößert.[1] Praxis-Beispiel Beispiele Substanzmehrungen Errichtung einer Außentreppe, Anbringen einer Sonnenmarkise (BFH, Urteil v. 29.8.1989, IX R 176/84, BStBl II 1990 S. 430), Einbau einer Al...mehr

Geringfügige Erweiterungen Aufwendungen, die durch eine Erweiterung entstehen, sind stets Herstellungskosten (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB). Eine Wesentlichkeit ist nicht erforderlich. Auch geringfügige Erweiterungen führen zur Aktivierung.[1] Voraussetzungen einer Erweiterung: Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder Substanzmehrung mit Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit (BFH, Urtei...mehr

Mitwirkungspflichten Die Beweislast des Finanzamts bedeutet allerdings nicht, dass sich die steuerpflichtige Person zurücklehnen kann. Ist das Finanzamt nicht in der Lage, den Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder im ursprünglichen Zustand festzustellen, greift eine erhöhte Mitwirkungspflicht nach § 90 Abs. 1 Satz 3 AO. Diese Pflicht geht über die allgemeine Mit...mehr

Funktionale Zuordnung Die steuerliche Behandlung von Kosten für die gärtnerische Gestaltung eines Grundstücks folgt klaren, aber häufig übersehenen Grundsätzen. Entscheidend ist die funktionale Zuordnung der Maßnahme und die Frage, ob ein selbstständiges Wirtschaftsgut vorliegt. Kosten für das Anpflanzen von Hecken, Büschen oder Bäumen an den Grundstücksgrenzen, die als "lebe...mehr