OLG Hamburg Beschluss vom 04.02.2014 - 8 W 7/14

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundstücksverkauf: Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit gegen früheren Vermieter?

Normenkette

BGB §§ 566a, 578

Verfahrensgang

LG Hamburg (Beschluss vom 03.01.2014; Aktenzeichen 333 O 235/13)

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des LG Hamburg, Zivilkammer 33, vom 3.1.2014 aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung über den Prozesskostenhilfeantrag des Antragstellers unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zurückverwiesen.

Gründe

Die gemäß den §§ 127 Abs. 2, 567, 569 ZPO zulässige Beschwerde ist begründet. Zu Unrecht hat das LG den Prozesskostenhilfeantrag des Antragstellers für die beabsichtigte Zwangsvollstreckungsgegenklage mit der Begründung abgelehnt, ihr fehle derzeit die Erfolgsaussicht, weil der Antragsteller gehalten sei, seinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit zunächst gegen den Erwerber des ursprünglich der Antragsgegnerin gehörigen Grundstücks geltend zu machen (§§ 578 Abs. 2, 566a BGB).

Bei der für Mietverhältnisse über gewerblich genutzte Räume entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566a BGB handelt es sich um eine mieterschützende Bestimmung, die dem Mieter zwei Schuldner - den früheren Vermieter und den Grundstückserwerber - für seinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit verschafft, und zwar unabhängig davon, ob der frühere Vermieter dem Erwerber die Mietsicherheit ausgehändigt hat oder nicht (BGH, Urteil v. 7.3.2012 zum Aktz. XII ZR 13/10, Rz. 8, zit. nach juris). Der frühere Vermieter haftet allerdings gem. § 566a S. 2 BGB grundsätzlich nur subsidiär, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit nicht vom Erwerber erlangen kann. Hierauf hat das LG seine Entscheidung gestützt.

Vorliegend handelt es sich indessen um eine besondere Fallkonstellation: Unstreitig hat die Vermieterin, die Antragsgegnerin, die Mietsicherheit nicht an den Erwerber des Grundstücks weitergeleitet (sie bestreitet nur die rechtliche Relevanz dieses Umstandes) und unbestritten hat der Erwerber keine Ansprüche mehr gegen den Antragsteller. Für diese Fallkonstellation folgt der Senat der Auffassung von Streyl (in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 566a Rz. 26), dass der Mieter die Rückzahlung der Mietsicherheit ohne vorherige Inanspruchnahme des Erwerbers vom früheren Vermieter verlangen bzw. - wie hier - gegen rückständige Mietzinsansprüche des früheren Vermieters aufrechnen kann (Streyl, a.a.O.). Wenn nur Ansprüche im Verhältnis zwischen dem früheren Vermieter und dem Mieter in Rede stehen und der Erwerber die Mietsicherheit weder erhalten hat noch benötigt, erscheint es unsinnig und stünde im Widerspruch zu dem mit der Bestimmung des § 566a BGB beabsichtigten Mieterschutz, wenn man den Mieter darauf verwiese, sich zunächst an den Erwerber zu halten. Dieser Auffassung steht auch nicht die vorgenannte Entscheidung des BGH entgegen, auf die sich das LG bezieht; diese befasst sich nicht mit der Frage, ob es besondere Fallkonstellationen gibt, in denen der Mieter ohne vorherige Inanspruchnahme des Erwerbers seinen Rückzahlungsanspruch gegen den früheren Vermieter geltend machen kann. So liegt es hier.

Da noch zu klären ist, ob dem Antragsteller nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Prozesskostenhilfe bewilligt werden kann, kann noch nicht abschließend über den Prozesskostenhilfeantrag entschieden werden. Daher erfolgt die Zurückverweisung an das LG.

Einer Kostenentscheidung bedarf es nicht (§ 127 Abs. 4 ZPO).

Fundstellen

Haufe-Index 7618064

ZMR 2014, 2

ZMR 2014, 784

MDR 2015, 384

MietRB 2015, 106

MK 2015, 13