Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 5.3.2.2 Erhaltungsaufwand

Rz. 139

Zum Erhaltungsaufwand gehören die Aufwendungen für die laufende Instandhaltung, die regelmäßig in etwa gleicher Höhe wiederkehren, und für die Instandsetzung eines Gebäudes, z. B. Reparaturen, Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten usw.

Rz. 140

Beim Einbau neuer Teile ist abzugrenzen, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder nur über AfA geltend zu machenden Herstellungsaufwand oder nach neuester Rspr. Anschaffungskosten handelt.

Rz. 141

Der strukturelle Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand liegt darin, dass Erhaltungsaufwendungen bereits in der ursprünglichen Bemessungsgrundlage (für die AfA) enthalten waren, während Herstellungskosten nicht enthalten waren. Der Ersatz bisher vorhandener Bestandteile führt daher zu Erhaltungsaufwand, selbst wenn höherwertige Materialien oder Anlagen eingebaut werden, da sie das Gebäude nur in dem im Zeitpunkt des Einbaus erforderlichen betriebsbereiten Zustand erhalten.^[1]

Bestandskräftig zu Unrecht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand geltend gemachte Anschaffungskosten führen zu einer Minderung des AfA-Volumens und stehen insoweit einer Weiterführung der AfA entgegen.^[2]

Rz. 142

Bis zur Herstellung sind alle Aufwendungen Herstellungskosten. Der BFH lehnt Erhaltungsaufwand während der Bauphase zutreffend ab, z. B. Kosten für die Beseitigung von Baumängeln vor Fertigstellung.^[3]

Rz. 143

Erhaltungsaufwand ist daher regelmäßig (vgl. aber Rz. 145ff.) bei einem bereits fertiggestellten, vermieteten Gebäude

• der Austausch von Fenstern, z. B. Holz- gegen Aluminiumrahmen, Einfach- gegen Doppelverglasung,
• der Ersatz oder die Umstellung der Heizung, z. B. Zentralheizung anstatt einer Einzelofenheizung, der Anschluss an die Fernwärmeversorgung,
• der Ersatz eines vorhandenen Fahrstuhls,
• die Umdeckung eines Dachs,
• der Einb...