Erbschaftsteuer: Bewertung des Grundvermögens / 7.1.1 Bewertungsstichtage bis 31.12.2022

Prof. Rolf-Rüdiger Radeisen

Praxis-Tipp

Vorrangig Ableitung aus Vergleichswerten

Vorrangig waren die Grundbesitzwerte für das Erbbaurecht wie auch für das belastete Grundstück im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht oder das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorlagen.^{^[1]} Lagen solche Werte nicht vor, waren standardisierte Verfahren zur Bewertung in § 193 und § 194 BewG vorgegeben.

Um die Bewertung im Vergleichswertverfahren vornehmen zu können, mussten die Vergleichsgrundstücke innerhalb der gleichen Grundstücksart, mit annähernd gleich hohen Erbbauzinsen, in Gebieten mit annähernd gleichem Bodenwertniveau, mit annähernd gleicher Restlaufzeit und annähernd gleichen Möglichkeiten der Anpassung der Erbbauzinsen vorliegen.

Bewertung des Erbbaurechts

Der Wert des Erbbaurechts setzte sich – soweit kein Wert im Vergleichswertverfahren ermittelbar war – aus einem Bodenwertanteil und einem Gebäudewertanteil zusammen.

Der Bodenwertanteil ergab sich nach § 193 Abs. 3 BewG aus der Differenz zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins am Bewertungsstichtag. Dieser ermittelte Unterschiedsbetrag war über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit einem sich aus Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts sollte dem wirtschaftlichen Vorteil entsprechen, den der Erbbauberechtigte dadurch erlangte, dass er in vielen Fällen entsprechend den Regelungen des Erbbauvertrags über die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht den vollen Bodenwertverzinsungsbetrag leisten musste.

Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergab sich durch Anwendung...

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