Einkommensteuer: Absetzungen für Abnutzung (AfA/Abschrei ... / 11 Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) bei Gebäuden

Wird ein Gebäude (teilweise) durch äußere Umstände zerstört, kann auch eine "Absetzung für außergewöhnliche technische Abnutzung" nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG vorgenommen werden. Derartige Absetzungen kommen zudem im Hinblick auf Gebäudeteile in Betracht, die anlässlich eines Umbaus (bewusst) entfernt werden, sofern die Teile einen abgrenzbaren Niederschlag in den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gefunden haben (BFH, Urteil v. 10.5.1994, IX R 26/89, BStBl. 1994 II S. 902). Demgegenüber gehört der anteilige Restwert der entfernten Gebäudeteile zu den Herstellungskosten des Umbaus, wenn das Gebäude bereits in der Absicht erworben wurde, es teilweise abzubrechen und anschließend grundlegend umzubauen (BFH, Urteil v. 10.5.1994, a. a. O.). AfaA ist möglich unabhängig davon, ob das Gebäude nach § 7 Abs. 4 EStG (vgl. ausdrücklich § 7 Abs. 4 Satz 3 EStG) oder nach § 7 Abs. 5 EStG (ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung, vgl. jedoch zustimmend R 7.4 Abs. 11 Satz 2 EStR) abgeschrieben wird.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist jedenfalls eine nicht nur unwesentliche Beeinträchtigung der Bausubstanz. Brennt z. B. ein vermietetes Gebäude völlig nieder, wird im Jahr des Schadensereignisses der Restbuchwert, also der Wert des Gebäudes, der bislang noch nicht abgeschrieben wurde, sofort als Werbungskosten berücksichtigt. Wird das Gebäude danach wieder errichtet, ist dies eine hiervon gesondert zu betrachtende Neuherstellung, das neue Gebäude wird nach den üblichen Vorschriften abgeschrieben. Weitere Beispiele: Der Dachstuhl eines Gebäudes wird durch Holzfäule oder einen Sturm angegriffen, die Mauern eines Gebäudes erleiden durch Senkungen des Bodens Risse oder die Fundamente eines Gebäudes werden durch Überschwemmung beschädigt.

Wurde das Gebäude nicht völlig zerstört, ist bei der Ermittlung der AfaA wie folgt vorzugehen: Die Höhe der AfaA hängt davon ab, inwieweit eine Minderung der Nutzbarkeit des Gebäudes eingetreten ist. So ist beispielsweise bei einer Verringerung der Nutzbarkeit von einem Drittel der verbleibende Buchwert des Gebäudes um ein Drittel zu senken. Wurde das Gebäude in einem räumlich abgrenzbaren Teil beschädigt bzw. zerstört, ist die AfaA nur vom anteiligen Buchwert vorzunehmen (BFH, Urteil v. 10.5.1994, a. a. O.). Vor Abzug der AfaA ist immer die "normale" AfA des betreffenden Jahres abzuziehen. Damit ergibt sich diese Vorgehensweise:

• Zunächst wird im betreffenden Jahr die AfA wie üblich abgezogen.
• Danach wird der aktuelle Buchwert mit dem Buchwert verglichen, wie er sich unter Berücksichtigung des Schadensereignisses ergibt. In Höhe der Differenz wird eine AfaA vorgenommen.
• Wird das beschädigte Gebäude repariert, gilt: Wurde die Reparatur technisch fehlerfrei ausgeführt und ist mithin keine Substanzeinbuße mehr vorhanden, kommt neben der Geltendmachung der Reparaturkosten – bei Eigenreparatur sind dies nur die tatsächlich angefallenen Kosten, z. B. für Material – eine AfaA nicht in Betracht, selbst wenn ein "merkantiler Minderwert" verbleiben sollte (BFH, Urteile v. 31.1.1992, VI R 57/88, BStBl. 1992 II S. 401 und v. 27.8.1993, VI R 7/92, BStBl. 1994 II S. 235). Wenn durch die Reparatur der Schaden nur teilweise behoben wird, kann zusätzlich eine AfaA vorgenommen werden (BFH, Urteil v. 2.3.1962, VI 79/60 S, BStBl. 1962 III S. 192).
• AfaA sollen auch ausscheiden, wenn die außergewöhnliche Abnutzung noch im selben Jahr durch eine Versicherung voll ersetzt wird (BFH, Urteil v. 14.8.1970, VI R 40/69, BStBl. 1970 II S. 764). Eine bloß zu erwartende Versicherungsleistung steht der AfaA demgegenüber nicht entgegen (BFH, Urteil v. 1.12.1992, IX R 333/87, BStBl. 1994 II S. 12), diese Versicherungsleistung ist dann allerdings später als Einnahme zu versteuern.

Nach Durchführung einer AfaA ändert sich die Bemessungsgrundlage für die künftigen AfA: Ab dem folgenden Jahr sind die um die AfaA gekürzten ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen (vgl. § 11c Abs. 2 Satz 1 EStDV). Der AfA-Satz bleibt grundsätzlich unverändert, auch in den Fällen des § 7 Abs. 5 EStG. Ausnahme: Die Restnutzungsdauer des Gebäudes hat sich gleichzeitig geändert.

Praxis-Beispiel

Für ein Gebäude betrugen im Jahr 01 die ursprünglichen Herstellungskosten 300.000 EUR. Das Gebäude wurde bislang nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 lit. a EStG mit 2 % jährlich abgeschrieben. Im Jahr 11 erleidet das Gebäude einen Hochwasserschaden, wodurch sich die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes (vom Jahr 01 an gerechnet) auf 40 Jahre verringert.

Es ergibt sich folgende Berechnung:

	Ursprüngliche Herstellungskosten	300.000 EUR
./.	"normale" AfA Jahre 01 bis 10	60.000 EUR
./.	"normale" AfA Jahr 11:	6.000 EUR
=	Buchwert zum 31.12.11 bei bisheriger Nutzungsdauer:	234.000 EUR

Ermittlung der AfaA:

	Ursprüngliche Herstellungskosten	300.000 EUR
./.	AfA Jahre 01 bis 11 bei Nutzungsdauer 40 Jahre ergibt jährliche AfA von 2,5 % für 11 Jahre	82.500 EUR
=	Buchwert zum 31.12.11 bei neuer Nutzungsdauer	217.500 EUR

Differenz 234.000 EUR – 217.500 EUR = 1...