Die Ferienwohnung im Einkommensteuerrecht: Vermietete Ferienwohnungen

Die Probleme mit dem Finanzamt beginnen in dem Augenblick, in dem der Steuerpflichtige behauptet, dass die Ferienwohnung ausschließlich vermietet bzw. zur Vermietung bereitgehalten wird. Nur bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten Ferienwohnung werden Verluste in der Regel von den Finanzämtern anerkannt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Vermietungszeiten nicht zu sehr vom ortsüblichen Durchschnitt abweichen.

Der Vermieter einer oder mehrerer Ferienwohnungen erzielt entweder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb. Beide Einkunftsarten haben ihre Tücken.

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) und § 15 EStG (Einkünfte aus Gewerbebetrieb).

Erläuterungen zur Rechtsprechung enthält das BMF-Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933 (Liebhaberei bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung).

• 1. Die Ferienwohnung wird zeitweise, wenn auch nur kurzzeitig, eigengenutzt.
  2. Die tatsächliche Vermietungszeit liegt mehr als 25 % unter dem Durchschnitt der Vermietungen der ortsüblichen Vermietungszeit in der am Ferienort üblichen Saison.
• In beiden Fällen verlangt das Finanzamt bei negativen Einkünften eine Totalüberschussprognose, wodurch die Anerkennung von Verlusten stark gefährdet ist.