Zwangsversteigerung des Mietobjekts

Zusammenfassung

Begriff

Die Zwangsversteigerung ist eine Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Mit dem erzielten Erlös soll der Gläubiger befriedigt werden. Es findet ein Wechsel des Eigenümers statt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Geregelt ist die Immobilienvollstreckung in den §§ 864 ff. ZPO, 15 ff. ZVG.

1 Voraussetzungen der Zwangsversteigerung

• Es ist ein sog. Titel, aus dem die Zwangsvollstreckung zulässig ist (z. B. Urteil, Vollstreckungsbescheid), notwendig.
• Dieser Titel muss mit einer Vollstreckungsklausel versehen sein ("vollstreckbare Ausfertigung").
• Der Titel muss zugestellt sein.
• Schuldner muss Eigentümer des Vollstreckungsobjekts sein.

Das zuständige Gericht ist grundsätzlich das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 764 ZPO, § 1 ZVG).

2 Folgen der Zwangsversteigerung

Wird das Mietgrundstück zwangsversteigert, tritt mit der Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden (der berühmte "Hammerschlag" nach der letzten Aufforderung: "Erstens, zweitens, drittens...") der Ersteher in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 57 ZVG). Der Ersteher des Grundstücks ist berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wobei die Kündigung jedoch nur für den erstmöglichen Termin zulässig ist (§ 57a ZVG).

Ist Wohnraum Gegenstand des Mietvertrags, kann der Ersteher das Mietverhältnis, wenn es dem Kündigungsschutz unterliegt, nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB kündigen.

Wichtig

Kündigung bei Wohnraum

1. Beachten Sie die Frist

Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, also ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist gemäß §§ 573d, 575a bzw. 580a Abs. 4 BGB.

2. Kündigungsgrund

Zusätzlich muss aber ein gesetzlicher Kündigungsgrund gemäß §§ 573, 573a BGB, also z. B. Eigenbedarf vorliegen.

3 Zuschlag ist mit Veräußerung gleichzusetzen

Der Zuschlag ist als Veräußerung anzusehen. Kündigungssperrfristen sind daher auch dann zu beachten, wenn das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wird.^[1]

Der Lauf der Kündigungssperrfrist beginnt nicht mit der Aufteilung in Wohnungseigentum, sondern erst mit der erstmaligen Veräußerung. Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung steht der Veräußerung insoweit gleich.^[2]

[1] § 57a ZVG; BayObLG, RE v. 10.6.1992, RE-Miet 2/92, WuM 1992, 424.

[2] AG Münster, Urteil v. 4.10.2017, 96 C 1428/17, WuM 2018, 41.