Die Wasserkosten können sowohl nach einem verbrauchsabhängigen (nach Kopfteilen, entsprechend dem gemessenen Verbrauch) aber auch nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab (Verhältnis der Wohnfläche) umgelegt werden.[1]
Gesetzliche Regelung beachten
Sie müssen verbrauchsabhängig abrechnen, wenn alle Wohnungen in dem Gebäude mit Wasserzählern ausgestattet sind (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).
Ein Mieter kann den Vermieter nicht zu einem nachträglichen Einbau zwingen. Er hat die Wohnung ohne Wasserzähler angemietet, wie sie ist. Eine einseitige Verbesserung kann er nicht verlangen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter einseitig und auf seine Kosten eine Wasseruhr einbaut..[2]
Allerdings kann die Umstellung und der Einbau von Zählern zukünftigen Streit vermeiden. Wenn dies mit überschaubaren Kosten verbunden ist, ist dies dringend zu empfehlen. In der Praxis gibt es immer wieder Streit, z. B. bei häufigem Besuch oder regelmäßigem Aufenthalt von Lebensgefährten usw.
Hier zählt die vertragliche Vereinbarung
Wenn nicht alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgestattet sind, müssen Sie entsprechend Ihrer vertraglichen Vereinbarung abrechnen. Wenn eine solche fehlt, nach dem Anteil der Wohnfläche.[3]
Tatsächliche Belegungen der Wohnungen
Haben die Parteien eine Umlage nach Kopfteilen vereinbart, ist der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH gehalten, "für bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen" festzustellen.[4]
Der Rückgriff auf das öffentliche Melderegister ist unzureichend, weil in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen während der Abrechnungsperiode erfahrungsgemäß eine beachtliche Fluktuation stattfindet etwa durch Tod, Ein- oder Auszug von Familienangehörigen oder Lebensgefährten, Beginn oder Ende des Studiums auswärts studierender Kinder, längeren Auslandsaufenthalt von Familienmitgliedern oder Ähnliches.[5] Aus der vom BGH gewählten Formulierung, wonach der Vermieter die tatsächliche Belegung der Wohnungen "für bestimmte Stichtage" feststellen muss, könnte entnommen werden, dass es nur darauf ankommt, welche Personen zum Zeitpunkt der Erstellung der Betriebskostenabrechnung in dem Haus leben. Dies ist jedoch ersichtlich nicht gemeint.
Abrechnungsprobleme bei Personenzahl
Hat sich die Zahl der Nutzer während der Abrechnungsperiode erhöht oder verringert, muss der Vermieter die jeweilige Nutzungszeit feststellen und berücksichtigen. Wegen der damit verbundenen Probleme ist von der Vereinbarung des Personenschlüssels dringend abzuraten.
Seit dem 1.9.1993 hat der Vermieter einen gesetzlichen Änderungsanspruch. Er kann sowohl eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Wasserkosten als auch eine Direktabrechnung zwischen dem Lieferanten des Wassers und dem Mieter durchsetzen. Sind Zwischenzähler vorhanden, so müssen die Wasserkosten nach dem gemessenen Verbrauch umgelegt werden.
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