Wasserkosten – Begriff, Kostenart und Umlage / 2.4 Kosten der Ablesung und Abrechnungsfirma

Die Kosten der Ablesung und verbrauchsabhängigen Umlage können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden; umlagefähig sind auch die Kosten der Einschaltung einer Abrechnungsfirma.

2.4.1 Mieterwechsel vor Ablauf der Abrechnungsperiode – Nutzerwechselgebühr

Werden die Wasserkosten verbrauchsabhängig erfasst, ist im Fall eines Mieterwechsels vor Ablauf der Abrechnungsperiode eine Zwischenablesung erforderlich. Der BGH geht davon aus, dass zu den Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV nur solche Kosten gehören, die dem Eigentümer "laufend entstehen". Die sog. Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Nach Meinung des BGH handelt es sich bei den Kosten der Zwischenablesung um "Verwaltungskosten", die "in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung" dem Vermieter zur Last fallen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 19/07.

2.4.2 Rechtsprechung des BGH

Nach dieser Rechtsprechung verstößt eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter im Fall seines Auszugs während der Abrechnungsperiode die Nutzerwechselgebühr zu tragen hat, bei der Wohnungsmiete gegen § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB. Nach diesen Regelungen können nur die "Betriebskosten", nicht aber die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden.. Ausnahmsweise kann der Vermieter Anspruch auf Ersatz der Nutzerwechselgebühr haben, wenn das Mietverhältnis vom Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt wird. In diesem Fall hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens. Hierzu zählt auch die Nutzerwechselgebühr.

Praxis-Tipp

Nutzerwechselgebühr als Schadensersatz

Es empfiehlt sich in einem solchen Fall, die Nutzerwechselgebühr nicht in die Betriebskostenabrechnung einzustellen, sondern als gesonderten Schadensersatzanspruch geltend zu machen.

Bei der Gewerbemiete ist die Umlage von Verwaltungskosten möglich.

Praxis-Tipp

Bei Gewerberaummiete besonders regeln

Soll die Nutzerwechselgebühr vom Gewerbemieter getragen werden, ist hierzu eine spezielle Regelung erforderlich. Es genügt nicht, wenn lediglich die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.