Beschlussanfechtungsverfahren (WEMoG) / 5 Zustellung der Klageschrift | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Alexander C. Blankenstein

Die Zustellung der Anfechtungsklage erfolgt gegenüber dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt grundsätzlich und für sämtliche Anfechtungsklagen. Ob der Verwalter den Beschlussmangel zu vertreten hat und insoweit ein Interessenkonflikt bestehen könnte, spielt keine Rolle, weshalb das Gesetz auch keinen Ersatzzustellungsvertreter aus den Reihen der Wohnungseigentümer mehr kennt. Entsprechende Altbeschlüsse nach § 45 Abs. 2 WEG a. F. haben keine Geltung mehr.

Abgelaufener Bestellungszeitraum

Ist der Bestellungszeitraum abgelaufen, führt der Verwalter allerdings die Verwaltung fort, kommt er als Zustellungsvertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr in Betracht.

Wird eine Klage dennoch an den nicht mehr bestellten Verwalter zugestellt, wird dieser Zustellungsmangel nach § 189 ZPO geheilt, wenn der Verwalter den Wohnungseigentümern die Klage in Kopie, als Telefax oder als Scan der Klageschrift übermittelt. Die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, sei es durch ein Rundschreiben oder mündlich auf einer Eigentümerversammlung, reicht für die Heilung des Zustellungsmangels hingegen nicht aus.^{^[1]}

Verwalterlose Gemeinschaft

Problematisch ist die Sachlage dann, wenn die Gemeinschaft verwalterlos ist. Dann nämlich vertreten sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter. Auswirkungen hat dies insoweit, als es nach der Bestimmung des § 170 Abs. 3 ZPO bei mehreren gesetzlichen Vertretern ausreicht, wenn die Klagezustellung an einen von ihnen erfolgt. Dieser Wohnungseigentümer wäre dann verpflichtet, die übrigen von der Klagezustellung zu informieren. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften wird er hierzu faktisch kaum in der Lage sein. Eine entsprechende Anwendung des § 57 Abs. 1 ZPO über die Möglichkeit der Bestellung eines Prozesspflegers scheint vor dem Hintergrund problematisch, dass keine planwidrige Regelungslücke vorliegt, der Gesetzgeber das Problem vielmehr gesehen hat und in seiner Gesetzesbegründung ausführt, "ggf. könne das Gericht eine Informationspflicht treffen". Es bleibt abzuwarten, wie sich die Gerichtspraxis hier entwickeln wird.

[1] BGH, Urteil v. 20.4.2018, V ZR 202/16.

5.1 Anwaltsbeauftragung und Verteidigungsanzeige

5.1.1 Anwaltsbeauftragung

Wird die Klage dem Verwalter zugestellt und kommt aufgrund der Komplexität der Materie eine Verfahrensführung durch ihn nicht in Betracht – auch weil sich der Verwalter nicht dem Vorwurf mangelhafter Verfahrensführung ausgesetzt sehen möchte –, sollte die Klage möglichst unverzüglich an einen Rechtsanwalt weitergeleitet und dieser mit der Vertretung der übrigen beklagten Wohnungseigentümer beauftragt werden. Die entsprechende Ermächtigung hierzu verleiht dem Verwalter die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.^{^[1]} Eines vorherigen Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf es insoweit nicht.

Die Beauftragung des Rechtsanwalts sollte niemals auf "die lange Bank" geschoben werden, sondern möglichst umgehend erfolgen. In aller Regel wird nämlich die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der begleitenden richterlichen Verfügung aufgefordert, binnen 2 Wochen ihre Verteidigungsabsicht anzuzeigen, sofern das Gericht das schriftliche Vorverfahren anordnet. Die 2-Wochen-Frist ist in § 276 Abs. 1 ZPO geregelt. Da es sich um eine sog. "Notfrist" handelt, kann diese vom Gericht nicht verlängert werden. Wird sie nicht eingehalten, ergeht auf entsprechenden Antrag des klagenden Wohnungseigentümers nach § 331 Abs. 3 ZPO ein Versäumnisurteil gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Musterschreiben: Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Vertretung im Beschlussanfechtungsverfahren

Herrn/Frau Rechtsanwalt/Rechtsanwältin

__________________

Per Telefax vorab an: 0211/4444444

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt _____ / Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin _____,

wie bereits telefonisch besprochen, übersende ich Ihnen in der Anlage die am heutigen Tag seitens des Amtsgerichts Düsseldorf zugestellte Klage des Wohnungseigentümers Müller gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer "Erlenweg 14-18 in 40589 Düsseldorf" nebst eingereichten Anlagen.

Ich beauftrage Sie hiermit mit der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Mit freundlichen Grüßen

Verwalter/Verwalterin

[1] BGH, Urteil v. 18.10.2019, V ZR 286/18;Urteil v. 17.10.2014, V ZR 26/14.

5.1.2 Verteidigungsanzeige durch Verwalter

Für den Fall, dass der Verwalter innerhalb der 2-Wochen-Frist keinen geeigneten Rechtsanwalt findet, muss er als Verfahrensführungsbefugter selbst die Verteidigungsbereitschaft für die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzeigen.