Steuervorteile für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen – Allgemeine Voraussetzungen für die Vergünstigungen

Zusammenfassung

Überblick

Neubauten werden seit einigen Jahren steuerlich nicht mehr gefördert. Der Erhalt von älteren Gebäuden dagegen liegt dem Staat offensichtlich mehr am Herzen. So sind neben denkmalgeschützten Objekten (s. Gr. 15/I, S. 189 ff.) auch Baumaßnahmen an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen steuerlich begünstigt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die gesetzlichen Regelungen für die Steuervergünstigungen ergeben sich aus den §§ 7h, 10f und 11a EStG sowie § 177 des Baugesetzbuches.

Nähere Ausführungsbestimmungen sind in R 7h der Einkommensteuer-Richtlinien, H 7h EST-Handbuch sowie den länderspezifischen Bescheinigungsrichtlinien (BMF, Schreiben vom 8.11.2004, BStBl I 2004 S. 1048) und der gemeinsamen Bekanntmachung des Wirtschaftsministeriums und des Finanzministeriums Baden-Württemberg über die Bescheinigungsrichtlinien für die Anwendung der §§ 7h, 10f und 11a EStG vom 14.11.2008 (SIS Nr. 084519) enthalten.

Die häufigsten Fallen

1. Für die Gewährung der Steuervergünstigungen ist die Vorlage einer entsprechenden Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde oberste Voraussetzung. "Ohne Bescheinigung keine Steuervergünstigung". Deshalb sollte man vor Beginn der Baumaßnahmen unbedingt den Kontakt zu dieser Behörde aufnehmen.
2. Wer eine Immobilie in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet erwirbt, die bereits oder teilweise saniert und modernisiert worden ist, sollte beachten, dass die Steuerermäßigungen nur für die Baumaßnahmen gewährt werden, die nach Abschluss des Kaufvertrags ausgeführt werden.
3. Die Bescheinigung der Gemeindebehörde muss die Höhe der begünstigten Aufwendungen enthalten. Nur die bescheinigte Summe wird vom Finanzamt berücksichtigt.

1 Einführung

Erhöhte Absetzungen von Herstellungs- und Anschaffungskosten (§ 7h EStG)

Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften dienen, können Herstellungskosten und nach Abschluss eines Kaufvertrags anfallende Anschaffungskosten innerhalb eines Zeitraums von 12 Jahren in voller Höhe als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abgezogen werden (§ 7h EStG).

Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwendungen (§ 11a EStG)

Erhaltungsaufwendungen können, falls sie nicht im Jahr der Bezahlung bzw. des Anfalls in voller Höhe abgezogen werden, gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (11a EStG).

Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden (§ 10f EStG)

Bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden und Wohnungen in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten können von den Herstellungskosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie von Erhaltungsaufwendungen 10 Jahre lang jeweils 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden.

Wer die Steuervergünstigungen in Anspruch nehmen will, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, die durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde nachzuweisen sind.

Die Voraussetzungen für die Gewährung der verschiedenen Steuervergünstigungen für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sind grundsätzlich gleich. Begünstigt sind:

• Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. d. § 177 BauGB an Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich und
• Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat.

Diese Voraussetzungen müssen durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde nachgewiesen werden.

1.1 Maßnahmen i. S. d. § 177 BauGB

Modernisierungsgebot

Gemeinde kann Mängelbeseitigung verlangen

Nach § 177 Abs. 1 BauGB kann eine Gemeinde bei einer baulichen Anlage, die nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände aufweist, die Beseitigung der Missstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsgebot anordnen. Zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel ist der Eigentümer des Gebäudes/der baulichen Anlage verpflichtet.

Missstände liegen insbesondere vor, wenn das Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

Hinweis

Missstand

Nicht jedes Zurückbleiben hinter den heutigen Anforderungen begründet einen Missstand.

Den Maßstab für den bescheinigungsfähigen erforderlichen Umfang der Modernisierung bilden die von der Gemeinde der Gesamtmaßnahme zugrunde gelegten Ziele und Zwecke der Sanierung oder Entwicklung, z. B. die Sicherung und Stärkung der vorhandenen Wohnfunktion in einem Stadtgebiet durch Erhaltung von preiswertem Wohnraum oder durch notwendige Ergänzung vorhandener Wohnungen (soweit dies aus anderen Gründen nicht ausgeschlossen werden muss).

Unerwünschte Luxusmodernisierung

Dagegen können Maßnahmen i. d. R. nicht bescheinigt werden, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes infolge der Modernisierung nach Beendigung d...