Das bloße "Gefallenlassen" von Maklerleistungen seitens eines Interessenten genügt nicht, damit ein Maklervertrag zustande kommt.[1] Tritt der Makler als Verkäufermakler oder als Vermietungsmakler auf, muss er sich stets vor Augen halten, dass etwaige Kauf- oder Mietinteressenten davon ausgehen, dass seine Leistung bereits vom Verkäufer oder Vermieter bezahlt wird. Es ist Sache des Maklers, will er sich eine Provision vom Interessenten sichern, dass er diese beweisbar verlangt und sein Kunde dann in Kenntnis dieses Provisionsverlangens weitere Maklerleistungen in Anspruch nimmt.[2] In derartigen Konstellationen sollte der Makler es vermeiden, die Maklertätigkeit bereits zu erbringen, bevor der Interessent dem konkreten Provisionsverlangen zustimmt. Denn sonst hat der Makler dem Interessenten seine Tätigkeit mehr oder weniger aufgedrängt, weshalb kein Provisionsanspruch entsteht. Der Makler kann in derartigen Fällen immer noch versuchen, nachträglich ein Provisionsversprechen des Auftraggebers herbeizuführen, wobei dieser nur in den seltensten Fällen darauf eingehen wird.
Aufgedrängte Maklerleistung
Ist der Makler im Bereich der Wohnraumvermittlung bereits vom Vermieter beauftragt – egal, ob provisionspflichtig oder nicht –, hat er grundsätzlich keinen Anspruch auf Zahlung einer Provision gegen den Mieter. Dies gilt selbst dann, wenn der Makler mit dem Mietinteressenten einen der Textform entsprechenden Maklervertrag geschlossen hat.
Auch bei bereits erbrachter Maklerleistung kann ein Provisionsanspruch gegen den Interessenten bestehen, nämlich dann, wenn er in Kenntnis eines ausdrücklichen Provisionsverlangens des Maklers weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt.
Verlangte Maklerdienste
Der Makler ist vom Eigentümer eines Einfamilienhauses damit beauftragt, eine Verkaufsgelegenheit nachzuweisen oder zu vermitteln. Er wird entsprechend tätig und inseriert das Objekt in einem der großen Internetportale. Daraufhin meldet sich ein Interessent beim Makler und bittet um einen Besichtigungstermin. Vor Ort teilt der Makler dem Interessenten die Kontaktdaten des Verkäufers mit. Am Ende des Besichtigungstermins überreicht er dem Interessenten ein Exposé, das ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers enthält.
Am nächsten Tag setzt sich der Interessent mit dem Makler in Verbindung und bittet darum, weitere Objektunterlagen zu übersenden, und um einen zweiten Besichtigungstermin.
Der Makler hat in diesem Fall einen Provisionsanspruch gegen den Interessenten, sollte dieser schließlich das Objekt erwerben. Zwar hätte sich der Interessent mit dem ersten Besichtigungstermin begnügen können, bei dem er sogar die Kontaktdaten des Verkäufers bekommen hat. Dann hätte der Makler keinen Provisionsanspruch gegen den Interessenten. Da dieser aber vom Provisionsverlangen des Maklers wusste und weitere Tätigkeiten bzw. Leistungen entgegengenommen hat, hat er das im Exposé enthaltene Angebot, einen provisionspflichtigen Maklervertrag abzuschließen, konkludent bzw. stillschweigend angenommen. Allerdings ist auch hier wieder zu beachten, dass nach der gesetzlichen Neuregelung des § 565a BGB auf Grundlage des am 23.12.2020 in Kraft getretenen "Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" der Maklervertrag der Textform entsprechen muss, wenn er eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat und anderenfalls ein Provisionsanspruch nicht besteht. Des Weiteren ist in dieser Konstellation zu beachten, dass der Makler vom Kaufinteressenten keine höhere Provision verlangen darf als vom Verkäufer, so er für beide Parteien als Doppelmakler fungiert.
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