Bei Immobiliengeschäften ist eine Tätigkeit des Maklers für beide Seiten "nach dem Inhalt des Vertrags" grundsätzlich zulässig, sofern er für beide als Nachweismakler tätig ist.[1]
Nachweismakler für beide Kaufparteien
Der Hauseigentümer beauftragt den Makler mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer Verkaufsgelegenheit. Daraufhin akquiriert der Makler einen potenziellen Käufer. Es gelingt ihm, auch mit diesem eine Provision für den Fall der Vermittlung bzw. des Nachweises einer Kaufgelegenheit zu vereinbaren. Der Makler gibt dem Verkäufer die Kontaktdaten des Interessenten bekannt, dem Interessenten die Objektdaten und die Kontaktdaten des Verkäufers. Auf beiderseitigen Wunsch führt der Makler zudem einen Besichtigungstermin durch. Verkäufer und Interessent schließen alsbald den Kaufvertrag.
Der Makler ist für beide Parteien des Hauptvertrags lediglich als Nachweismakler aufgetreten, somit hat er gegen beide einen Provisionsanspruch. Er musste hier seine Doppeltätigkeit auch weder dem Käufer noch dem Verkäufer offenlegen.[2] Freilich hat der Makler den strengen "Halbteilungsgrundsatz" bezüglich seiner Provision nach § 656c BGB zu beachten, so es sich beim Käufer um einen Verbraucher handelt.
Eine zur Verwirkung des Maklerlohns führende Doppeltätigkeit ist ebenfalls nicht gegeben, wenn der Makler für den einen Teil als Vermittlungsmakler und für den anderen Teil als Nachweismakler tätig wird.[3]
Erlaubte Doppeltätigkeit
Der Hauseigentümer beauftragt den Makler mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer Verkaufsgelegenheit. Daraufhin akquiriert der Makler einen potenziellen Käufer. Dieser teilt ihm mit, dass er von der Verkäuflichkeit des Objekts bereits weiß. Dem Makler gelingt es dennoch, mit dem Interessenten eine Provision für den Fall der Vermittlung einer Kaufgelegenheit zu vereinbaren. Der Makler gibt dem Verkäufer die Kontaktdaten des Interessenten weiter und vereinbart mit den beiden potenziellen Partnern des Kaufvertrags einen Besichtigungstermin. Unter Mitwirkung des Maklers werden sich Verkäufer und Interessent schließlich über die Modalitäten eines Verkaufs bzw. Erwerbs einig, sodass der Kaufvertrag zustande kommt.
Auch in diesem Fall ist dem Makler grundsätzlich eine Doppeltätigkeit erlaubt und er hat gegen beide Auftraggeber einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Provision. Auch hier ist allerdings wieder der strenge "Halbteilungsgrundsatz" des § 656c BGB zu beachten, sollte es sich beim Käufer um einen Verbraucher handeln.
Dies gilt in aller Regel selbst dann ohne ausdrückliche Gestattung, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt bleibt.[4] Grund: Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat Strafcharakter, infolgedessen ist der Anwendungsbereich des § 654 BGB einzuschränken. Da bei Immobiliengeschäften eine Doppeltätigkeit des Maklers weitgehend üblich ist und der Kunde deshalb hiermit rechnen muss, genügt es, den Makler auf eine strenge Unparteilichkeit gegenüber seinen beiden Auftraggebern zu verpflichten.[5]
Doppeltätigkeit ist erlaubt, aber zur Neutralität verpflichtet
Dem Makler ist eine Doppeltätigkeit in Form einer Nachweistätigkeit für den einen und einer Vermittlungstätigkeit für den anderen potenziellen Partner des Hauptvertrags auch ohne Aufklärung seiner Kunden hierüber grundsätzlich erlaubt. Allerdings ist der Makler in dieser Konstellation zu strengster Neutralität verpflichtet. Häufig kommt es vor, dass z. B. der Verkäufer, dem in Benennung des potenziellen Kaufinteressenten eine vollständige Nachweisleistung erbracht wurde, bestimmte Preisvorstellungen hat, die der andere Maklerkunde, nämlich derjenige, der eine Vermittlung in Auftrag gegeben hat, überhaupt nicht teilen kann. In einem solchen Fall sollte sich der Makler davor hüten, die Vorstellungen des Verkäufers herunterzureden, indem er etwa wahrheitswidrig vorspiegelt, die Marktlage würde den angestrebten Erlös nicht hergeben. Denn dann hätte der Makler bei noch erlaubter und nicht aufklärungsbedürftiger Doppeltätigkeit seinen Provisionsanspruch gegenüber dem Verkäufer verwirkt.
Hat der Makler im Rahmen seiner Doppeltätigkeit bereits den Verkäufer bezüglich eines angemessenen Preises des Kaufobjekts beraten, ist es ihm verwehrt, auch dem Käufer diesbezüglich mit seiner Expertise zu dienen, selbst wenn ihn dieser fragt. Der Makler muss nun den Käufer darauf verweisen, sich an anderer Stelle Rat zu holen, oder den Verkäufer bitten, auch insoweit für die andere Seite tätig werden zu dürfen.[6]
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