Grundstückswertermittlung / 10.6 Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Einen brauchbaren Anhalt dafür, was im Einzelfall bei Wohngebäuden zu den Betriebskosten zu rechnen ist, gibt die Betriebskostenverordnung (BetrKV):

• Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe
• Die Kosten der Wasserversorgung
• Die Kosten der Entwässerung
• Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- oder Brennstoffversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme sowie die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
• Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
• Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges
• Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Die Kosten der Gartenpflege
• Die Kosten der Beleuchtung
• Die Kosten der Schornsteinreinigung
• Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Die Kosten für den Hauswart
• Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen Verteilanlage
• Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
• Die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen

Betriebskosten auch ohne Ausgaben

Es sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auch die vom Eigentümer selbst erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen zu den Betriebskosten gerechnet werden. Die Betriebskosten sind nur anzusetzen, soweit sie nicht durch besondere Umlagen, die vom Aufwand und Verbrauch abhängig sind, neben der Miete erhoben werden. Dies kann insbesondere bei den Kosten für die Ver- und Entsorgung, die Heizung, die Haus- und Straßenreinigung und ähnlichem der Fall sein. Auch Kosten, die vom Mieter außerhalb der Miete direkt an 3. gezahlt werden, sind bei den Betriebskosten nicht zu berücksichtigen. Denkbar sind hier Zahlungen des Mieters für die Versorgung mit Wasser oder Strom, die direkt an das Versorgungsunternehmen gehen.

Die Betriebskosten sind prinzipiell nach ihrer tatsächlichen Höhe anzusetzen. Es ist jedoch wiederum zu überprüfen, ob die tatsächlichen Betriebskosten dem üblichen Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen.

In den allermeisten Wertermittlungsfällen werden die Betriebskosten mit Null angesetzt, da per Mietvertrag alle Kosten auf die Mieter umgelegt werden.

Die EW-RL weist keine Modellwerte für Betriebskosten aus.