Einleitung

"Der General, der das Gefecht gewinnt, macht viele Berechnungen vor dem Gefecht." - Sun Tsu, 5. Jahrhundert vor Christus

"Der Pfad der Überlegung läßt sich, wie wir gesagt haben, durch Grundsätze und Ansichten selten bis zu einer bloßen Linie einengen. Es bleibt immer ein gewisser Spielraum. So ist es in allen praktischen Künsten des Lebens. ... Es muss sich also der Handelnde bald dem feineren Takt des Urteils überlassen, der, aus natürlichem Scharfsinn hervorgehend und durch Nachdenken gebildet, das Rechte fast bewußtlos trifft, bald muss er das Gesetz zu hervorstechenden Merkmalen vereinfachen, welche seine Regeln bilden, bald muss die eingeführte Methode der Stab werden, an welchen er sich hält." - General von Clausewitz: Vom Kriege, Drittes Buch: Von der Strategie überhaupt, Vierzehntes Kapitel: Ökonomie der Kräfte

Immobilien sind besonders langlebige und vergleichsweise wenig liquide Vermögensgegenstände. Wer in Immobilien investiert, geht eine entsprechend langfristige Kapitalbindung ein. Damit sind natürlich besondere Risiken verbunden. Aus diesem Grund ist man gut beraten, ein Immobilieninvestment analytisch gründlich vorzubereiten. Die Investitionsrechnung ist neben der Markt- und Standortanalyse und gegebenenfalls der Due-Diligence-Prüfung ein wesentlicher Baustein dieser Vorbereitung einer Investition in eine Immobilie.

Zuzugeben ist, dass es bereits eine Menge von Lehrbüchern der Investitionsrechnung am Markt gibt. Diese Titel sind aber nicht für Immobilieninvestitionen maßgeschneidert. Sie behandeln ausführlich Rechenverfahren, die für die Praxis in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft von geringer Bedeutung sind. Es kommt hinzu, dass einige besondere Eigenschaften von Immobilien eine andere Schwerpunktsetzung erfordern. Investitionsrechnungen für Immobilien haben spezifische Eingangsgrößen mit spezifischen Ursachenkomplexen (Miete, Bewirtschaftungskosten). Davon abgesehen müssen die gängigen Methoden der Investitionsrechnung sensibel auf Immobilieninvestments angewendet werden.

Außerdem kennt die Wohnungswirtschaft ein maßgeschneidertes Verfahren der Investitionsrechnung, die sogenannte Wirtschaftlichkeitsberechnung, das in die Darstellung mit einbezogen werden muss, da es in der Praxis der sozialen Wohnraumförderung immer noch eine Rolle spielt. Nicht zuletzt kann zumindest die Wohnungswirtschaft verschiedene steuerliche und nicht-steuerliche (z. B. zinsverbilligte Darlehen) Investitionsförderungen mit einem wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit der Investition nutzen. All diese Gründe sprechen für ein zielgruppenspezifisches Lehrbuch der Investitionsrechnung speziell für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Mit dem vorliegenden Lehrbuch sind sowohl Praktiker als auch Studenten der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und der Betriebswirtschaftslehre angesprochen. Der didaktische Ansatz des Buches ist der eines Lehrbuches für Studium und Praxis. Die Inhalte wurden so wenig wie möglich formalisiert dargestellt. Dafür enthält das Buch zahlreiche Beispiele und Fallstudien, die alle der besseren Nachvollziehbarkeit der Argumentation dienen.

Die Inhalte dieses Lehrbuchs wollen nicht nur gelesen, sondern auch erarbeitet werden. Der „Leser“ ist dringend aufgefordert, die Beispiele und Fallstudien mit dem Taschenrechner und mit einem Tabellenkalkulationsprogramm nachzurechnen und zu variieren. Anregungen dazu geben die weiterführenden Fragen und Themen am Ende eines jeden Kapitels.

Aus didaktischer Sicht wird die Vermittlung von methodischen Kompetenzen in den Vordergrund gestellt. Schon Konfuzius (551-479 v. Chr.) hat gesagt: Erzähle mir und ich vergesse – Zeige mir und ich erinnere – Lass mich tun und ich verstehe. In diesem Sinne soll der Leser in den Stand versetzt werden, „es selbst zu tun“ und dabei auch mit neu auftretenden Problemen selbständig fertig zu werden. Das fängt bei der Auswahl des situationsgerechten Rechenverfahrens an und endet beim methodisch sensiblen Alternativenvergleich.

An Vorkenntnissen benötigt der Leser neben finanzmathematische auch betriebswirtschaftliche Grundlagen mit Schwerpunkt in den Bereichen Rechnungswesen und Finanzierung. Volkswirtschaftliche Grundlagen auf dem Niveau einer Einführungsvorlesung sind empfehlenswert. Unverzichtbar sind anwendungsbezogene Grundkenntnisse eines Tabellenkalkulationsprogramms.

Das Buch ist in fünf Hauptteile gegliedert. Im Grundlagenteil (Abschnitte 1 bis 5) werden die Grundlagen für den methodisch sensiblen Einsatz der verschiedenen Verfahren der Investitionsrechnung gelegt. Im Einzelnen wird dargelegt, welche Investoren aus welchen Motiven Immobilieninvestitionen tätigen (Abschnitt 2) und welchen Besonderheiten der Immobilien und des Immobilienmarktes sie sich damit aussetzen (Abschnitt 1 und Abschnitt 3). Dabei steht die Frage nach den besonderen Eigenschaften von Immobilien im Vordergrund, die ein besonderes Vorgehen erfordern. Der auf das einzelne Objekt bezogenen Perspektive auf die Investition wird die Por...