Baulandmobilisierungsgesetz: Kabinett beschließt befristetes "Umwandlungsverbot"

Überblick

Das Bundeskabinett hat nach langem Hin und Her den Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen – mit dem umstrittenen "Umwandlungsverbot" für bestimmte Mietwohnungen. Das soll maximal bis Ende 2025 gelten. Geplant ist auch eine neue Baugebietskategorie "Dörfliches Wohngebiet".

Zuerst war der strenge Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum im Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz zur BauGB-Novelle enthalten. Nach Protesten aus der CDU wurde die Passage für das sog. "Umwandlungsverbot" ersatzlos gestrichen. Grund genug für Koalitionspartner SPD, die Zustimmung zur BauGB-Novelle zu verweigern. Schließlich hat das federführende Innenministerium den Entwurf erneut angepasst: Mit Genehmigungsvorbehalt für eine Umwandlung in bestimmten Gebieten.

Einen 1. Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz hat das Bundeskabinett am 4.11.2020 beschlossen und am 6. November dem Bundesrat zugeleitet, der sich voraussichtlich bei seiner Sitzung am 18. Dezember damit befassen wird. Damit das Gesetz wie geplant Anfang 2021 in Kraft treten kann, muss zuvor noch der Bundestag zustimmen, der sich bis Ende des Jahres mit dem Entwurf befassen will.

Das sog. "Umwandlungsverbot" des neuen § 250 BauGB – eigentlich eine "Umwandlungsbremse" – soll dann für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche dies sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen können, befristet bis zum 31.12.2025. Der 1. Entwurf hatte noch die Möglichkeit vorgesehen, die Gebiete für eine Dauer von bis zu 5 Jahren zu bestimmen.

Die Liste der Fälle, in denen für eine Umwandlung eine Genehmigung erforderlich wäre, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind betroffen, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

Baugebot mit Ausnahmen – Bauen am Ortsrand wird leichter

Auch ein "Baugebot" sieht die Novelle vor. Demnach können Kommunen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen, soweit es dringenden Wohnbedarf gibt beziehungsweise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Hier sind aber Ausnahmen zugelassen, z. B. wenn das Grundstück der Altersvorsorge der Besitzer dienen soll.

Mit der geplanten Ausweitung des Baugebots setzt Seehofer eine Empfehlung der Baulandkommission mit Vertretern von Bund, Ländern, Kommunen und Wohnungswirtschaft aus dem Sommer 2019 um. Die erschwerte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hatten Bund, Länder und Kommunen beim Wohngipfel im September 2018 vereinbart.

Geplant ist zudem eine neue Baugebietskategorie "Dörfliches Wohngebiet". Das soll es Gemeinden erleichtern, Bauland zu mobilisieren, indem ein einvernehmliches Miteinander von Wohnen und – insbesondere landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung vereinfacht wird.

Das Baulandmobilisierungsgesetz sieht auch die Wiedereinführung einer Regelung zum unkomplizierteren Bauen am Ortsrand vor, die Ende 2019 zunächst ersatzlos ausgelaufen war. Sie soll verlängert werden bis Ende 2022: Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, "die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen", soll so erleichtert werden. Eine Umweltprüfung soll nicht notwendig sein. Es muss auch keinen Ausgleich für den Naturschutz geben.