Fachbeiträge & Kommentare zu Wirtschaftsplan

Im Verwalteralltag ist es keine Seltenheit, dass die Wohnungseigentümer ihrer Zahlungspflicht auf Grundlage beschlossener Wirtschafspläne nicht in voller Höhe nachkommen. In aller Regel zahlen die Wohnungseigentümer das Hausgeld auch in einer Summe, also ohne nach den Bewirtschaftungsbeiträgen und denjenigen zur Erhaltungsrücklage zu unterscheiden bzw. eine entsprechende Til...mehr

Die Verteilung der zur Rücklage zu leistenden Beiträge der Wohnungseigentümer erfolgt nach dem hierfür vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Gemeinschaftsordnungen sehen hier regelmäßig eine der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG korrespondierende Verteilung der Beiträge nach Miteigentumsanteilen vor. Fehlen Regelungen zur Verteilung der Beiträge zur Erhaltun...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden. Eine solche zusätzliche Rücklage muss nicht gebildet werden, wenn sie aber gebildet wird, muss sie ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das dürfte im Fall einer Liquiditätsrücklage wenigen Zweifeln unterliegen, stellen d...mehr

Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, hat er die Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob Regelungen über die Bildung einer Erhaltungsrücklage vorhanden sind. In aller Regel wird dies der Fall sein. Der Verwalter hat dann nicht mehr für eine Beschlussfassung über die Bildung einer Erhaltungsrücklage zu sorgen,...mehr

Rz. 7 Zum Verwaltungsvermögen gehören alle Vermögensanlagen, die für die Verwaltung der Krankenkasse und die Führung ihrer Eigenbetriebe erforderlich sind. Hierzu zählen Grundstücke und Gebäude für die Krankenkasse und ihre Eigenbetriebe. Es muss sich um eigengenutzte Immobilien handeln (vgl. Rz. 14). Auf den Grad der Eigennutzung kommt es nicht an. Mobile Vermögensanlagen s...mehr

Neben den im Wirtschaftsplan festgesetzten Beiträgen, die von den Wohnungseigentümern in die Rücklage zu zahlen sind, können auch sonstige Einnahmen der Gemeinschaft der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Zunächst einmal unterliegt die Frage, ob Zinsen des Rücklagenkontos in der Rücklage verbleiben sollen oder unter den Wohnungseigentümern als Einnahme ausgeschüttet werden...mehr

Die Maßnahmen der laufenden Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, werden in aller Regel aus den laufenden Hausgeldern gemäß Wirtschaftsplan finanziert und in einer entsprechenden Kostenposition berücksichtigt. Grundsätzlich ist bei Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu beachten, dass lediglich die Beschlussfassung über die entspre...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sind Beschlussklagen nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Kosten des die Gemeinschaft vertretenden Rechtsanwalts sind demnach Verwaltungskosten und aus Gemeinschaftsmitteln zu bestreiten. Die Finanzierung kann entweder aus den laufenden Hausgeldern erfo...mehr

Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen, die die Einnahmen und Ausgaben enthält. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die zur Erhaltungsrücklage gezahlten Beiträge Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darstellen und somit in der Jahresgesamtabrechnung zwingend zu berücksichtigen sind. Um insoweit eine Verrechnung dieser Beitr...mehr

Wer im Fall eines Eigentümerwechsels zur Zahlung auf Grundlage einer beschlossenen Sonderumlage verpflichtet ist, richtet sich grundsätzlich nach der Fälligkeit der zu entrichtenden Beiträge und nicht nach dem Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sonderumlage.[1] Praxis-Beispiel Zahlungspflicht bei Eigentümerwechsel Beschlussfassung über die Sonderumlage am 15.10.2024, Fäll...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Vermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, steht den Wohnungseigentümern kein Anteil an ihr zu. Insoweit stellt die Erhaltungsrücklage keinen Vermögensbestandteil des jeweiligen Wohnungseigentümers dar. Für den Fall des Erwerbs durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung hatte der BFH[1] zunächst klargestellt, dass das Meis...mehr

Begriff Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage daher finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werde...mehr

Bei Übernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft als Nachfolgeverwalter hat der übernehmende Verwalter die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten Wirtschaftsperioden dahingehend zu überprüfen, ob und in welcher Höhe Beiträge zur Erhaltungsrücklage geleistet wurden. Allein den Bankkontenunterlagen des Vorverwalters wird er dies nur dann entnehmen können, we...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

So wohl bereits Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden können, gilt dies erst recht für Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Dies ist nicht lediglich darin begründet, als es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern wei...mehr

Der Vermögensbericht muss zum einen den Stand der Erhaltungsrücklage und etwaiger weiterer durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist. Der Stand der Rücklagen ist ungeachtet seiner Höhe anzugeben. Daneben muss der Vermögensberic...mehr

Aufgrund des dualen Systems aus Wirtschaftsplan und der auf seiner Grundlage zu beschließenden Vorschüsse ist zu beachten, dass lediglich eine Leistungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gerichtet auf die Erstellung eines Wirtschaftsplans, noch nicht die erforderliche Beschlussfassung über die auf seiner Grundlage festzusetzenden Hausgeldvorschüsse zur Folg...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung, die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen enthalten. 2.1 ...mehr

Zusammenfassung Begriff Der Verwalter ist nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG verpflichtet, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser Verpflichtung hat er von sich aus nachzukommen. Einer entsprechenden Beschlussfassung, gerichtet auf Erstellung eines Wirtschaftsplans seitens der Wohnungseigentümer, bedarf es nicht. Gegenstand des Beschlusses der Wohnungseigen...mehr

Muster: Wirtschaftsplan Jahresgesamt- und Jahreseinzelwirtschaftsplan 2025 (Planungszeitraum: 1.1.2025 bis 31.12.2025) – Wohnung 5 Erläuterung des Verteilungsschlüsselsmehr

Auch nach Inkrafttreten des WEMoG werden die mit (+) gekennzeichneten Entscheidungen weiterhin einschlägig rund um das Thema "Wirtschaftsplan" bleiben und die mit (–) gekennzeichneten nicht mehr gelten. Wo erforderlich, werden ergänzende Informationen erteilt. Abberufung des Verwalters (+) Eine nicht fristgerechte Vorlage von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die ...mehr

In der Verwalterpraxis wird häufig übersehen, dass im Wirtschaftsplan auch voraussichtliche Einnahmen – insbesondere Zinseinnahmen – zu berücksichtigen und darzustellen sind. 2.1.1 Hausgeldvorschüsse Wichtigste Einnahmequelle sind die Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für den Fall, dass sie voraussichtlich uneinbringbar sein werden, etwa wegen Zahlungsu...mehr

Forderungen der Gemeinschaft darf der Verwalter nur dann in den Wirtschaftsplan aufnehmen, wenn mit ihrer Erfüllung während der Wirtschaftsperiode auch tatsächlich gerechnet werden kann.[1] Im Übrigen sind Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in dem nach § 28 Abs. 4 WEG zu erstellenden Vermögensbericht darzustellen.[2]mehr

Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern zur Folge hat oder die Kosten lediglich von einzelnen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Im Regelfall werden bauliche Veränderungen allerdings kaum im Wirtschaftsplan zu berücksi...mehr

Im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen sind auch sonstige administrative Kosten wie etwa die Saalmiete für Eigentümerversammlungen und Kontoführungsgebühren. Steht im Zeitraum der zu planenden Wirtschaftsperiode die Wiederbestellung des Verwalters an, sollte er die Kosten für die Beglaubigung des entsprechenden Versammlungsprotokolls berücksichtigen. Positionen, die nicht in ...mehr

Da die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage keine Ausgaben oder sonstige Kosten, sondern Einnahmen der Gemeinschaft darstellen, sind diese auch nicht als Kostenposition im Wirtschaftsplan aufzuführen.[1] Allerdings kann eine Darstellung als Kostenposition eine Anfechtungsklage nicht mehr begründen. Gerade derartige Klagen, die allein wegen formeller Mängel des Wirtschaftsplans...mehr

Bei Nutzungsentgelten bzw. Einnahmen aus der Benutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, wie insbesondere Waschmarken, ist stets zu prüfen, ob diese der Erhaltungsrücklage zuzuführen sind, um die Betriebsbereitschaft der Einrichtungen finanzieren zu können. Sie sind dann nicht im Einnahmen-/Ausgabenteil des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen, da sie gerade nicht ausgeschütt...mehr

Zinseinnahmen sind stets als Einnahmen auszuweisen. Erzielt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer etwa Einnahmen aus der Verzinsung des gemeinschaftlichen Girokontos, sind diese entsprechend im Einnahmen/Ausgabenteil des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen und darzustellen. Entstammen sie aus der verzinslichen Anlage der Erhaltungsrücklage, ist zu differenzieren, ob eine A...mehr

Der Wirtschaftsplan stellt das wichtigste Element der Mittelbeschaffung innerhalb der Gemeinschaft dar. Er beinhaltet die in der Gemeinschaft in der laufenden Wirtschaftsperiode voraussichtlich anfallenden Kosten. Der Wirtschaftsplan ist eine in die Zukunft gerichtete Prognose – in aller Regel gestützt auf Erfahrungswerte der Vergangenheit. Welche Kosten tatsächlich in der W...mehr

Hauptzweck des Wirtschaftsplans ist es, die Hausgeldvorschüsse für das laufende Kalenderjahr oder die konkrete anderweitig vereinbarte Wirtschaftsperiode festzulegen. Aus diesem Grund hat der Verwalter den Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn der betreffenden Wirtschaftsperiode zu erstellen.[1] Da die Kosten der Vorwirtschaftsperiode aufschlussreich für den Planungszei...mehr

Im Hinblick auf die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses der gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans festgesetzen Vorschüsse, muss man sich zunächst vor Augen führen, dass der Wirtschaftsplan das elementare Instrument der (Geld-)Mittelbeschaffung der Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseige...mehr

3.1 Grundsätze Das WEG enthält keinerlei Vorgaben hinsichtlich der Form des Wirtschaftsplans. Auch wenn der Gesetzgeber der Auffassung ist, dass gerade formelle Mängel oder gar die Nichtexistenz eines Wirtschaftsplans allein eine Anfechtungsklage nicht begründen kann, dürfte dem die Rechtsprechung allerdings nicht folgen.[1] So jedenfalls zwar Beitragsvorschüsse beschlossen w...mehr

Begriff Der Verwalter ist nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG verpflichtet, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser Verpflichtung hat er von sich aus nachzukommen. Einer entsprechenden Beschlussfassung, gerichtet auf Erstellung eines Wirtschaftsplans seitens der Wohnungseigentümer, bedarf es nicht. Gegenstand des Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28...mehr

Wichtigste Einnahmequelle sind die Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für den Fall, dass sie voraussichtlich uneinbringbar sein werden, etwa wegen Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer oder deren Insolvenz. Diese Gründe befreien die Wohnungseigentümer nicht von ihrer grundsätzlichen Pflicht zur Hausgeldzahlung aufgrund der beschlossenen Vors...mehr

Nach der gesetzlichen Systematik des § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse; zu diesem Zweck hat der Verwalter kalenderjährlich einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Hieraus ergibt sich zwar, dass der Verwalter jedes Jahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen hat, nicht jedoch ein Zwang der Wohnungseigentümer, auf Grundlage eines neuen Wirtschaftsp...mehr

Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums stellen in aller Regel den größten Ausgabenposten der Gemeinschaft dar. Abhängig vom konkreten Einzelfall handelt es sich i. d. R. um Versicherungsbeiträge (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, ggf. Gewässerschadenhaftpflicht), Abfallbeseitigung, Straßenreinigung, Schmutzwassergebühren, Fris...mehr

Soweit der Verwaltungsbeirat einen Anspruch auf Aufwandsentschädigung hat, ist der voraussichtlich entstehende Kostenaufwand auf Grundlage des Durchschnitts der letzten 3 Jahre zu schätzen. Hat der Verwaltungsbeirat (zusätzlich) Anspruch auf ein Honorar, ist dieses freilich ebenfalls zu berücksichtigen. Aus Transparenzgründen dürfen Aufwandsentschädigung und/oder Beiratshono...mehr

2.4.1 Grundsätze Nach dem dualen System des § 28 Abs. 1 WEG sind die Einzelwirtschaftspläne von erheblicher Bedeutung für die Finanzverfassung der Gemeinschaft. Letztlich nämlich ergeben sich die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zu beschließenden Vorschüsse gerade aus den Einzelwirtschaftsplänen. Vermag man einen Verzicht auf die Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen ausnahmsweise...mehr

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt.mehr

Zu berücksichtigen sind stets sämtliche Ausgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der jeweiligen Wirtschaftsplanperiode. Zu den Ausgaben bzw. Kosten gehören im Regelfall: 2.2.1 Betriebskosten Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums stellen in aller Regel den größten Ausgabenposten der Gemeinschaft dar. Abhängig vom konkreten Einzelfall handelt es sich i. ...mehr

Zu berücksichtigen ist hier in erster Linie das Verwalterhonorar sowie ggf. vereinbarte Zusatzhonorare für bestimmte Leistungen bzw. Tätigkeiten des Verwalters, die auch tatsächlich in der entsprechenden Wirtschaftsperiode erbracht bzw. entfaltet werden.mehr

Über die auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans sowie der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne festzusetzenden Vorschüsse beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 2 WEG mit einfacher Mehrheit. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet sich dieses nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des §...mehr

Das WEG enthält keinerlei Vorgaben hinsichtlich der Form des Wirtschaftsplans. Auch wenn der Gesetzgeber der Auffassung ist, dass gerade formelle Mängel oder gar die Nichtexistenz eines Wirtschaftsplans allein eine Anfechtungsklage nicht begründen kann, dürfte dem die Rechtsprechung allerdings nicht folgen.[1] So jedenfalls zwar Beitragsvorschüsse beschlossen werden, es alle...mehr

Gem. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Wirtschaftsplan im Vorfeld der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG vom Verwaltungsbeirat geprüft werden. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung des Wirtschaftsplans durch den Verwaltungsbeirat allein nicht die Anfecht...mehr

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen...mehr

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit bzw. ein Darlehen aufgenommen, sind die entsprechenden Zinsaufwendungen und die Tilgungsraten zu berücksichtigen und darzustellen. Darstellung der Zinsaufwendungen und Tilgungsraten Im Anschluss an das Beispiel Kreditaufnahme bei den Einnahmen[1] ist auf Ausgabenseite wie folgt darzustellen: Wirtschaftsplan 2026 I Einnahmen / ...mehr

Bereits vor Inkrafttreten des WEMoG war höchstrichterlich anerkannt, dass als Finanzierungsinstrument auch eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Frage kommt. Der Gesetzgeber erwähnt nun in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich die Darlehensaufnahme, indem der Verwalter zum Abschluss von Darlehensverträgen einer gesonderten Ermächtigung der Wohnungseigentümer ...mehr

Bei Übernahme einer neuen Verwaltung sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob überhaupt und in welchem Umfang Wirtschaftspläne für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. So kann...mehr

Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften gebildete "Dachgemeinschaft" nicht wirksam beschließen.[1] Praxis-Beispiel Zusammenschluss zwecks günstigerer Konditionen Die Wohnungseigentümer der jeweils selbstständigen Wohnungseigentümergemeinschaften Lukasst...mehr

Rechtsverfolgungskosten im Hinblick auf die Geltendmachung konkret feststehender und anstehender oder zu erwartender Verfahren[1] sind zu berücksichtigen und darzustellen. Im Zusammenhang mit den Kosten der Rechtsverfolgung ist zu beachten, dass Beschlussklagen gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind. Da es sich also um sog....mehr