Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Leitsatz In einem Mieterhöhungsverlangen müssen Vertragsmiete und Vergleichsmiete die gleiche Mietstruktur aufweisen. Soll eine Brutto-Kaltmiete unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Netto-Kaltmieten enthält, erhöht werden, ist zur Herstellung einer Vergleichbarkeit entweder die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in eine Nettomiete oder aber die im Mietspiegel enthalt...mehr

Leitsatz Höhere Kapitalkosten bei Kappungsgrenze beachtlich Fakten: Die Parteien streiten, ob die Kostenmieterhöhung in die Berechnung der Kappungsgrenze einzubeziehen ist. Nachdem ein öffentlicher Zinszuschuss der preisgebundenen Wohnung infolge planmäßiger Tilgung eines Darlehens entfallen war, erhöhte der Vermieter 2000 die Miete wegen gestiegener Kapitalkosten. Nachfolgen...mehr

Leitsatz Ausnutzung einer Mangellage nur bei Bemühungsnachweis Fakten: Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Mieter einen Teil der gezahlten Miete mit der Begründung zurück, die Miete sei überhöht gewesen, die Vereinbarung über die Höhe der Miete sei insoweit nichtig und die überzahlte Miete zurückzuzahlen. Das Gericht weist die Ansprüche des Mieters zurück und g...mehr

Leitsatz Bestimmt der Mietvertrag, dass ein Sachverständiger als Schiedsgutachter gemäß § 317 BGB nach billigem Ermessen zu entscheiden hat, wenn sich die Parteien über die Miethöhe nicht einigen, so kann der Sachverständige nur die für den konkreten Einzelfall vertraglich angemessene Miete, nicht aber die ortsübliche Miete für die Parteien verbindlich festlegen. Fakten: Nach...mehr

Leitsatz Will der Vermieter die Miete durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, muss er Drittmittel (hier Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten) nicht berücksichtigen. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Voreigentümer hatte das Gebäude unter Inanspruchnahme von ö...mehr

Leitsatz Zur Benennung von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen Fakten: Der Mieter verweigert die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zur Anpassung an die Vergleichsmiete. In seiner Begründung hatte der Vermieter auf die höhere Miete dreier Wohnungen verwiesen, die im Erdgeschoss, im ersten und im zweiten Obergeschoss eines Hauses in derselben Straße gelegen sind. In di...mehr

Leitsatz Eine arglistige Täuschung durch den Makler des Vermieters muss sich der Vermieter zurechnen lassen, wenn der Makler als Vertrauensperson des Vermieters erscheint. Der Mieter haftet nach Anfechtung des Mietvertrages dem Vermieter auf Wertersatz nur in Höhe der ortsüblichen Miete für die Dauer seines Besitzes. Fakten: Der Mieter hatte den Mietvertrag wegen arglistiger ...mehr

Leitsatz Ist vertraglich vereinbart, dass die Mieterhöhung von der Entwicklung des Lebenshaltungsindexes abhängt und nur bei Benachteiligung einer der Parteien die Entwicklung der örtlich vergleichbaren Gewerbemieten maßgeblich ist, so ist hinsichtlich dieser Ausnahme nicht auf einen bundesweiten Index abzustellen. Fakten: Der Gewerbemietvertrag enthielt eine Klausel zur Erhö...mehr

Leitsatz Im Fall der Ermittlung des Nutzungswerts der Wohnung im eigenen Haus (§ 21 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 52 Abs. 21 EStG) gehören zu der an der Marktmiete orientierten Rohmiete auch die ortsüblichen umlagefähigen Nebenentgelte. Wird daher lediglich die Nettokaltmiete angesetzt, so müssen – auch im Fall des Ansatzes des Werbungskosten-Pauschbetrags gem. § 9a Satz 1 Nr. 2 ES...mehr

Leitsatz Hat der Vermieter dem Mieter eine Werkmietwohnung zu einer Miete überlassen, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann daraus allein nicht geschlossen werden, dass Vermieter bei einer Mieterhöhung zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete den ursprünglichen proportionalen Abstand zwischen Ausgangsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete e...mehr

Leitsatz Ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit einer späteren Mietstaffel (§ 134 BGB, § 5 WiStG), wenn die vereinbarte Miete zu einem früheren Zeitpunkt der Höhe nach zulässig war. Fakten: 1995 vereinbarten die Parteien eine Grundmiete von 15,- DM/qm, die sich jährlich um 1,- DM/qm bis zu 20,- DM/qm erhöhen sollte. 1998 san...mehr

Leitsatz Objektiv liegt eine sittenwidrige Mietüberschreitung vor, wenn die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 100% über der ortsüblichen Miete liegt. Dabei muss der Mieter die Voraussetzungen der Nichtigkeit beweisen. Zu den Voraussetzungen einer Anpassung der Miete eines Gewerbemietvertrages wegen Verstoßes gegen § 4 WiStrG. Fakten: Die Parteien streiten ü...mehr

Leitsatz Ist eine Staffelmietvereinbarung wegen eines unangemessen hohen Entgelts teilweise nichtig, führt dies nicht zur Nichtigkeit der Folgestaffeln. Deren Wirksamkeit ist selbstständig im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des jeweils bestimmten Anfangstermins zu beurteilen. Fakten: Die Miete sollte sich jährlich auf weitere im Vertrag ausgewiesene ...mehr

Leitsatz Sind einzelne, bereits gezahlte Staffeln einer Staffelmietvereinbarung wegen wesentlicher überschreitung des üblichen Entgelts (§ 5 Abs. 2 WiStrG) teilweise nichtig, ist die Staffelmietvereinbarung insgesamt nichtig. Fakten: Mit den nichtigen - überzahlten - Staffeln entfallen auch die für die Zukunft vereinbarten Staffelabreden ersatzlos. Der Vermieter kann dann in ...mehr

Leitsatz 1. Der Mieter hat die Ausnutzung eines geringen Angebots im Rahmen einer Mietpreisüberhöhung darzulegen und zu beweisen. 2. Bestimmte Indiztatsachen wie Bestehen eines Zweckentfremdungsverbots oder Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf reichen dafür nicht. Sachverhalt Der Mieter ist der Auffassung, seine Miete sei zu hoch. Er fordert Mietrückzahlungen. Entsche...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf ein Sachverständigengutachten Bezug nimmt, das älter als zwei Jahre ist, entspricht nicht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG. Sachverhalt Als der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangte, war das Sachverständigengutachten, auf das er sie stützte, über zwei Jahre alt. Entscheidung Der Mieter muß ...mehr

Leitsatz 1. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG aus. 2. Der Mieter kann auch teilweise einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG zustimmen. In diesem Fall kann der Vermieter sein Zustimmungsverlangen auf den verbleibenden Rest der begehrten Mieterhöhung beschränken. 3. Hat der Mieter die aufgrun...mehr

Leitsatz Die ortsübliche Vergleichsmiete kann das Gericht nach Augenscheinseinnahme der Wohnung anhand des Tabellen-Mietspiegels ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens feststellen. Die Mietspiegel Hamburgs von 1989 bis 1995 sind unter der gebotenen Methodenkontrolle erstellt worden. Angriffe gegen die Erstellungsmethoden, die nicht substantiiert dargelegt werden, sin...mehr

Leitsatz a) Hat sich der Eigentümer einer Mietwohnung im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen verpflichtet (§ 14 Abs. 1 ModEnG), so begründet dies lediglich eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle und keine gesetzliche Mietpreisbindung. b) Veräußert der E...mehr

Leitsatz Es liegt im freien richterlichen Ermessen, zur Feststellung der ortsüblichen Netto-Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen oder die im Mietspiegel verzeichneten Bruttomietwerte umzurechnen (nichtamtlicher Leitsatz, Anm. der Red.) Sachverhalt Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 18 % der Nettomiete. Die Miete sol...mehr

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Es handelt sich um einen normativ empirischen Wert, der sowohl rechtliche Vorgaben als auch empirische Feststellungen enthält. Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Abs. 2 BGB. Im Zustimmungsprozess muss das Gericht mit Hilfe eines Sachverständigen den maßgeblichen Wert ermitteln. Dieser ...mehr

Die Regelungen über Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gelten für Wohnraummietverhältnisse. Die Vorschriften der §§ 557–561 BGB sind auch auf Mischmietverhältnisse anwendbar, bei denen das Schwergewicht auf der Nutzung als Wohnung liegt (BGH, Urt. v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 = NJW 2014, 2864). Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn der Mieter ...mehr

a) Stichtagsdifferenz Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt der Erklärung rückwärts, gebildet wird,...mehr

Auch wenn der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB legaldefiniert wird, erfordert dessen inhaltliches Verständnis eine weitergehende Erörterung. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist regelmäßig keine punktgenaue Einzelmiete, sondern ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde für die betreffende Wohnung, wobei in zeitlicher Hin...mehr

1 Leitsatz Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Prozess über eine Mieterhöhung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist. Von diesem Zeitpunkt wird der Betrachtungszeitraum (bis 2019: 4 Jahre, ab 2020: 6 Jahre) zurückgerechnet. 2 Normenkette § 558 Abs. 2 BGB 3 Das Problem Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin ve...mehr

(LG Berlin, Beschl. v. 23.5.2019 – 67 S 21/19) • Die Zivilgerichte dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete bereits dann gem. § 287 ZPO auf Grundlage eines einfachen Mietspiegels schätzen, wenn sie die darin angegebenen Werte mit überwiegender Wahrscheinlichkeit für zutreffend erachten. Es ist nicht erforderlich, dass der für einen Vollbeweis maßgebliche Überzeugungsgrad errei...mehr

Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zustimmungsprozess hängt u.a. davon ab, ob es in der Gemeinde einen qualifizieten Mietspiegel gibt oder nicht. In Köln gibt es nur einen einfachen Mietspiegel. Es begegnet dort keinen Bedenken, dass sich das Gericht seine Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage einer durch einen...mehr

Kommt der Sachverständige in seinem Gutachten zu einer großen Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann die konkrete Einzelvergleichsmiete auf verschiedene Art und Weisen ermittelt werden. Zulässig ist es nach Ansicht des BGH (BGH, Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 93/20= MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 43 m. Anm. Börstinghaus) ausgehend vom arithmetischen Mittelwert mithilfe...mehr

1. Maßgeblicher Zeitpunkt Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Der nach § 558 Abs. 2 BGB maßgebliche Betrachtungszeitraum – heute sechs Jahre – erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangen...mehr

a) Einzelvergleichsmiete und Bandbreite Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist "schillernd" (Stelter GE 2009, 921 spricht von einem "Kunstprodukt"; Staudinger/V. Emmerich BGB § 558 Rn 22 spricht von einem "theoretischen Konstrukt" dessen Berechnung Theorie und Praxis "mit einer Fülle ungelöster Probleme konfrontiert"). Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Ab...mehr

Zusammenfassung Hinweis: Der zweiteilige Beitrag befasst sich mit den Fallstricken bei der Mieterhöhung, die im mietrechtlichen Mandat zu umgehen sind. Der Verfasser erläutert in diesem Beitrag (Teil 1) die einzelnen rechtlichen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach §§ 558-558e BGB anhand des aktuellen Rechtsprechungs- und Literaturstands. In Teil 2 (demnächst in ZAP 2023) bil...mehr

Wenn man von der Wirksamkeit der Regelungen ausgeht, dann darf der Vermieter nach dem Grundtatbestand des § 556d Abs. 1 BGB nur eine Miete verlangen, die 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Die Ermittlung ist im Einzelfall schwierig. Qualifizierte Mietspiegel dürfen zur Ermittlung herangezogen werden (AG Frankfurt/M. WuM 2017, 593 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-Mie...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren im frei finanzierten Wohnungsbau ist bekanntlich zweistufig ausgestaltet. Zunächst muss der Vermieter seinen Anspruch außergerichtlich geltend machen und vor allem gem. § 558a Abs. 1 BGB begründen. Hierzu kann er auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Nun gibt es – leider – nicht in allen Gemeinden einen (aktuellen) Mietspiegel. Deshalb musste der BGH...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB ist als Zustimmungsverfahren ausgestaltet. Erforderlich ist also eine ganz oder teilweise Zustimmung des Mieters zum Erhöhungsverlangen des Vermieters. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln, weshalb auch eine konkludent erklärte Zustimmung möglich ist. Strittig ist immer mal wieder die Frage, ob schon eine Zahlung eine Zustimmun...mehr

Soweit es für den Mietspiegel Einordnungs- oder Orientierungshilfen gibt, sind diese für die Gerichte nicht bindend; die Gerichte können sie aber i.R.d. Schätzung gem. § 287 ZPO anwenden (BGH, Beschl. v. 14.6.2022 – VIII ZR 24/21, BGH GE 2022, 953 = WuM 2022, 685 = NZM 2022, 960 = MietPrax-AK § 558b BGB Nr. 9 m. Anm. Börstinghaus). Es handelt sich insoweit um ein in sich abg...mehr

Der BGH hebt das Urteil des LG auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hätten die beiden Wohnungen, deren Miete 2017 neu vereinbart worden ist, nicht berücksichtigt werden dürfen. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen, die in den vergangenen 4 (a...mehr

Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Prozess über eine Mieterhöhung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist. Von diesem Zeitpunkt wird der Betrachtungszeitraum (bis 2019: 4 Jahre, ab 2020: 6 Jahre) zurückgerechnet.mehr

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Mit Schreiben vom 20.7.2017 forderte die Vermieterin die Mieter auf, zum 1.10.2017 einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 8,10 EUR/m2 zuzustimmen. Zur Begründung bezog sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2017. Die Mieter stimmten einer Mieterhöhung nicht zu. Nachdem das AG d...mehr

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Entsprechenden dem Zweck der MsV ist der 3. Abschnitt, der sich in 18 Paragrafen mit dem qualifizierten Mietspiegel befasst, am detailreichsten. Zitat § 6 Allgemeine Anforderungen (1) Das für qualifizierte Mietspiegel bestehende Erfordernis der Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (§ 558d Abs. 1 S. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) betrifft alle Phasen der ...mehr

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist "schillernd" (Stelter GE 2009, 921 spricht von einem "Kunstprodukt"; Staudinger/V. Emmerich BGB § 558 Rn 22 spricht von einem "theoretischen Konstrukt" dessen Berechnung Theorie und Praxis "mit einer Fülle ungelöster Probleme konfrontiert"). Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Abs. 2 BGB. Im Zustimmungsprozess muss da...mehr

Nachfolgende Synopse ermöglicht einen Überblick zu den Änderungen (Hervorhebung durch Fettdruck) durch das "Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache – Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)" vom 18.12.2018 (veröffentlicht am 21.12.2018 im BGBl I, S. 2648).mehr

Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt der Erklärung rückwärts, gebildet wird, ist sie nicht statis...mehr

Der BGH hält die Ansicht der Mieterin für nicht richtig und gibt der Vermieterin Recht. Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um einen gewissen Anteil der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Bis 2018 lag dieser Anteil bei 11 % der Kosten, seit 2019 sind 8 %...mehr

Überblick Die Reform des Mietspiegelrechts ist beschlossene Sache. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel Pflicht. Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Nun hat der Bundestag mit den Stimmen von Union und SPD die Reform beschlossen. Auch de...mehr

Mietspiegel geben die ortsübliche Vergleichsmiete zu einem bestimmten Stichtag wieder. Vor diesem Stichtag können sie deshalb als Begründungsmittel eines Mieterhöhungsverlangens nicht benutzt werden. Das Gesetz enthält keine Regelungen über das Ende der Mietspiegelgültigkeit. Vorgesehen ist lediglich die Fortschreibung von Mietspiegeln alle zwei Jahre, was aber nicht umgekeh...mehr

Hat der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zugestimmt, kann der Vermieter gem. § 558b BGB Zustimmungsklage erheben. In diesem Verfahren geht es vor allem um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundsätzlich sind die Begründungsmittel gem. § 558a Abs. 2 BGB dabei keine prozessualen Beweismittel. Durch das Mietrechtsreformgesetz von 2001 hat der Gesetzgeber quali...mehr

BGH, Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 51/20 Eine Mietminderung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil in einem Vorprozess über eine Mieterhöhung bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Abschlag wegen eingeschränkter Möglichkeiten zum Abstellen von Fahrrädern berücksichtigt worden ist. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einerseits und die Frage, ob ein Ma...mehr

Im 2. Halbjahr 2019 gab es einige äußerst grundlegende Entscheidungen zum Mietrecht, so die erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht (s. unter VI.2.b), die erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur sog. Mietpreisbremse (s. unter III.1.) sowie die Entscheidung des BGH zu den Anforderungen an die Begründung einer Mietpreisbremseverordnung (s. unter III.2.a). ...mehr