Verwaltervertrag: Automatisches Ende mit Abbestellung?

Leitsatz

Durch die in einem Verwaltervertrag enthaltene Klausel, dass bei einer vorzeitigen Abberufung des Verwalters der Verwaltungsvertrag automatisch endet, haben die Parteien vereinbart, dass die wirksame Abberufung des Verwalters eine auflösende Bedingung i.S.v. § 158 Abs. 2 BGB des Verwaltervertrags darstellt. Ist bei einer derartigen Verknüpfung der Abberufungsbeschluss bestandskräftig, kann der Verwalter sich in Prozess aufgrund vertraglicher Ansprüche nicht auf die Ungültigkeit der Abberufung berufen.

Normenkette

WEG § 26 Abs. 1

Das Problem

1. Durch einen Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Abberufung von K als Verwalter und ermächtigen einen Miteigentümer, K die Abbestellung mitzuteilen. Der Umlaufbeschluss wird nicht angefochten.

2. K, der eigentlich bis zum 31.12 2020 bestellt war, klagt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B auf Zahlung seines Verwalterhonorars. B hält dem eine Regelung des Verwaltervertrags entgegen. Diese lautet:

   Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft ist nur aus wichtigem Grund gemäß § 26 Abs. 1 WEG möglich. Bei einer vorzeitigen Abberufung des Verwalters endet der Verwaltungsvertrag automatisch.

   Das Amtsgericht (AG) weist die Klage mit Blick auf diese Klausel ab. Der Verwaltervertrag sei danach hinsichtlich der Laufzeit an die Verwalterstellung gekoppelt. Hiergegen richtet sich die Berufung zum Landgericht (LG).

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Das AG habe die Klage zu Recht abgewiesen. Aufgrund der konkreten Vertragsgestaltung sei im Fall die Laufzeit des Verwaltervertrags im Sinne einer Rechtsbedingung (§ 158 BGB) an den Bestellungszeitraum geknüpft.

Kommentar

1. Nach der BGH-Rechtsprechung sei das Bestellungsrechtsverhältnis zum Verwalteramt vom schuldrechtlichen Ge...