Hausgeldklage: Ermächtigung des Verwalters

Leitsatz

Wird ein Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrages durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen.

Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Hausgeldrückstände gerichtlich geltend zu machen, ist die durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen.

Normenkette

WEG § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG

Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K klagt gegen den Wohnungseigentümer B auf Zahlung von Hausgeld. Für die Führung der Hausgeldklage hat der Verwalter Rechtsanwalt R beauftragt. Fraglich ist, ob der Verwalter für den Abschluss eines Anwaltsvertrages mit R von den Wohnungseigentümern ermächtigt worden war.

Die Entscheidung

Das Landgericht verneint diese Frage!

1. Die Prozessvertreter der K verfügten über keine (ausreichende) Prozessvollmacht, denn diese sei ihnen nicht von allen Wohnungseigentümern, sondern allein durch den Verwalter erteilt worden.
2. Zur Erteilung einer solchen Vollmacht sei der Verwalter indes nicht befugt gewesen. Die Bestimmung des § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG begründe für den Verwalter von Gesetzes wegen nur für Passivprozesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine originäre Befugnis zur Prozessvertretung; in diesem Rahmen dürfe der Verwalter auch Rechtsanwälten einen Auftrag zur Prozessführung erteilen. Die Ermächtigung zur Führung eines Aktivprozesses könne dagegen gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG nur durch Vereinbarung oder Beschluss erteilt werden.
3. Eine solche rechtsgeschäftliche Vertretungsbefugnis sei dem Verwalter im Fall nach den vorgelegten Unterlagen nicht erteilt worden. Zwar hätte Rechtsanwalt R eine dem Verwalt...