Hannemann/Biewer/Kocatepe/Zaruk/Weigl, MaRisk BTO 3.2 An ... / 2.2 Nachvollziehbarer Wertansatz

Rz. 20

Der Wertansatz der Immobilie muss hinsichtlich wertbeeinflussender Umstände nachvollziehbar sein. Diese Anforderung kann für die drei o. g. Wertermittlungsverfahren aufgrund der jeweiligen Berechnungsweise grundsätzlich als erfüllt angesehen werden. Beim Ertragswertverfahren werden die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskosten und eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes abgezogen. Außerdem werden das Mietausfallwagnis, eventuelle Modernisierungskosten und eine vergleichsweise kurze Restnutzungsdauer in die Berechnung einbezogen. Beim Sachwertverfahren werden eventuelle Baupreissenkungen berücksichtigt sowie der Alterswertminderungsfaktor und ggf. sogar die Abbruchkosten der baulichen Anlage abgezogen. Schließlich werden beim Vergleichswertverfahren die nachhaltig erzielbaren Vergleichspreise von den maßgeblich wertbeeinflussenden Merkmalen abhängig gemacht und mit einem Sicherheitsabschlag i. H. v. mindestens 10 Prozent versehen.

Rz. 21

Der Wertansatz der Immobilie muss in den Annahmen und Parametern auch begründet und dokumentiert sein. Dabei handelt es sich nicht um eine allgemeine Vorgabe, sondern um eine Anforderung, die mit jeder Wertermittlung individuell verbunden ist. So ist der Marktwert einer Immobilie stets vor dem Immobilienerwerb zu ermitteln (→ BTO 3.2.1 Tz. 3). In diesem Rahmen sind die dafür verwendeten Annahmen und Parameter zu begründen und zu dokumentieren. Andernfalls könnte die Wertermittlung im Rahmen der internen Kontrollprozesse nicht plausibilisiert werden. Zudem werden diese Angaben benötigt, um die Immobilienwerte zukünftig überprüfen zu können (→ BTO 3.2.2 Tz. 2 und 3). Typischerweise werden bei einer derartigen Überprüfung die Grundlagen der ursprünglichen Wertermittlung hinterfragt. Das läuft darauf hinaus, die weitere Gül...