Zwangsverwaltung von Grundstücken: Einzelfälle / 4.3 Betriebskostenabrechnung

4.3.1 Grundsatz

Pflicht des Verwalters

Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung ergibt sich aus § 152 Abs. 1 Halbs. 2 ZVG. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von Betriebskosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem Zwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung der Beschlagnahme unterliegt.^[1]

Zeit vor der Beschlagnahme

Diese Pflicht hat der BGH^[2] zum Schutz des Mieters noch ausgeweitet: Der Zwangsverwalter hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen.^[3]

Fazit: Der Zwangsverwalter hat sämtliche noch nicht erledigten Nebenkostenabrechnungen zu erstellen (soweit der Abrechnungsanspruch nicht verjährt ist) und die sich daraus ergebenden Guthaben an den Mieter auszukehren. Dies gilt selbst dann, wenn die entsprechenden Vorauszahlungen noch an den Vermieter geleistet worden sind und dieser sie nicht an den Verwalter weitergeleitet hat.^[4]

4.3.2 Abrechnung gegenüber Ersteher

Abgrenzung

Für das Jahr, in welchem der Zuschlag erteilt wird, obliegt die Abrechnung der Nebenkosten nicht dem Verwalter, da die Nebenkostenabrechnung noch nicht fällig ist.