Wege aus der Krise / 8 Versorgungssperre

Alexander C. Blankenstein

Nach der Bestimmung des § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört auch die Versorgung des Wohn- und Gewerberaums mit Wasser, Heizung und Strom. Die entsprechenden Kosten werden dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung auferlegt. In aller Regel leistet er auf die Betriebskosten ohnehin Vorauszahlungen.

Achtung

Was häufig immer noch nicht beachtet wird: Grundsätzlich hat der Vermieter sämtliche Betriebskosten der Mietsache zu tragen. § 556 BGB erlaubt freilich deren Umlage auf den Mieter. Ohne entsprechende Vereinbarung aber ist der Mieter – weder der Wohnraum- noch der Gewerberaummieter – verpflichtet, die Betriebskosten zu zahlen. Freilich sehen die gängigen Musterverträge stets entsprechende Umlagevereinbarungen vor. Für den Fall, dass der Vermieter einen eigenen Vertrag fertigen möchte, sei er jedoch darauf hingewiesen, dass keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters existiert, wonach er die Nebenkosten zu tragen hätte. Der Vertrag muss also entsprechende Regelungen vorsehen.

Insbesondere dann, wenn der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat und ihm der Mieter auch während des Räumungsrechtsstreits keine Nutzungsentschädigung zahlt, kann eine Versorgungssperre gegen den Mieter erwogen werden. Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt und Räumungsklage erhoben, besteht für den Vermieter keine vertragliche Pflicht mehr zur Leistungserbringung.^{^[1]} Er kann demnach grundsätzlich die Versorgung der Mieträume etwa mit Heizung, Strom und Wasser einstellen.^{^[2]} Die Versorgungsunterbrechung stellt also keine verbotene Eigenmacht dar.

Achtung

Das oben Beschriebene gilt selbstverständlich dann nicht, wenn der Mieter Vertragspartner des Beliefere...

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