Wege aus der Krise / 7.3.11.9 Kündigung durch "Nichtberechtigten"

Alexander C. Blankenstein

Nach der Bestimmung des § 180 Satz 1 BGB ist eine Kündigung unwirksam, wenn sie durch einen Nichtbevollmächtigten erklärt wird.

Praxis-Beispiel

Der bereits etwas betagte Vermieter hat einige Wohnungen vermietet. Zu seiner Unterstützung kümmert sich sein Sohn um die Mietverwaltung. Einer der Mieter ist ihm ein besonderer Dorn im Auge. Immer wieder kommt es zu Auseinandersetzungen zwischen den beiden, die zuletzt zum Ausspruch des Götz-Zitats seitens des Mieters geführt hatten. Das Maß ist voll, der Sohn kündigt das Mietverhältnis außerordentlich fristlos.

Die Kündigung ist unwirksam. Sie kann auch nicht nachträglich vom vermietenden Vater genehmigt werden. Eine nachträgliche Zustimmung, die die Bestimmung des § 184 BGB für zulässig erachtet, ist bei einseitigen Rechtsgeschäften wie der Kündigung nicht möglich.

Hat der Mieter Zweifel an der Vertretungsmacht desjenigen, der die Kündigung erklärt, muss er die Kündigung unverzüglich zurückweisen. Weist er sie nicht zurück, weil ihm die Tatsache der fehlenden Bevollmächtigung nicht bekannt ist und er darauf vertraut, dass die Bevollmächtigung vorliegt, kann er sich nicht mehr auf die fehlende Bevollmächtigung berufen, wenn der Vertretene zwischenzeitlich die Kündigung konkludent genehmigt hat, indem er etwa Räumungsklage gegen den Mieter erhoben hat.^{^[1]}

Achtung

In dieser Deutlichkeit wurde allerdings nur für den Bereich der Geschäftsraummiete entschieden. Es standen sich als Vertragsparteien zwei Unternehmen gegenüber. Das Gericht ging davon aus, dass der Vertragspartner im geschäftlichen unternehmerischen Verkehr damit rechnen müsse, dass auch ein Nichtbevollmächtigter ggf. eine Kündigung ausspricht. Es sei dann Sache des Gekündigten, die Vertretungsmacht zu überprüfen. Dieser Grundsatz dürfte aber auch im Bereich der Wohnraummi...

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