Private Grundstücksgeschäfte / 3 Teilentgeltliche Übertragung

Jörg Wilde, Gerhard Jaser

Vorsicht bei vorweggenommener Erbfolge

Eine böse Überraschung kann ein Grundstückseigentümer erleben, wenn er eine vermietete Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf einen Nachkommen überträgt, der Schulden übernehmen muss oder Abfindungen an Geschwister oder andere Personen zu leisten hat, wenn seit Anschaffung des Grundstücks noch keine 10 Jahre vergangen sind. Auf die Bezeichnung im Übergabevertrag kommt es nicht an. Der Vorgang wird steuerlich in einen voll unentgeltlichen und einen voll entgeltlichen Teil aufgespalten. Hierbei ist das Verhältnis der übernommenen Verpflichtungen und zu leistenden Zahlungen zum Verkehrswert des Grundstücks maßgebend.

Praxis-Beispiel

Teilentgeltliche Grundstücksübertragung

F hat im Juli 2015 eine Eigentumswohnung erworben und nach Fertigstellung vermietet. Die Anschaffungskosten betrugen 240.000 EUR. Da der Vater aufgrund seines Vermögens die Erbschaftsteuerbelastung für seine Tochter gering halten wollte, übertrug F am 1.10.2020 beim Notar die Wohnung auf seine Tochter T. Diese muss die noch offene Darlehensschuld von 40.000 EUR übernehmen und außerdem an ihren Bruder Ausgleichszahlungen von 60.000 EUR leisten. Der Verkehrswert der Wohnung liegt im Zeitpunkt der Übertragung bei 300.000 EUR. Die von F als Werbungskosten abgezogenen Abschreibungen in den Jahren 2015-2020 betrugen insgesamt 25.200 EUR.

Es liegt eine teilweise entgeltliche Grundstücksübertragung vor. Damit muss F einen Gewinn nach § 23 EStG versteuern.

Berechnung:

Entgelt:
Schuldübernahme	40.000 EUR
Ausgleichszahlung	60.000 EUR
Insgesamt	100.000 EUR
Verkehrswert:	300.000 EUR
Entgeltlich veräußerter Teil:	100.000 EUR / 300.000 EUR	= 33 1/3 %
Anschaffungskosten insgesamt:	240.000 EUR
Hiervon 33 1/3 %	80.000 EUR
Steuerpflichtiger Gewinn:
Erlös:	100.0...

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