Grundstückskauf: Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Verkehrssicherungspflicht

Zusammenfassung

Der Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks an den Käufer ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil mit der Übergabe die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung sowie die Nutzungen und Lasten auf den Käufer übergehen (§ 446 BGB). Verschlechtert sich mithin der Zustand des Kaufgrundstücks nach diesem Zeitpunkt (etwa durch Brand, Hochwasser etc.), so behält der Verkäufer gleichwohl seinen vollen Kaufpreisanspruch.

Zu den Lasten gehören die Grundsteuern und die Sachversicherungsprämien.^[1] Da Letzteres strittig ist, sollte die Verpflichtung zur Zahlung der Versicherungsprämien ausdrücklich vereinbart werden.

Durch die in notariellen Kaufverträgen übliche Klausel "Mit der Übergabe gehen die Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Käufer über", wird die dem Eigentümer obliegende Verkehrssicherungspflicht noch nicht auf den Käufer übergewälzt.^[2] Es bedarf vielmehr einer ausdrücklichen Vereinbarung.

… auch steuerlich!

Erhebliche Bedeutung hat der Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten im Steuerrecht. Soweit der Käufer erhöhte Absetzungen für Abnutzungen (AfA) gem. § 7 Abs. 5 EStG geltend machen will, kommt es für den Zeitpunkt der Anschaffung eines Hausgrundstücks darauf an, wann der Erwerber die wirtschaftliche Verfügungsmacht erlangt. Der BFH stellt hierbei auf den Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten (§ 446 BGB) ab.^[3]

Regelmäßig entspricht es der Interessenlage beider Kaufvertragsparteien, dass die Nutzungen aus dem Grundstück und der Kaufpreis zur annähernd gleichen Zeit übergehen. In diesen Fällen sollte die Übergabe von der tatsächlichen Bezahlung des Kaufpreises abhängig gemacht werden.