Grundstückskauf: Gewährleistung bei Rechtsmängeln

Zusammenfassung

Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Im Kaufvertrag übernommene Rechte stellen keinen Rechtsmangel dar. Dadurch wird die Lieferung einer mangelfreien Sache zu einer vertraglichen Pflicht, deren Verletzung eine Pflichtverletzung darstellt. Folgerichtig steht dem Käufer bei einem Rechtsmangel wie bei einem Sachmangel ein Anspruch auf Nacherfüllung zu. Bis zum Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1.1.2002 wurde noch zwischen der Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel und Sachmängel unterschieden.

1 Schuldrechtsmodernisierungsgesetz

Seit dem 1.1.2002 ist das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz in Kraft. Das davor geltende Gewährleistungsrecht des BGB unterschied eine Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel und für Sachmängel. Da die alte Rechtslage nach dem Überleitungsrecht noch für alle vor dem 1.1.2002 abgeschlossenen Verträge gilt, wird ihre Darstellung im Folgenden noch beibehalten. Gleichzeitig wird aber das seit dem 1.1.2002 für dann neu abgeschlossene Verträge geltende Recht dargestellt.

2 "Altes" Recht

Achtung: ­Haftung für Rechtsmängel grundlegend neu konzipiert

Der Verkäufer haftete nach der bisherigen Rechtslage ohne Verschulden 30 Jahre lang für die Freiheit des Kaufgrundstücks von Rechten Dritter, die gegen den Käufer geltend gemacht werden können und von ihm im Kaufvertrag nicht übernommen worden sind (§ 434 BGB a. F.). Solche Rechte sind Grundpfandrechte, Reallasten, Wohnungsrechte, aber auch Miete und Pacht. Rechtsmängel können sich auch aus der Bindung des Grundstücks durch Rechtsvorschriften ergeben, zum Beispiel aus einer Mietpreisbindung nach...