Grundstückskauf: Gewährleistung bei Rechtsmängeln / 5 Öffentliche Lasten

Verkäufer haftet nicht

Der Verkäufer haftet nach altem Recht kraft Gesetzes nicht für die Freiheit des Grundstücks von öffentlichen Lasten, die nicht im Grundbuch eingetragen sind (§ 436 BGB). Mangels anderer Vereinbarungen trug der Käufer alle nach der Übergabe des Grundstücks fällig werdenden öffentlich-rechtlichen Lasten (§§ 446, 103 BGB). Hierher gehörten insbesondere Grundsteuern, der Erschließungsbeitrag gem. § 127 BauGB und dem entsprechenden Landesrecht^[1] und die Anliegerbeiträge für öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsleitungen aufgrund der jeweiligen Landeskommunalabgabengesetze und der darauf beruhenden gemeindlichen Satzungen. Nicht hierher gehören die Kosten für die Versorgung mit Elektrizität, Gas und Fernwärme, die auf privatrechtlicher Grundlage erhoben werden.

Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz hat § 436 BGB neu gefasst. Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind. Der Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld ist also nicht entscheidend (§ 436 Abs. 1 BGB n. F.). Für die Freiheit des Grundstücks von anderen öffentlichen Abgaben und von anderen öffentlichen Lasten, die zur Eintragung ins Grundbuch nicht geeignet sind, haftet der Verkäufer dagegen nicht (§ 436 Abs. 2 BGB).