Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.1 Kosten der Modernisierungsmaßnahme

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter die Miete um 8 % nach § 559 Abs. 1 BGB, unter den Voraussetzungen des § 559e Abs. 1 BGB um 10 % der Kosten der Modernisierungsmaßnahme erhöhen. Maßgeblich sind insoweit die Kosten, die für die jeweilige Mieterwohnung aufgewendet werden. Insbesondere Maßnahmen der energetischen Sanierung betreffen nicht lediglich eine Wohnung, sondern in der Regel alle Wohnungen, etwa im Fall einer Wärmedämmung. Die Kosten sind dann angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Zu den insoweit zu berücksichtigenden Kosten zählen neben den Baukosten auch die Baunebenkosten, also etwa eines beauftragten Architekten für Planung, Baubetreuung und Abnahme. Von diesen Kosten sind etwaige Skonti und Rabatte abzuziehen, sodass auch die Mieter in ihren Genuss kommen.

2.1.1 Ersparte Kosten der Erhaltung

Modernisierungsmaßnahmen enthalten häufig auch Elemente von Erhaltungsmaßnahmen. Kosten von Erhaltungsmaßnahmen können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Das bringt § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck. Insoweit können also keine Kosten angesetzt werden, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen entstanden wären.

Praxis-Beispiel

Fassadenarbeiten

Die Gebäudefassade des in den 1960er-Jahren errichteten Gebäudes ist wegen Putzschäden großflächig ausbesserungswürdig. Der Vermieter nimmt dies zum Anlass einer Fassadensanierung unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems.

Nicht umlegbar sind insoweit die Kosten, die für die Beseitigung der Putzschäden erforderlich sind, einschließlich derjenigen, die insoweit für das Aufbringen eines neuen Putzes erforderlich wären. Ist es zur Maßnahmendurchführung erforderlich, ein Gerüst aufzustellen, wären auch die insoweit entstehenden Kosten als "Sowieso-Kosten" nicht umlagefähig. Umlagefähig sind die Kosten der Verklebun...