Kann ein Vermieter seine sanierungsbedürftige Eigentumswohnung trotz mehrmaligem Bemühen aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen vermietbaren Zustand versetzen, ist vom Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Die Folge: Kein steuerlicher Ansatz von Verlusten.
Praxis-Tipp: Ohne Einkünfteerzielungsabsicht keine Verlustanerkennung
Investitionen in sanierungsbedürftige Objekte mit Sonder- und Gemeinschaftseigentum können risikobehaftet sein. Gleichwohl sind in vorliegendem Fall eine ungewöhnliche Ansammlung von Unzulänglichkeiten entstanden, die sicherlich nicht dem Normalfall entsprechen. Steuerpflichtige sollten genau darauf achten, unter welche Bettdecke Sie durch den Kauf einer Eigentumswohnung schlüpfen, denn: wie man sich bettet, so liegt man.
Sachverhalt
In dem BFH-Urteil vom 31.1.2017, IX R 17/16, haben die Steuerpflichtigen im Jahre 1993 eine Eigentumswohnung für 184.668 DM erworben. Der Verkäufer garantierte 3 Jahre lang eine Kaltmiete in Höhe von 8,50 DM/qm.
Leerstand und maroder Zustand
Das gesamte Gebäude befand sich aufgrund eines Sanierungsstaus bereits seit 1993 in einem völlig desolaten und maroden Zustand. Ab dem Jahr 1999 stand die Wohnung durchgängig leer. Bei einer Eigentümerversammlung im selben Jahr wurde die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten beschlossen. Die hierfür notwendige Sonderumlage wurde jedoch nicht von allen Eigentümern bezahlt. Zudem kam es bei der beauftragten Hausverwaltung zu einer Veruntreuung, woraufhin die Mittel der Sonderumlage abhandenkamen. Die angestrebten Sanierungsarbeiten konnten daher weder im Jahr 2000 noch in 2001 begonnen werden. Eine im Jahr 2001 einberufene Eigentümerversammlung war nicht beschlussfähig. Die mehrmals beschlossenen Instandsetzungsmaßnahmen wurden folglich bis 2004 nicht umgesetzt.
Teilsanierung stellte Vermietbarkeit nicht her
Im Jahr 2005 konnte eine Sanierung zu 50 % durchgeführt werden. Jedoch gelang es mit dieser Sanierung nicht, die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Der beauftragte Hausverwaltung teilte mit, dass vor Abschluss der Sanierungsarbeiten die Wohnung nicht vermietbar sei.
Am 1. Dezember 2008 beauftragte X einen Makler mit der Vermietung der Wohnung. Dieser teilte jedoch im April 2012 mit, dass alle Bemühungen die Wohnung zu vermieten aufgrund des Gesamtzustandes der Anlage und der nicht abgeschlossenen Sanierung gescheitert seien.
Fehlende Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen
Der BFH verweist auf seine Urteile vom 11.12.2012 IX R 14/12 (BFHE 239, 453, BStBl. II 2013, 279) und vom 13.01.2015 IX R 46/13 (BFH/NV 2015, 668) worin die Feststellungslast für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer (fort-)bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht vom Steuerpflichtigen zu tragen ist. Somit teilt der BFH die Auffassung des FG Mecklenburg-Vorpommern vom 6.4.2016 – 3 K 44/14 als Vorinstanz, wonach spätestens seit 2005 eine Vermietbarkeit der Wohnung nicht möglich war. Die Vermietungsbemühungen nach 2005 werden somit nicht mehr anerkannt. Der Senat verweist in seinem Urteil darauf, dass die Steuerpflichtigen bereits spätestens im Jahre 2005 klar gewesen sein muss, dass die Wohnung in absehbarer Zeit nicht in einen vermietbaren Zustand zu bringen ist. Daraus schlussfolgert der BFH, dass die Vermietungsbemühungen in den Streitjahren 2006 – 2010 nicht ernsthaft und nachhaltig gemeint waren. Sie dienten demnach lediglich der Prüfung ob überhaupt Mietinteressenten vorhanden seien.
Für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen benötigen die Steuerpflichtigen die Zustimmung und finanzielle Beteiligung der anderen Eigentümergemeinschaft. Diese ist jedoch aktuell eher unsicher und auch zeitlich nicht absehbar. Die fehlende Betriebsbereitschaft könne nicht als vorübergehend betrachtet werden, da diese zum Zeitpunkt des Abschlusses der mündlichen Verhandlung schon mehr als 17 Jahre andauerte.
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