Nebeneinander von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen

Zulässiges Nebeneinander?

Das Dauerwohnen und das Wohnen in Ferienwohnungen sind nach der Typisierung durch die Baunutzungsverordnung 2 verschiedene Arten baulicher Nutzung. Es stellt sich daher die Frage, ob diese beiden Nutzungen nebeneinander in einem Baugebiet zulässig sind. Es stellt sich auch die Frage, ob der Übergang von einer Nutzung in die andere Nutzung, z. B. die Umwandlung einer normalen Wohnung in eine Ferienwohnung eine genehmigungspflichtige bauplanungsrechtliche Nutzungsänderung ist.

Sonder­gebiets­bebauungspläne für gemischte Nutzung nach BVerwG zulässig

Das Bundesverwaltungsgericht war jetzt mit 2 Fällen befasst, in denen Gemeinden Sondergebiete festgesetzt hatten, in denen sowohl eine ständige Wohnnutzung als auch eine Ferienwohnungsnutzung vorgesehen war. Mit Urteil vom 18.10.2017 erklärte das Bundesverwaltungsgericht einen Sondergebietsbebauungsplan auf der Insel Sylt für zulässig (BVerwG, Urteil v. 18.10.2017, 4 C 5.16). Dieser Bebauungsplan setzte ein Sondergebiet fest, in dem vorgesehen war, dass zumindest eine Wohnung pro Gebäude zum dauernden Wohnen zu nutzen sei. Ebenfalls am 18.10.2017 befasste sich das Bundesverwaltungsgericht mit einem Bebauungsplan der Stadt Norderney aus dem Jahr 2014 (BVerwG, Urteil v. 18.10.2017, 4 CN 6.17). Dieser Bebauungsplan setzte ein Sondergebiet fest, das überwiegend der Unterbringung von Anlagen und Einrichtungen des Dauerwohnens sowie untergeordnet der Fremdenbeherbergung dienen soll. Der Bebauungsplan verlangt je Wohngebäude mindestens eine Wohnung zum dauerhaften Aufenthalt vorzusehen und begrenzt die Anzahl der Ferienappartements auf 2 je Wohngebäude. Das Bundesverwaltungsgericht hielt beide Bebauungspläne für wirksam. Es argumentierte, dass hier Sondergebiete festgesetzt werden, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 – 20 BauNVO wesentlich unterscheiden. Ihr Festsetzungsgehalt lasse sich keinem der dort geregelten Gebietstypen zuordnen, sodass nach § 11 Abs. 1 BauNVO die Festsetzung eines Sondergebiets zulässig ist.

Bestätigung durch die neue Rechtslage

Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts wird für neue Bebauungspläne, die nach Inkrafttreten der Baugesetzbuchänderung vom 4.5.2017 erlassen werden, durch das Gesetz bestätigt. In dem neuen § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO heißt es nunmehr: "Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits."

Fazit

Fazit ist also, dass die Gemeinden problemlos Sondergebiete ausweisen können, in denen sowohl das Dauerwohnen wie auch das Wohnen in Ferienwohnungen zulässig ist. Eine solche Mischung der Nutzungen ist auch städtebaulich sinnvoll. Sie verhindert, dass außerhalb der Saison in manchen Gemeinden tot wirkende Rollladensiedlungen entstehen.

(BVerwG, Urteil v. 18.10.2017, 4 C 5.16; BVerwG, Urteil v. 18.10.2017, 4 CN 6.17)