Messung des Wärmeverbrauchs: Wärmemengenzähler

Leitsatz

Die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen, bestehe nicht, wenn Wärmemengenzähler und nicht Heizkostenverteiler verbaut sind.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5; HeizkostenV § 7 Abs. 1 Satz 3

Das Problem

Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss vor, mit dem die Wohnungseigentümer die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2015 genehmigt haben. Er rügt, diese entsprächen im Hinblick auf die angefochtene Position "Heizkosten" nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Das Amtsgericht (AG) weist die Anfechtungsklage ab.

Die Entscheidung

Die Berufung hat auch keinen Erfolg!

1. Zum einen seien die stark unterschiedlichen Verbräuche in den einzelnen Wohnungen plausibel und nicht zu beanstanden. Der vom AG beauftragte Sachverständige habe zwar festgestellt, dass der Wärmeverlust in der Immobilie zu hoch sei. Ungeachtet dessen sei aber mit dem AG davon auszugehen, dass die gelieferte Wärmemenge tatsächlich auch verbraucht worden sei. Damit bestehe eine entsprechende Zahlungsverpflichtung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sodass der Gesamtbetrag zutreffend in die Abrechnung einzustellen gewesen sei.
2. Zum anderen entspreche die Verteilung der Heizkosten in den Einzelabrechnungen ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach dem zwischen den Wohnungseigentümern vereinbarten Umlageschlüssel seien die Heizkosten – entsprechend § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV – zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnflächen zu verteilen. Soweit K demgegenüber einwende, gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO sei nach dem "erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer" abzurechnen, welcher sich auf 74.187,542 kWh belaufe, sei dem insoweit nicht zuzustimmen. Denn nach § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV seien "von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlagen" bis zu 70 % nach "dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen". Dem entspreche die angegriffene Abrechnung. Dort seien von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, welche sich auf die Brennstoffkosten für die insgesamt verbrauchten 114.352 kWh beliefen, 70 % entsprechend den erfassten Einzelverbräuchen verteilt worden.
3. Wie bereits das AG zutreffend ausgeführt habe, sei die von K demgegenüber begehrte Verteilung nach Miteigentumsanteilen gesetzlich nicht vorgesehen. Die HeizkostenV biete bei hohen Rohrwärmeverlusten lediglich gemäß ihrem § 7 Abs. 1 Satz 3 die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (= VDI 2077). Dies kommt jedoch im Fall nicht in Betracht – und zwar unabhängig von der Frage, ob die (analoge) Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV bereits deswegen ausgeschlossen sei, weil es sich um überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen handele (Hinweis auf BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 5/16). Denn im Fall seien die Kriterien der VDI 2077 bereits deswegen nicht erfüllt, weil in den Wohnungen Wärmemengenzähler und nicht Heizkostenverteiler verbaut seien. Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermittelten Wärmemengenzähler aber die abgegebene Wärmeenergie anhand von Volumenstrom sowie aus der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, sodass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassten. Damit komme auch ein Korrekturverfahren gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nicht in Betracht.
4. Im Übrigen wäre auch bereits das erste, wesentliche Kriterium der VDI 2077, nämlich ein Verbrauchswärmeanteil von ≪ 34 % nicht erfüllt, da der Anteil der erfassten Verbrauchswärme im Fall bei ca. 65 % liege. Damit liege zwar ein hoher Wärmeverlust vor, jedoch nicht ein solcher, welcher die abweichende Bestimmung des erfassten Verbrauchs nach den anerkannten Regeln der Technik gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO rechtfertige. Da vorliegend auch nicht weniger, sondern deutlich mehr als 20 % der abgegebenen Wärme von den Verbrauchserfassungsgeräten erfasst werden würden (Hinweis auf AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 15.3.2016, 980a C 29/13 WEG, Rn. 31 – juris- und LG München I, Urteil v. 19.12.2013, 36 S 12255/12, Rn. 9 – juris), komme auch eine Korrektur aufgrund Treuwidrigkeit unter Billigkeitsgesichtspunkten nicht in Betracht.

Kommentar

Anmerkung

1. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Die Wohnungseigentümer haben Ermessen, ob so vorgegangen werden soll. Dass nicht alles an abgegebener Wärmeenergie gemessen wird, steht einer Verteilung gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV allerdings noch nicht entgegen. Sind indes gewisse Grenzwerte erreicht, nach hier vertretener Ansicht eine Erfassungsrate von unter 20 %, ist zwingend nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV vorzugehen. Das Ermessen ist insoweit auf null reduziert.
2. Ist der "kritische Wert" überschritten, müssen die Wohnungseigentümer die Kosten des Wärmev...