Immobilien als Klasse von Anlageprodukten / 8 Warum also in Immobilien investieren?

Die Besonderheiten von Immobilieninvestitionen ergeben sich aus den besonderen Eigenschaften von Immobilien. Sie lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Immobilieninvestments zeichnen sich durch eine hohe Kapitalbindung im Verhältnis zum jährlichen Cashflow bzw. durch lange Amortisationszeiten aus. Der Grund für den niedrigen Kapitalumschlag liegt in den langen Nutzungszeiten von Immobilien.
• Aus der Höhe und der Dauerhaftigkeit der Kapitalbindung folgt der in den meisten Fällen hohe Fremdfinanzierungsanteil von Immobilieninvestments. Daraus ergibt sich die enge Verbindung von Immobilienmarkt und Kapitalmarkt.
• Eine Folge des hohen Fremdmittelanteils ist die große Bedeutung des Zinsänderungsrisikos bei Immobilieninvestments. Zinsfestschreibungen sind wegen der in den meisten Fällen niedrigen Anfangstilgungen und der dementsprechend langen Laufzeiten der Fremdmittel oft nicht für die gesamte Kreditlaufzeit erhältlich. Damit kann das Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Zinsbindungsfrist schlagend werden.
• Das Fehlinvestitionsrisiko ergibt sich aus der Dauerhaftigkeit der Kapitalbindung, der Standortgebundenheit (Irreversibilität des Investments) sowie aus dem Risiko des Mispricing.
• Das ausgeprägte Fehlinvestitionsrisiko zieht ein ganz bestimmtes Investitionsverhalten nach sich, den sogenannten „Investitionsattentismus“. Bei langfristigen Investments können schon vergleichsweise kleine, aber dauerhafte Änderungen der erwarteten Cashflows einen spürbaren Einfluss auf den Kapitalwert der Investition nehmen. Jede Form von Unsicherheit (z. B. hinsichtlich der steuerlichen Rahmenbedingungen oder des Zinsumfelds) kann zu einem attentistischen Verhalten auf der Seite der Investoren führen.
• Typisch für Immobilieninvestitionen ist außerdem die unregelmäßige Verteilung der Einzahlungs- und Auszahlungsströme über die Nutzungsdauer. Während ein festverzinsliches Wertpapier eines Emittenten mit erstklassiger Bonität während der Nutzungszeit einen äußerst stabilen Cashflow erwarten lässt, schwanken bei Immobilieninvestments in der Regel sowohl die Einzahlungen (Mieteinnahmen) als auch die Auszahlungen (Kapital- und Bewirtschaftungskosten) nicht unerheblich. Diese letztlich nicht genau vorhersehbaren Schwankungen begründen die besonderen Risiken und Chancen von Investitionen in Immobilien. Sie sind in der Investitionsrechnung durch eine geeignete Annahmesetzung sowie durch Szenario- und Sensitivitätsanalysen zu berücksichtigen (Abschnitt 13).

Heute sind steuerliche Vorteile in den meisten Fällen nicht mehr das ausschlaggebende Motiv für Investments in Immobilien. Welche Gründe sprechen aber für die Investition in die Immobilie?

Zunächst einmal ist der Immobilienmarkt ein sehr großes Segment des Kapitalmarktes, das man als Investor nicht gut übergehen kann. Der Immobilienmarkt bietet aufgrund seines typischen Risikoprofils und des verbreiteten Mispricing große Investitionschancen. Die besonderen Risiken des Immobilieninvestments spiegeln sich grundsätzlich in den am Immobilienmarkt erzielbaren Renditen wider, sodass im Durchschnitt eine wettbewerbsfähige Performance gegenüber anderen Formen der Kapitalanlage erwartet werden darf. Das schließt natürlich nicht aus, dass aus einzelnen Engagements auch Verluste erwachsen können. Weiterhin ist die Immobilienanlage ein unverzichtbares Element der Portfoliodiversifizierung, denn sie weist eine vergleichsweise geringe Korrelation mit anderen Anlageprodukten auf.^[1]

Bei dem immer wieder genannten Argument des Inflationsschutzes durch Immobilien ist dagegen Vorsicht angebracht. Hier gilt es, die Begründung und die Voraussetzungen zu klären. Es ist offensichtlich, dass die naive Fassung des Argumentes – Immobilie als „Betongold“ – keinen Sinn hat. Die inflationsschützende Wirkung der Immobilienanlage hängt eben nicht von ihrem Sachwertcharakter ab, sondern einzig und allein von der Inflationsresistenz der mit ihr verbundenen Cashflows. Eine inflationsschützende Wirkung setzt voraus, dass der nominale Cashflow aus einer Immobilie sich im Einklang mit der Inflationsrate entwickelt. Ob dies der Fall ist, kann erst nach einer eingehenden Betrachtung der mietvertraglichen Situation (Mietanpassungsmodell: z. B. Vergleichsmiete oder Indexierung, Kündigungsmöglichkeiten und -fristen) und der Finanzierungskonditionen (feste oder variable Verzinsung, gegebenenfalls Restlaufzeit der Zinsbindung) beurteilt werden^[2]. Selbst wenn die Einschätzung in dieser Hinsicht günstig ausfällt, bleibt die Frage nach den Alternativen. Auch inflationsindexierte Anleihen bieten Schutz vor der Inflation^[3].

Zusammenfassung

Das Angebot an Immobilien ist heterogen (regionale und sachliche Teilmärkte) und dementsprechend intransparent. Diese Eigenschaft begründet zusammen mit den Eigenschaften der Standortgebundenheit und der langen Nutzungszeit das besondere Fehlinvestitionsrisiko. Bei jeder Transaktion besteht die Gefahr des Mispricing. Außerdem sind die Kosten eines diversifizierten Investmentansatzes hoch.

Das Angebot an Im...