Grundlagen der Immobilien-Investitionsrechnung / 4.4.3.2 Mietbegrenzungen außerhalb des Vergleichsmietensystems

Einen Bruch mit der im Vergleichsmietenverfahren prinzipiell angelegten marktorientierten Mietpreisermittlung stellt die Begrenzung der Mieterhöhungen in laufenden Verträgen auf 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren (bzw. 15 Prozent an angespannten Wohnungsmärkten) durch die sogenannte „Kappungsgrenze“ (§ 558 Abs. 3 BGB) dar. Die Kappungsgrenze wird besonders dann zum Problem für die Wohnungswirtschaft, wenn die mit einer Wohnungsbaufördermaßnahme verbundene Preisbindung ausläuft. Sie verhindert in solchen Fällen ein rasches Aufholen der vormals preisgebundenen Mieten auf das Vergleichsmietenniveau.

Außerhalb des BGB finden sich außerdem Vorschriften, die gegen wesentliche Überschreitungen der für vergleichbare Wohnräume üblichen Mietpreise gerichtet sind (Mietpreisüberhöhung und Mietwucher). Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) liegt eine Mietpreisüberhöhung dann vor, wenn der Vermieter vorsätzlich oder leichtfertig unangemessen hohe Entgelte fordert. Unangemessen sind die Entgelte, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 Prozent überschritten wird^[1].

§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) hat in der Praxis nur eine sehr geringe Bedeutung. Zu dieser Situation hat insbesondere der Bundesgerichtshof (BGH) durch zwei Entscheidungen aus den Jahren 2004 und 2005 beigetragen^[2]. Es geht hier vor allem um die Frage, was „Ausnutzung eines geringen Angebotes“ bedeutet. Nach Ansicht des BGH muss das geringe Angebot in dem betreffenden Qualitätssegment im gesamten Stadtgebiet gelten und nicht etwa nur im Stadtviertel oder Quartier, wo die Wohnung liegt. Und außerdem soll es laut BGH auch auf das Verhalten und die persönliche Situation des Mieters ankommen.

Wegen Mietwuchers nach § 291 StGB macht sich strafbar, wer den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich für die Vermietung von Wohnräumen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner Leistung stehen. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung wird heute in der Regel angenommen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50 Prozent übersteigt. Auch der Wucherparagraph hat so gut wie keine praktische Bedeutung.

Das gilt nicht für die 2015 eingeführte Mietpreisbremse, die in Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“ die Mieten für neu abgeschlossene Mietverhältnisse auf 10 Prozent oberhalb der jeweiligen Einzelvergleichsmieten begrenzt. Die Landesregierungen sind ermächtigt worden, die entsprechenden Gebiete für einen Zeitraum von höchstens 5 Jahren durch Rechtsverordnung zu bestimmen (§ 556d Abs. 2 S. 1 BGB). Inzwischen gilt die Mietpreisbremse in vielen Gemeinden besonders in Süd- und Westdeutschland sowie in Hamburg und Berlin.

Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann nach § 556d Abs. 2 S. 3 insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine entsprechende Rechtsverordnung muss spätestens am 31.12.2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in den von ihr bestimmten Gebieten ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Die Vorschrift enthält eine übergangsweise Ermächtigung der Landesregierungen mit räumlich begrenztem Anwendungsbereich:

• Die Landesregierungen können, müssen aber nicht tätig werden.
• Entsprechende Rechtsverordnungen der Landesregierungen können nach dem 31.12.2020 nicht mehr in Kraft treten, sodass die maximale Wirkungsdauer einer solchen Verordnung bis zum Jahresende 2025 reichen kann.

Laufende Mietverhältnisse sind von der neuen Regelung nicht betroffen. Insbesondere müssen Mieten in laufenden Mietverträgen nicht gesenkt werden, auch wenn sie um mehr als 10 Prozent über der Einzelvergleichsmiete liegen. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn der Mietvertrag kurz vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen wurde.

Außerdem ist das Mietniveau, das im Einzelvertrag mit dem Vormieter bereits erreicht wurde (die sogenannte „Vormiete“) „geschützt“, und zwar unabhängig davon, wie weit die Vergleichsmiete überschritten wird (§ 556e Abs. 1 BGB). Also kann bei einer Anschlussvermietung das im vorangegangenen Mietvertrag bereits erreichte Mietniveau beibehalten werden. Das bei dieser Gestaltung offensi...